作者|謝涵

編輯|陳彥旭

運營|陳小妍

另鏡(ID:DMS-012)

吳亞軍對外宣布放權後，10月29日，龍湖集團召开投資人電話會議。

10月28日晚間，龍湖集團創始人吳亞軍宣布因年齡及身體的原因，辭去公司董事長，轉任公司战略發展顧問，現年40歲的龍湖集團CEO陳序平接任董事長職務。

吳亞軍在會上稱：“我是公司大股東，我的大部分資金在股票裏，我還是會關心公司發展，尤其是公司如何適應市場需求新的利潤增長點，關注商業模式對不對，怎么規避風險。”

此次投資者會上，吳亞軍再次強調並不太關注資本市場的波動，而是更看重企業內部好不好，是不是在做正確的事情。她相信，明年年報利潤應該是仍然穩中有升。

吳亞軍卸任背後，是對接班人長達六七年的考察，對龍湖公司整體治理更深層次的思考。希望效仿美的何享健，讓職業經理人成爲掌舵者。

但對於這突如其來的消息，加上整體低迷的大環境，外界還是顯得一時難以消除擔憂。受換帥消息影響，10月31日早間，港股龍湖集團低开低走，盤中一度暴跌逾44%，創歷史最大單日跌幅，股價創2011年以來11年新低，並逼近歷史最低價。

但萬萬沒想到的是，在跌幅超40%之後，龍湖集團股價隨即觸底回升，當日收盤跌幅收窄至23.78%以內，現報10港元。

當日股價爲何觸底大幅反彈？這也反映出，仍有一些投資者，長期來看，對龍湖還是非常有信心的。

龍湖這家公司雖然是一家民營房地產企業，但在香港資本市場的信用非常好，以最審慎的態度對待財務槓杆，能夠拿到比許多地產公司利息低的貸款利率。

能獲得如此高的信用評價，和龍湖長期穩健的經營風格，以及圍繞客戶需求的地產开發能力有很大關系。

吳亞軍樹立了龍湖高端產品和服務定位，除了住宅开發，龍湖天街已經成爲一個非常響亮的名片。根據龍湖上半年財報數據，龍湖天街租金收入爲44.59億元，同比增長26%。

10月31日，爲了維穩股價，龍湖集團發布公告稱，公司已於2022年10月31日提前償還2023年到期的部份銀團貸款51億港元。此外，創辦人吳亞軍家族信托增持300萬股，涉及2800多萬元。

11月1日，龍湖集團股價大漲，當日收盤大漲8.2%，報收於每股10.82港元。

逆襲人生

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另鏡了解到，此次龍湖換帥，並不會影響龍湖集團股權結構，吳亞軍仍是龍湖集團的實控人。根據財報，吳亞軍通過信托持有龍湖集團42.61%股權。

吳亞軍鮮少在公衆媒體露面，但在地產行業卻頗具傳奇色彩。總是在關鍵時刻，這位房地產領域少見的女性掌門人，展現了她的理性和智慧。

2020年，房地產企業的“三道紅线”試點啓動，過往的商業模式也因爲“三道紅线”的出現而快速糾偏。

在吳亞軍看來，過去龍湖靠自律，現在有他律的壓力也不是壞事，外部力量有助於龍湖在行業的競爭力再上台階。龍湖得以連續6年保持綠檔，低融資成本堪比央企。

吳亞軍稱，“因過去對自己夠狠，才獲得了今天的战略回旋空間和战略主動性。”多年來，龍湖堅持不拿地王，也沒有選擇侵略性地大舉收並購，而是選擇在波浪起伏的地產洪流外，靠自己的力量去主動修正行進的方向和速度。

吳亞軍認爲企業管理必須有堅韌和耐心，她把這個精神融入到了龍湖的發展經營之中。經歷了無數的大風大浪，如今的吳亞軍面對再大的風波，也總是能從容應對。

8月10日，作爲民營示範房企的龍湖突遭“做空”，疊加商票逾期謠言影響，股價一路暴跌超過16%，對此，龍湖迅速“反擊”。

管理層當晚召开會議，吳亞軍現身澄清傳言，且以55億港元新股增發、35億港元銀團貸款等實質舉措，穩定市場信心。

當問到“龍湖遭遇破產謠言和機構做空”等話題時，吳亞軍對外坦露心境，“我的心情還可以，雖然過程中大家很痛苦，但做空不一定全是壞事，龍湖之前有做一些常規的防守准備，我們的員工經過這一輪，更有精神氣，管理層未來也會更加的謙遜和勤勉。”

伴隨一系列維穩措施，8月16日，龍湖集團股價一度大漲超17%，謠言也不攻自破。

“泰坦尼克號撞上冰山的那一刻，你再掉頭肯定來不及了。你一定要在沒有看見冰山的時候就有所應對。”這是一位金融機構裏管理風險的人跟吳亞軍說過的話，過去十多年，這句話對她的影響非常大。

1964年，吳亞軍出生在重慶一個小縣城裏，1980年，吳亞軍考入西北工業大學導航工程系。畢業後，吳亞軍做過技術工人，還當過報社記者、編輯。

上世紀90年代，吳亞軍和蔡奎從“龍湖花園”項目起家，1993年龍湖集團創立之初，是一家典型的家族企業。經歷多年打拼，龍湖從西南一隅走向全國，成爲房地產頭部企業之一。

吳亞軍的成功離不开她的積極心態，一如既往的保持謙虛，不斷地向知名優秀公司學習，取長補短。

吳亞軍曾特意趕往深圳，向時任萬科董事長的王石取經，到訪美的學習先進的管理制度，聽雷軍講述了小米模式和創新發展經驗。

吳亞軍也非常重視人才建設，龍湖很早就把人才發展放在战略地位，自2004年啓動第一屆仕官生招聘，至今已有18年歷史，爲優秀的大學畢業生制定了完善的成長路徑圖。

2017年，龍湖集團又推行合夥人制度，被提名候選人唯一的硬指標是效力龍湖的時間超過2年，入圍者既是龍湖建言獻策的主力，也是龍湖的穩定器和加速器，且有明確的權責和考核標准，爲打造長期穩定的職業經理人團隊做好有力鋪墊。

“做真的有價值的事，這樣這個公司才是一種向上的狀態。”吳亞軍曾說，在龍湖沒有英雄。

這是龍湖一直追求的境界，讓公司變成一個高效的、战略性的有機體，讓一线員工有足夠決策能力，真正地去服務好客戶。

吳亞軍認爲，吸附行業最優秀的人才，首先依靠價值觀。第二就是機會和平台，龍湖通過體系建設，能夠真正給組織授權、賦能，把人變得值錢和更有能耐。

80後接棒

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吳亞軍在此次投資人電話會上开門見山的表示，現在辭任，我認爲是一個比較好的時機。選擇在這個時點卸任董事長，吳亞軍主要考慮三方面。

過去三年，吳亞軍一直在安排能夠接班的人選，之所以選擇交給職業經理人，是受到美的集團創始人何享健將企業交給方洪波一事的啓發。

吳亞軍坦言，推動這場一把手權力交接的直接誘因是身體狀況，但對吳亞軍來說，尋找接班人的過程早在很久之前就开始了。

“過去幾年，我一直有糖尿病，前段時間做了一個眼睛手術，可能還有一個眼睛手術在等着我。更關鍵的問題是，過去幾年我的心髒一直心律過快，但是沒有症狀我就忽略了。最近，我出現了心悸，上次去檢查的時候醫生也沒有查出來病因，器質上還沒有出問題，擔心是神經性的，還要去查。”

吳亞軍的交班時間卻比計劃推遲了幾個月，她透露原本計劃在2022年中期業績發布之前完成此事，但8月初龍湖遭遇做空，銷售額也沒有回正，交班一事也因此延遲至今。

“三季度以來我們的銷售已經开始回正了，而且年內到期的債務都已經還清了，明年到期的也在提前准備，這個時候辭任我認爲是一個比較好的時機，從公司的狀態來講，我比較愿意這時候來做。”

龍湖創立之初，是一家非常典型的家族企業，但吳亞軍對企業“家族化”保持高度警惕，“去家族化”和“培養職業經理人”貫穿龍湖集團發展壯大的全過程，吳亞軍及其家人逐漸淡出龍湖集團管理層，職業經理人一步步走上重要管理崗位，而龍湖集團因此從西南一隅的公司，變成世界500強。

龍湖集團逐漸壯大的過程中，吳亞軍一直在進行“去家族化”的動作，2009年，龍湖上市前夕，爲了減少公司的家族企業色彩，蔡奎辭去公司副董事長及其他公司職務，开啓龍湖集團“去家族化”的第一步。

2011年8月15日，龍湖集團公布中期業績的同時，董事會主席吳亞軍宣布辭去CEO一職，交由公司常務副總裁邵明曉繼任。至此，龍湖集團管理層中企業創始人吳亞軍、蔡奎及其家族成員已經全部離开，龍湖集團的“去家族化”進程更進一步。

根據龍湖集團的公告，陳序平畢業於清華大學，2008年獲得土木工程專業碩士學位，進入龍湖集團工作至今。在經歷了工程師、工程經理、項目總、投資發展部負責人等職位的歷練後，陳序平於2016年底出任成都公司總經理，2021年7月被任命爲龍湖集團COO和地產航道總經理。

成都龍湖的地產开發銷售額從2016年的53億元增長到2020年的180.23億元。而且，在陳序平任期內，作爲“空間即服務”战略下的多航道協同落地樣本，成都龍湖實現了商業、冠寓、養老等業務的高速發展，形成了多航道齊頭並進的局面。

值得注意的是，2022年2月，龍湖集團宣布了新CEO的任命。在完成兩個五年任期後，原CEO邵明曉升任龍湖集團副董事長一職，龍湖集團管理團隊的帥印交到了年輕的繼任者陳序平手中。

陳序平這次任職董事會主席，距離他年初出任龍湖集團CEO，僅僅過去了8個月。

吳亞軍卸任背後，是對接班人長達六七年的考察，對龍湖公司整體治理更深層次的思考。希望效仿美的何享健，讓職業經理人成爲掌舵者。踐行機構化战略，通過文化及機制聚焦高量級職業經理人。

企業的未來

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10月11日，龍湖集團公告9月銷售數據，單月銷售額爲192.2億元。值得一提的是，自7月以來，龍湖已連續三個月實現月度銷售業績的持續回升，在此基礎上，龍湖集團三季度累計銷售額達到597.5億元，同比實現正向增長。

但外部房地產市場景氣度持續低迷。國家統計局發布的相關數據顯示，1-9月份，全國房地產开發投資103559億元，同比下降8.0%；商品房銷售額99380億元，同比下降26.3%。

從吳亞軍手中接班的陳序平，外界更關注的是，他如何帶領企業更好的穿越周期，提高企業韌性。

今年9月至今，龍湖在土地市場加大了投資力度，於北京、上海、成都、合肥、西安等城市共拍得11幅地塊，拿地金額超百億。

從整個行業來說，房地產業再次面臨嚴峻考驗。根據克而瑞研究中心數據顯示，2022年四季度，200家核心房企境內外債券合計到期規模達1812億元，其中海外債約爲617億元，又一波償債高峰期來臨。

至於債務方面，龍湖年內無到期債務，CFO趙軼表示，龍湖集團短期負債佔比較少，公司還會提前償還即將到期的債務，通過這個方式減少債務壓力。龍湖目前僅有1.6%的外幣風險敞口。今年無到期的公开債務，正在提前償還第二年200億規模的債務，近期正在推進的是51億港幣的銀團貸以及明年4月到期的3億美元債。

在電話會議上，新的接班人陳序平向投資者透露未來五年對龍湖的經營構想，陳序平稱，未來五年的時間，我們的目標是商業、租賃住房、空間服務、智慧營造這四個經營性航道產生的利潤佔比要過半，收入佔到整個集團的30%。

陳序平表示，去年8、9月份，公司就洞察了苗頭和變化，做了战略聚焦——城市聚焦、航道聚焦。當時已經注意到一些城市不對勁，所以將之前的68個城市，分爲20個重點城市，14個機會城市。航道方面主要有5個主航道，主要的目標都是現金流和利潤增長。

陳序平稱，龍湖還進行了航道協同，今年的費用降低了40億。“我們保證利潤穩中有增，融資性現金流可以把明年的債清償，以前我們不做經營性物業开發貸，現在經營貸時間久，成本低，我們也考慮做一些。”

對於經營性現金流，陳序平表示，今年項目首开現金流12到18個月就能回流，最快6到8個月。其他航道今年有260億的營收，都是正向現金流。

“未來5年，我們不會新增主航道，未來經營性的4個航道利潤佔比要過半，有息負債壓縮到1500億到1600億。未來10年，我們的經營性收入目標將達到1000億元。”

隨着利好政策的持續落地，市場信心得以提振，房地產交易企穩回升。據悉，今年十一黃金周，龍湖集團的整體銷售額就達到70億，同比上漲7%。

銷售回暖的同時，龍湖集團繼續在北京、上海、合肥等高量級城市新增4幅土地儲備，總建築面積34.6萬平方米，權益建築面積34.1萬平方米。

從年中報能看出，龍湖的確表現不錯，是今年少有的營收、利潤仍在增長的房企。今年上半年，龍湖集團實現營業額948億元，同比增長56%；核心權益後淨利潤66億元，同比增長6%。

龍湖集團連續六年保持“三道紅线”綠檔，一系列指標均維持行業內的較高水准。其中現金短債比4.07，平均账期爲6.28年，一年以內到期的短債佔比約10.1%，平均融資成本進一步下降至3.99%。行業融資成本低於4%公司僅有中海、金茂、華潤以及龍湖。

截至9月末，龍湖資金淨余額約800億元，其中監管資金余額215億元。

今年上半年，集團如期交付76個項目，共計5.25萬套品質住宅，100%實現按期交付，其中超30%提前一個月以上交付。此外，龍湖不斷升級交付體驗，上线“雲交付”，“交房即交證”等服務，交付客戶滿意度高達91%。

創始人吳亞軍在地場行業打拼30年，參與了房地產行業興衰的整個過程。在此時選擇放權，也伴隨着一個時代悄然無息的謝幕。

當下行業趨冷，行業真正擺脫頹勢仍需要較長時間。應對目前行業形勢，龍湖仍然會秉承穩健的財務運營，80後清華校招生陳序平成爲龍湖新的掌舵者，也爲企業穿越周期提供更多無限憧憬與展望。

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標題：吳亞軍謝幕，龍湖會何去何從？

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