作爲首家實現境內外債券整體展期的房企，富力地產並不輕松。

作者 | 蒲肅

來源 | 債市觀察

在多家房企還在爲債券展期發愁的時候，富力地產（2777.HK）又一次率先完成“化債”指標。

繼今年7月份完成美元債整體展期之後，11月10日，富力地產宣告境內公司債整體展期至3年以上。至此，富力地產成爲國內首家實現境內外債券全部成功展期的房企。

但這不等於“無債一身輕”。富力地產只是將危機暫時延遲，未來3年內如不能解決融資問題，那么富力可能只有銷售回款和引入战投兩條路來回籠現金，屆時還要看市場臉色才能決定是否可以在3年後兌付展期承諾。

“現在大部分房企已經不想未來幾年的事了，能解決‘燃眉之急’已屬不易。”某頭部房企人士表示。

“展期”不等於“無債”

11月10日，富力地產公告稱，此前停牌的8筆135億元境內公司債券展期議案均獲通過，其加權平均到期期限從約4個月展期至3年以上。

此外，在10月31日，富力地產已按照展期議案約定，向每個持有本公司停牌債券的證券账戶兌付不超過2000張債券的本息，並已完成兌付部分的債券注銷工作。其中“19 富力 01”在完成本次債券兌付工作後債券余額爲0元，已按照規定提前摘牌。

今年7月11日，富力地產已完成10只美元票據整體展期，金額合計49.43億美元(約合人民幣332.37億元)，債務整體展期年限爲3到4年。

以上合計，富力地產境內外債券展期規模約爲467.37億元，是國內目前唯一完成境內外債券展期的房企。

協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝表示，“部分房企成功展期境內債券，一方面是目前市場形勢的無奈選擇，另一方面也有地方部門或機構從中協調給予的支持。”

歷史資料顯示，富力地產發行債券主要以公司債、私募債爲主，多爲地方證券公司、銀行下屬基金公司通過旗下基金持有。

過去兩年中，上海東方證券資產管理有限公司、民生加銀基金管理有限公司、華安證券股份有限公司、財達證券股份有限公司等都曾通過旗下一只或多只基金投資富力地產的若幹債券。

來源：企業預警通

在上述持倉富力地產債券的機構中，華安證券公司前身是1991年成立的安徽省證券公司，也是安徽省第一家專營證券機構；財達證券股份有限公司則是始發於河北石家莊，而後向全國擴張。

對於未來融資前景，某券商高管表示，“對於提出較大規模展期的企業，未來在發新債融資時，非銀金融機構的投資意愿會比較低，風控上也不會放。”

雖然完成境內外債券展期，但富力地產並不是“無債一身輕”。

來源：富力地產2022半年度財報

截至今年6月30日，最新一期財報顯示，富力地產總負債約爲3064.61億元，銀行借款、境內債券、優先票據及其他借款合計1345.07億元，而現金總額（包括受限制現金）爲153.20億元，到期未償還的銀行及其他借款約144.66億元。

銷售連續下滑，“回血”靠什么？

值得注意的是，近日中國銀行間市場交易商協會（簡稱“交易商協會”）、中債信用增進投資股份有限公司（簡稱“中債增”）連續發布支持房企融資的利好政策，對於優質房企而言，融資環境在不斷改善。

消息顯示，交易商協會繼續推進並擴大民營企業債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資，預計可支持約2500億元民營企業債券融資，後續可視情況進一步擴容。

但在中債增召开的幾次房企座談會名單中，富力地產的名字並不突出，9月份曾被媒體報道，富力地產在討論發行中債增擔保債券的可能性，但目前尚未有發債進展公开。

黃立衝表示，“現在房企在境內外發債都比較困難，但國內發債有相關部門和機構協調、安排，所以受市場影響的程度有所調整。”

還需注意的是，中債增支持房企發債也有相關規定。在11月9日，中債增發布了《項目需求意向表》，有增信發債需求的民營房企需在表單中明確是否有境內外債券違約和展期的情況，同時還需明確擬提供的風險緩釋方式。

中債增《項目需求意向表》（部分）

中債增收集上述情況將評估公司發債能力，而富力地產能否借這一輪東風獲得發債機會還要看旗下資產和自身造血能力。

“銀行機構要看這種企業的勾兌能力和抵質押物是否優質，但肯定不會放敞口，抵押物充足的話有一定可能性。”上述券商高管表示。在券商眼中，無論是增信發債機構還是銀行借款，同樣要看信用資產能否過關。

富力地產自我表示，截至2021年底，富力地產土地儲備總可售面積約5000萬平方米，並擁有大量投資物業及酒店組合。同時，富力在全國多地、尤其是大灣區範圍內有豐富的城市更新優質項目資源儲備。

據了解，截至2021年底，富力地產城市更新合作項目逾64個，總建築面積超過7200萬平方米，可供未來發展的可售面積超過3500萬平方米，貨值超過1萬億元。其中，位於粵港澳大灣區的面積佔比達76%。

富力表示，下一步將充分集中資源，通過繼續开發優質土儲、加大銷售及回款力度、積極推進非核心資產出售、管控資本支出等方式，改善經營狀況，增進長期可持續發展。

來源：罐頭圖庫

從上述表態來看，富力地產在資產儲備上仍有底氣，而开發回款則成爲關鍵。但今年下半年至今，富力地產的銷售出現明顯的下滑態勢。

上半年，富力地產每個月的銷售額都在40億元以上，而7月~10月每月的銷售額分別爲19億元、24.7億元、23億元和20.5億元，9月、10月已經連續2個月銷售環比下滑。

累計來看，今年前10月，富力地產銷售額352.2億元，約爲去年同期的33.91%；銷售面積259.92萬平米，約爲去年同期的32.29%，恢復程度不及行業優質房企。

據中指研究院數據顯示，行業優質房企前10月的銷售數據約爲去年同期的50%~80%，如碧桂園、萬科、金地集團、中國金茂、旭輝集團等，銷售額已經分別恢復至去年銷售額的五到七成。

此外，如何擺脫虧損也是富力地產另一道難題。

繼2021年出現164.7億元巨額虧損後，富力地產今年上半年淨利潤續虧68.99億元，面對企業虧損和巨額債務，富力地產獨立开發旗下項目的壓力也越來越大。

今年8月底，富力地產找來了幫助自己的“夥伴”：招商局蛇口（001979.SZ），富力與後者的子公司廣州招商房地產有限公司籤署战略合作框架協議，希望在華南區域城市更新領域建立战略合作關系，緩解自身流動性資金壓力。

未來三年，富力還有很多待解難題，而銷售問題仍是最基本的問題之一。

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