吳亞軍表面告退其實仍然站在龍湖身邊，陳序平接班能否玩轉“去地產化”尚未可知

作者|肖堯

編輯|高山

11月18日，龍湖集團（HK.00960）以20.1港元報收，距離10月31日的最低點漲幅超過了176%。

但距9月16日的高點30.35港元，仍有不小差距。且不說更早之前，今年2月份龍湖集團股價曾高達46.32元。

僅從近期資本市場表現來看，龍湖似乎已經度過了高層變動帶來的衝擊。

然而，事情遠非如此簡單。

11月16日，惠譽評級將龍湖的評級展望從“穩定”調整爲“負面”，並確認其長期外幣發行人違約評級、高級無抵押評級及其未償優先票據評級爲“BBB”。

此前的11月1日，穆迪也剛剛將龍湖集團的評級展望從穩定調整至負面。

穆迪高級副總裁Kaven Tsang解釋說：“負面展望反映了穆迪的觀點，即龍湖集團在波動的商業和融資環境下的關鍵人事變動可能會削弱其運營和融資穩定性。這反過來可能會降低其強大的流動性緩衝，而流動性緩衝對於在市場逆境下保持信用質量至關重要。”

這一切都緣於此前不久的一場震動地產圈的重大人事變動。

10月28日，龍湖突然宣布公司創始人吳亞軍因年齡及身體的原因辭去執行董事和董事會主席職務。同時，由執行董事兼首席執行官，年僅40歲的陳序平接任董事會主席一職。

10月31日，受此消息影響，龍湖股價一度下跌超40%，創下歷史最大單日跌幅。

就在今年3月底，胡潤研究院發布的《2022胡潤全球白手起家女企業家榜》中，龍湖掌門人、58歲的吳亞軍以1050億元人民幣的身價高居榜首，成爲全球最成功的女企業家。

作爲跟王石、許家印同時代的地產大佬，吳亞軍此番退出似乎代表着一個地產時代的終結，在她身後的龍湖此時高舉的已然是一面“去地產化”的大旗。

1-傳奇創始人告退

中國指數研究院最新發布的2022年中國房地產企業1至9月銷售排名數據顯示，龍湖以累計實現銷售額1455億元排名第九。排在其前面的基本都是保利、萬科、中海這些央企國企性質的地產巨頭。

在龍湖官網上是這樣介紹的——“龍湖集團1993年創建於重慶，發展於全國，涵蓋地產开發、商業投資、租賃住房等多航道業務，目前業務已遍布全國100余個城市。”

從零开始到擁有千億市值，龍湖用了不到30年，這一商業傳奇的背後就是吳亞軍的傳奇人生。

吳亞軍是土生土長的重慶人，大學畢業後先做了技術員，後又當了一名記者。

1993年，吳亞軍下海創業，开始時做建材生意。1995年，吳亞軍與中建科合作，开始涉足房地產業。

吳亞軍接手的第一個項目是龍湖南苑住宅小區。吳亞軍一心想把它做成行業標杆，後來果真實現。吳亞軍索性以項目名稱“龍湖”二字作爲了公司的名稱。

1997年，重慶成爲直轄市。憑借在業界的口碑，龍湖在吳亞軍的悉心經營下也進入了快車道，在重慶开發了多個優質項目。

在此後的十年時間裏，龍湖從重慶走向了全國，並於2009年在港交所掛牌上市。

隨着龍湖的上市，吳亞軍也以273億的身價超過了碧桂園的楊慧妍，成爲中國內地女首富。

然而，財富畢竟不是萬能的，它有時候還會帶來痛苦。

在創業初期，吳亞軍和丈夫蔡奎攜手經營，龍湖就像他們的孩子一樣茁壯成長。

但是，就像很多孩子長大後，父母反而選擇離異一樣，吳亞軍和蔡奎的婚姻此時也走到了盡頭。

2012 年11月，香港媒體曝出吳亞軍離婚消息，蔡奎由此分得了超過200 億港元的資產。離婚前二人有個協議，蔡奎手中的股票由吳亞軍代持，吳亞軍由此成爲龍湖唯一的控制人。

2012年底，龍湖發布公告稱，吳亞軍女士和蔡奎先生以和平、友好的方式解除婚約關系。

10年後，吳亞軍與龍湖表面上的工作關系也走到盡頭。

同王石、許家印相比，吳亞軍的謝幕低調了許多，但仍然在資本市場激起了不小的波瀾。

2-股價巨幅波動

由於受到地產行業及公司自身各種利空消息的影響，截至10月28日收盤，龍湖股價自最高點跌幅已超過70%。在股吧中，深受其害的衆多投資者紛紛吐槽公司股價持續下跌。 

在股價大跌的同時，“18龍湖06”、“21龍湖01”、“20龍湖05”、“G17龍湖3”、“G17龍湖2”等多筆債券，也多次出現了盤中臨停。

投資者擔心，吳亞軍所稱的因身體原因請辭只是一個托辭，龍湖或許還有不爲人知的其他風險。

事實上，早在兩個月前，瑞銀就因“擔心現金流消耗”，將龍湖評級下調至“中性”。同時，由於市場傳言“龍湖存在商票逾期的狀況”,導致龍湖股票大幅下跌。

有媒體報道稱，在當晚舉行的電話會議上，龍湖集團管理層人士回應商票逾期傳言稱，“這是完全的謠言，關注到相關源頭，已經准備追訴。” 

而龍湖看上去對此有備而來。

10月30日，龍湖召开了投資者會議，CFO趙軼表示正在安排提前償還債務。

10月31日中午，龍湖宣布當日提前償還2023年到期的部分銀團貸款51億港元。同時，龍湖控股股東以平均價格每股9.53港元增持300萬股。

10月31日晚，龍湖再次公告，控股股東Charm Talent當日於公开市場买入其發行的於2027年到期的2.5億美元3.375%優先票據，購入本金500萬美元。

11月1日，龍湖股價开始企穩上漲。在當日，龍湖又宣布提前償還2023年到期的部分銀團貸款金額34.5億港元。

11月2日，龍湖宣布控股股東Charm Talent於當日在公开市場增持100萬股，價格爲11.27港元。

但11月3日，龍湖股價再次下跌，並以-8.24%收盤。

此後的幾個交易日，龍湖及其大股東又多次購买了公司發行的優先票據。

截至目前，龍湖大股東動用了超過7000萬港元增持股票，購入的優先票據達到了2800萬美元，龍湖也購买了900萬美元優先票據。此外，在10天之內，龍湖提前償還的債務超過了100億港元。

這些努力終於見到成效，龍湖股價從10月31日最低時的7.26港元已上漲至11月9日最高時的16.22港元，其間最大漲幅超過了123%。 

3-“去地產化”知易行難

在資本市場閃轉騰挪的同時，龍湖在另一個战場也沒有闲着。

公开數據顯示，從9月底至今，不到2個月的時間裏，龍湖已在全國第三輪集中土拍中購入11幅地塊，範圍包括北京、上海、合肥、西安等地，累計投入超100億元。截至目前，龍湖共獲取25塊地，總建築面積301萬平方米，合計權益地價達到222億元。

但實際上，對當下的房地產企業來說，獲得土地資源固然重要，然而，如何解決銷售問題才是企業生存的根本。

財報顯示，2019年至2022年上半年，龍湖的經營活動現金流淨額已從342億元減至42億元。其背後反映出的就是銷售額的下滑，盡管龍湖今年第三季度合約銷售額同比增長了0.8%至598億元，但在今年前9月，龍湖集團合約銷售額僅爲1455億元，同比下滑了28%。

讓投資者擔心的還有，龍湖的總負債水平總體依然呈上升趨勢。

公开數據顯示，從2018年到2021年，龍湖總負債已從3660億元增至6537億元；資產負債率從72.22%增至74.66%。今年上半年，龍湖總負債爲6632億元，負債率爲74.61%。

10月30日，陳序平在接任後首場投資者交流會上給出承諾：“未來5年，龍湖的目標是商業、租賃住房、空間服務、智慧營造這四個經營性航道能夠產生的利潤佔比過半，收入佔整個集團的30%。到那個時候，應該說龍湖就完成了去地產化。20年之後，我們地產之外的經營性收入目標是要做到千億。”

財報數據顯示，龍湖上半年商業投資收入約46億元，同比增長26%；租賃租房收入約12億元，同比增長11%。

然而，面對目前龍湖幾千億的盤子，上述這些新業務的收入幾乎可以忽略不計，龍湖至少在相當長的時間裏依然要依賴房地產業務的營收和利潤過日子。

陳序平也許可以控制房地產業務的發展速度，但是如何完成“去地產化”絕對是一個地獄級難度的任務。

事實上，“去地產化”早已是地產界都想摘的果子。早在2018年，地產界就掀起了一輪“去地產化”浪潮。在那一年，大連萬達商業地產改名爲大連萬達商業管理集團；保利地產更名爲保利發展控股集團；時代地產更名爲時代中國。

就連龍湖自己，也是在那一年將龍湖地產公司改名爲龍湖集團控股公司。

只是，改名只是第一步，也是最簡單的一步。

由於住宅开發產業遭遇天花板，衆多开發商都开始各顯其能，選擇進入商業地產、酒店、寫字樓、科技、教育等領域，尋找新的贏利點。

但是，目前真正的“去地產化”成功者還只是鳳毛麟角。

究其原因，與房地產業動輒幾百億、上千億的體量相比，其他與房地產相關的產業至少在短時期內是很難撐起重任的。

吳亞軍當然知道“去地產化”究竟意味着什么。而這也許恰是其選擇由陳序平擔當“去地產化”重任的原因所在。

有市場觀點認爲，如果成功，吳亞軍選擇陳序平可稱有眼光，龍湖也可真正實現順利交接；如果失敗，吳亞軍選擇重出江湖也未可知。

截至目前，吳亞軍通過家族信托持有龍湖42.6%的股權，其前夫蔡奎通過家族信托持有龍湖22.9%的股權，由吳亞軍代持，吳亞軍仍爲龍湖實控人，公司股權結構沒有發生任何變更。從這意義上講，吳亞軍只是隱退而已。

據媒體報道，吳亞軍在辭職後明確表示：“我自己雖然辭任了董事長，但仍然是這個公司的战略顧問，如果序平他們有各種各樣的問題，歡迎隨時來咨詢我。”

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本文不構成投資建議，市場有風險，投資需謹慎。

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