房地產行業正在經歷一場前所未有的挑战和洗牌。

日前，華潤置地控股有限公司發行了2022年度第四期中期票據，發行金額30億元，票面利率2.84%。

華潤置地控股是華潤置地有限公司（01109.HK，以下簡稱“華潤置地”）境內的投資管理平台、土地投標平台以及資金管理平台。

在新的管理層帶動下，央企華潤置地逆勢擴張的野心正在逐漸凸顯。今年5月，王祥明辭任華潤置地董事會主席，由原總裁、執行董事李欣兼任董事會主席一職。兩個月後，李欣辭去總裁一職，由吳秉琪接任。

在成爲董事會主席之前，李欣已經管理了華潤置地3年多的日常業務管理。華潤置地的風格也逐漸從穩妥低調轉變爲了進取提效。

李欣在2020年業績發布會上明確提出要在“十四五”期間“再造一個華潤置地”，即5年後在2020年的基礎上實現權益籤約額和租金收入雙翻番。在2021年業績會上，李欣又明確表示華潤置地一直對行業排名有訴求。

在行業深度調整下，華潤置地的野心能實現嗎？

01

背靠集團

1994年，華潤集團旗下的華潤創業注資北京華遠股份，开始拓展地產業務。彼時的華遠股份是北京市西城區政府爲舊城改造而設立，擁有極強的政府背景和土地資源。而這一年，李欣剛剛加入華潤集團，在華潤物業任職。

兩年後，華遠股份以“ 華潤（北京）置地”的名義上市，成爲了內地首個在港上市地產公司。到了2001年，華潤集團與華遠管理層發生分歧就此分家，上市主體華遠股份重組改名爲“華潤置地（北京）控股有限公司（後更名爲華潤置地有限公司）”。這一年，李欣正式成爲 華潤（北京）置地的一員，從事投資拓展業務。

後一年，在時任華潤集團董事長、華潤置地董事會主席寧高寧的帶領下，華潤置地开始了全國化布局，確立了以鳳凰城都市精品系列、橡樹灣學府系列爲樣板產品线的开發模式。

2004年，由吳向東操刀打造的深圳羅湖萬象城一炮而紅，成爲了國內標杆性購物中心，打響了華潤置地向商業地產進軍的號角。後一年，王印接任寧高寧成爲華潤置地董事會主席，定下了“住宅+商業”的雙輪驅動模式。

同時期，華潤置地首次獲得華潤集團的資產注入，4個持作長期投資的商用物業及1個持作未來發展的項目，以31.95億港元的價格注入了華潤置地。

華潤置地正式進入了“集團孵化”時代，即地產項目通過華潤集團孵化，在孵化過程中由華潤置地負責具體運營和管理，項目成熟後再以較低估值注入。

華潤集團通過10余次的孵化，將成熟資產注入華潤置地，隨着華潤置地的規模逐步擴大，資產注入的次數變少。這種集團孵化帶來的資產注入使得華潤置地在早期發展突破了土地和資金壓力，能夠快速成爲國內一线房企。

從寧高寧到王印，華潤置地不斷向前，重任落在了吳向東肩上。2013年，吳向東就任。不過，僅僅一年後，吳向東就因“個人理由”辭任董事會主席，退居幕後。

此後很長的一段時間裏，“保十”是華潤置地的關鍵詞。2019年2月，吳向東徹底離職，帶領多位華潤置地的業務骨幹出走。繼任者唐勇任期不足10個月就轉任華潤電力總裁，華潤置地主席之位繼續空缺。2019年12月，時任華潤集團總經理王祥明獲任爲華潤置地董事會主席；7個月後，王祥明成爲華潤集團董事長，並仍兼任華潤置地董事會主席一職。直到今年5月，王祥明將主席之位交給了李欣。

事實上早在2016年，李欣就已經進入了華潤置地的管理核心，爲了彌補董事會主席空缺，組成了唐勇、李欣、張大爲構成的權力“鐵三角”。2018年年底，李欣被任命爲總裁。作爲董事會主席的王祥明在任期內，並沒有過多介入華潤置地經營管理，日常經營管理都是由李欣團隊主導。

與此同時，華潤置地也开始了自己的一次變革。

02

逆勢擴張

在2021年的業績會上，李欣表示：“我們還是比較看重行業排名的，希望排名也能有所提升，希望公司整體毛利率保持在25%以上，處於行業領先位置。”

此前，公司還提出要實現“再造一個華潤置地”的目標，即5年後在2020年的基礎上實現權益籤約額和租金收入雙翻番。照此目標推算，到2025年，華潤置地權益籤約銷售額將達3600億元以上，租金收入將達300億元以上。

爲了達成目標，華潤置地進行了一系列的調整步伐。

一是組織架構調整。去年6月，華潤置地重新明確了各級組織定位，將此前“大區做強”定位調整爲“大區做精”。同時，本着“職能能減則減”原則，把大區部門由13個精簡爲9個，把業務權限放到城市公司。

今年4月，華潤置地又進行了新一輪組織調整，开始推動城市公司合並，將華東大區整合爲6大城市公司。

在去年8月華潤置地中期業績會中，時任首席人力資源官吳秉琪曾表示，未來將在管理變革、組織變革和激勵變革三方面作出改革策略，助力華潤置地達成“十四五”重要目標。

二是發展战略調整。2020年，華潤置地將“2+X”的商業模式深化爲“3+1”的一體化業務模式發展，即开發銷售業務、經營性不動產業務、輕資產管理業務加上生態圈要素型業務。

之後，華潤置地愈加激進。2022年上半年，華潤置地成爲拿地大戶，以總價578.4億元新增土儲24塊，權益地價達469.2億元；新增建築面積380萬平方米，權益面積佔比76%。

除了土地市場，收並購也是華潤置地的擴張途徑。今年1月招商銀行分別授予華潤置地200億元、華潤萬象生活30億元並購融資額度。在2021年業績會上，華潤管理層曾表示，目前公司已共獲得400億元並購額度，但更多側重於項目端收並購，不考慮對公司或平台的收並購。

支撐公司大步邁進的是華潤置地較爲通暢的融資渠道。據2022年半年報顯示，華潤置地的融資成本僅3.78%，維持行業低位。

同時，華潤置地還在加快推進商業地產的資產證券化。10月25日，華潤置地成功發行10年期“石家莊萬象城資產支持專項計劃（CMBS）”，發行規模30.01億元，發行利率4.0%，爲市場第一單10年期CMBS。據不完全統計，華潤置地已累計獲批8單商業地產資產證券化產品，總發行規模約251.82億元。

需要指出的是，在行業深度調整期，華潤置地的擴張並非一帆風順。

03

銷售承壓

大舉擴張的華潤置地，依舊要面對行業深度調整帶來的不確定性。

據克而瑞統計，71家典型上市房企今年上半年整體實現營業收入1.94萬億元，同比下降12.6%；整體歸母淨利潤672億元，同比下降62.5%。

行業整體營收與利潤規模雙雙呈現負增長，想要實現增長實屬不易。華潤置地也不得不面對銷售的下滑。10月營運數據顯示，華潤置地1~10月累計合同銷售金額約人民幣2295.3億元，總合同銷售建築面積約1045.38萬平方米，分別同比減少8.3%及27.4%。

在上半年，投行富瑞預測稱華潤置地第三季度起銷售增長將加速，保守地將華潤置地全年銷售預測下調至2900億元（同比下跌8%），對應可售資源去化率爲55%。

華潤置地的盈利能力在大環境下也難免下滑。今年上半年，華潤置地的毛利率爲26.9%，同比下滑了4.4%。

受疫情反復，經濟增速放緩等影響，地產行業仍將在一段時間內承壓，難以全面回暖。這也意味着如今的地產行業高速增長不再，已經進入了低利潤時期，尋找第二增長曲线，挖掘多元化業務價值才是未來發力增長點。

雖然華潤置地在2020年就定下“3+1”的多元化商業模式，但是現在來看，其收入主要還是依靠住宅+商業。

2022年上半年，華潤置地營業額729億元，輕資產管理業務（華潤萬象生活）營業額52.8億元，同比增長31.5%，但佔比僅7.24%；生態圈要素型業務營業額76億元，同比增長19.4%，佔比僅10.43%。

這兩大業務收入佔比較小，購物中心、寫字樓和酒店組成的經營性不動產業務被視爲華潤置地新的增長極。

在2021年業績發布會上，李欣表示，經營性不動產業務是公司業績和長期穩定現金流的主要貢獻者，去年收入 180 億元人民幣，基本上覆蓋了華潤置地全年股息和財務利息。如果將來中國商業公募 REITs 市場开放，華潤置地將迎來經營性不動產業務賽道價值的巨大釋放，該業務也將成爲華潤置地的利潤增長極。

從穩健到擴張，華潤置地在行業深度調整期做出了一次大的改變，但就現在的形勢來看，華潤置地實現再造一個華潤置地的目標依然有點難度。

作者 | 陳香羽

來源 | 徵探財經（ID:teccj6)

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