來源：金融虎網  作者：金澤

貝殼控股(NYSE: BEKE and HKEX: 2423)今天公布了截至2022年9月30日的第三季度未經審計的財務業績。財報顯示，第三季度，貝殼淨收入爲176億元人民幣(合25億美元)，同比下降2.8%；淨利潤爲7.16億元人民幣(合1.01億美元)，而2021年同期淨虧損爲17.66億元人民幣；調整後淨利潤爲19億元人民幣(3億美元)，而2021年同期調整後淨虧損爲8.88億元人民幣。

總交易額(GTV)爲7371億元人民幣(1036億美元)，同比下降11.3%。現房交易GTV爲4490億元人民幣(合631億美元)，同比增長18.7%。新房成交GTV爲2615億元人民幣(368億美元)，同比下降36.2%。與2021年同期的6600萬人民幣相比，家居裝修的GTV爲20億元人民幣(3億美元)。新興及其他服務業務成交額爲247億元人民幣(35億美元)，同比下降41.7%。

截至2022年9月30日，門店數量爲41398家，比一年前減少了23.3%。截至2022年9月30日，活躍門店數量爲39713家，比一年前減少了19.7%。

截至2022年9月30日，經紀人數爲402630人，比一年前減少了21.9%。截至2022年9月30日，活躍經紀人數量爲372,718人，比一年前減少了20.4%。

截至2022年9月30日的三個月裏，手機月活躍用戶(MAU)平均爲4240萬，而2021年同期爲4610萬。

高管評論

貝殼董事會主席兼首席執行官彭永東表示：”在2022年第三季度，我們一直專注於推動各業務线的卓越運營，鞏固我們的護城河，着眼長期發展兩翼業務。面對充滿挑战的宏觀經濟環境，我們組織所展現的極強韌性，來源於一群與我們共同走過風雨、篤信共同價值、永遠拼搏進取的『Homelinker』。在我們全面推進效率和效益提升的舉措下，我們的各個業務運營指標均表現更加優異，我們的合計總交易額環比恢復15.3%。“。

第三季度，由於我們在ACN方面的優勢以及受益於我們努力通過賦能服務者及平台運營加快業務發展，我們的二手房交易得以跑贏市場。隨着我們進一步推行开發商預付傭模式並與優選开發商合作，我們的新房交易保持良好勢頭。同時，我們幫助客戶識別並盡量降低與施工延誤有關的風險，對健康的行業生態治理作出貢獻。我們的家裝家居業務正步入正軌，並繼續領先於業內其他公司，在我們核心業務的商機導流及包含新零售在內的整裝業務模式的支持下，訂單快速增加，平均售價不斷提高。 彭先生總結到，「我們正在引導本公司審慎地渡過當前的市場周期，並堅定着眼於爲建立健康的住房市場發揮更好的作用。

貝殼執行董事兼首席財務官徐濤先生進一步表示，第三季度，我們錄得淨收入人民幣176億元，同比微降2.8%，較2022年第二季度增長27.7%。盡管宏觀情況存在不利因素，但第三季度我們的經營效率及盈利能力明顯提升，且我們維持了強勁的現金狀況及充足的經營現金流動性。這使我們即便面對外部挑战，業務基本盤依然無虞，同時具備更強的可持續運營能力。這並非是一蹴而就的，這是我們早在一年以前面對市場調整時迅速且堅決地實施一系列風險控制、成本管理及效率提升措施的結果。我們相信，所有這些能力，加上本公司所有夥伴的全力以赴，將幫助我們實現長期可持續增長。 

2022年第三季度財務報告分析

2022年第三季度淨收入由2021年同期的人民幣181億元下降2.8%至人民幣176億元（25億美元）。下降主要由於合計總交易額減少。 2022年第三季度合計總交易額爲人民幣7,371億元（1,036億美元），較2021年同期的人民幣8,307億元下降11.3%，乃由於部分地區再次出現COVID-19疫情對市場的恢復帶來了擾動，而許多开發商依然面臨流動性壓力和交房壓力致使新房交易市場持續低迷，降幅部分被存量房交易市場（尤其是一线城市）的恢復所抵銷。相較總交易額，淨收入的收縮幅度較小乃主要由於變現率更高的業務（如家裝家居）的總交易額佔比提升。

• 存量房業務的淨收入由2021年同期的人民幣61億元增長16.6%至2022年第三季度的人民幣72億元（10億美元），主要由於存量房交易的總交易額由2021年同期的人民幣3,782億元增加18.7%至2022年第三季度的人民幣4,490億元（631億美元）。

其中，(i)傭金收入由2021年同期的人民幣53億元增長15.6%至2022年第三季度的人民幣61億元（9億美元），主要由於鏈家門店進行的存量房交易的總交易額由2021年同期的人民幣1,853億元增長18.6%至2022年第三季度的人民幣2,197億元（309億美元）；及(ii)平台服務、加盟服務及其他增值服務的收入（大部分向本公司平台上的貝聯門店和經紀人收取）由2021年同期的人民幣8億元增長23.3%至2022年第三季度的人民幣10億元（1億美元），主要由於本公司平台上貝聯經紀人進行的存量房交易的總交易額由2021年同期的人民幣1,929億元增長18.9%至2022年第三季度的人民幣2,293億元（322億美元）。相較貝聯經紀人進行的存量房交易的總交易額，平台服務、加盟服務及其他增值服務的收入增長幅度較高乃主要由於增值服務的滲透率提高。

• 新房業務的淨收入由2021年同期的人民幣113億元下降31.3%至2022年第三季度的人民幣78億元（11億美元），主要由於新房交易的總交易額由2021年同期的人民幣4,101億元下降36.2%至2022年第三季度的人民幣2,615億元（368億美元）。其中，通過貝聯經紀人、具備新房業務相關專業知識的專門銷售團隊和其他銷售渠道在貝殼平台上完成的新房業務的總交易額爲人民幣2,157億元（303億美元），2021年同期則爲人民幣3,376億元，2022年第三季度通過鏈家品牌進行的新房交易的總交易額爲人民幣458億元（64億美元），而2021年同期爲人民幣726億元。

• 家裝家居的淨收入於2022年第三季度爲人民幣18億元（3億美元），而2021年同期爲人民幣6000萬元，主要由於本公司完成收購提供綜合的中國家裝企業聖都家居裝飾有限公司（「聖都家裝」）且其財務業績於2022年第二季度开始合並入账，以及家裝家居業務總交易額的有機增長。

• 新興市場和其他服務的淨收入從2021年同期的5.5億元人民幣增加到2022年第三季度的8.01億元人民幣(1.13億美元)，增長45.8%，主要原因是來自租賃物業管理服務的淨收入增加，這部分被來自金融服務的淨收入減少所抵消。

收入成本

2022年第三季度，總營收成本從2021年同期的153億元人民幣下降16.3%至128億元人民幣(合18億美元)。

傭金——分成。2022年第三季度，公司支付給互聯代理商和其他銷售渠道的傭金收入成本爲57億元人民幣(8億美元)，而2021年同期爲76億元人民幣，主要原因是2022年第三季度通過互聯代理商和其他銷售渠道完成的新房交易GTV較2021年同期下降。

傭金和報酬-內部。公司在2022年第三季度的內部傭金和補償收入成本爲46億元人民幣(7億美元)，而2021年同期爲60億元人民幣，主要是由於鏈家代理商的固定補償成本下降、專門從事新房交易服務的銷售團隊和其他一线運營人員的專業知識以及員工人數的減少。由於通過鏈家代理商和專門的新房交易服務銷售團隊完成的新房交易GTV下降，可變傭金減少。

家庭裝修和家具的費用。公司在2022年第三季度的家庭裝修和家具收入成本爲13億元人民幣(2億美元)，而2021年同期爲6000萬元人民幣，這主要是由於家庭裝修和家具淨收入的增加。

與店面有關的成本。公司與門店相關的成本在2022年第三季度下降了17.6%，至8.22億元人民幣(1.16億美元)，而2021年同期爲9.97億元人民幣，主要是由於鏈家門店數量在2022年第三季度隨着市場下滑趨勢而減少。

其他成本。公司的其他成本在2022年第三季度下降了41.7%，從2021年同期的6.99億元人民幣降至4.07億元人民幣(5700萬美元)，主要是由於營業稅和附加費的減少以及淨收入的減少、融資成本和金融服務相關准備金的減少以及线下活動成本的減少。

毛利

毛利由2021年同期的人民幣28億元上升72.8%至2022年第三季度的人民幣48億元（7億美元）。 2022年第三季度毛利率爲27.0%，而2021年同期爲15.2%。毛利率上升主要由於：a)相較於部分其他收入，貢獻利潤率較高的存量房業務收入佔總收入佔比提升；b)存量房業務的淨收入增加及鏈家經紀人的固定薪酬成本減少導致存量房業務的貢獻利潤率同比提高；c)利潤率較高的項目數量增多以及固定薪酬成本佔新房業務淨收入的比例相對降低，致使新房業務的貢獻利潤率同比提高；及d)相較2021年同期，2022年第三季度門店成本及其他成本佔淨收入的比例相對較低。

經營收入(損失)

2022年第三季度總運營費用從2021年同期的51億元人民幣下降至35億元人民幣(5億美元)，下降了29.9%。

一般和行政費用從2021年同期的24.12億元人民幣減少到2022年第三季度的17.77億元人民幣(2.5億美元)，下降了26.4%，主要是由於信貸損失准備的減少和應收账款余額的減少，以及人員成本和管理費用的減少和員工人數的減少，以及會議和差旅費用的減少。與2021年同期相比，2022年第三季度基於股份的薪酬的增加部分抵消了這一影響。

與2021年同期的12.02億元相比，2022年第三季度的銷售和營銷費用爲12.58億元(1.77億美元)，主要是由於自2022年第二季度以來，盛都的財務業績進行了整合，用於家庭裝修和家具服務的銷售和營銷費用增加。這部分被減少的品牌廣告和促銷營銷費用和房屋交易服務人員費用所抵消。

研發費用從2021年同期的10.43億元人民幣下降到2022年第三季度的5.09億元人民幣(7200萬美元)，下降了51.2%，主要是由於與2021年同期相比，2022年第三季度研發人員人數減少導致人員成本和基於份額的薪酬下降。

2022年第三季度運營收入爲12億元人民幣(2億美元)，而2021年同期運營虧損爲23億元人民幣。2022年第三季度營業利潤率爲6.9%，而2021年同期爲負12.7%，主要原因是a)毛利率相對較高，b)總營業費用下降，而淨收入相對持平，主要是由於2022年第三季度的人員離職和資源利用優化，與2021年同期相比。

2022年第三季度，經調整的經營收入爲21億元人民幣(3億美元)，而2021年同期，經調整的經營虧損爲14億元人民幣。2022年第三季度調整後的營業利潤率爲12.0%，而2021年同期爲負7.9%。2022年第三季度調整後的EBITDA8爲23億元人民幣(3億美元)，而2021年同期爲負5.5億元人民幣。

淨利潤(虧損)

2022年第三季度淨利潤爲7.16億元人民幣(合1.01億美元)，而2021年同期淨虧損爲17.66億元人民幣。

2022年第三季度調整後淨利潤爲18.88億元人民幣(2.65億美元)，而2021年同期調整後淨虧損爲8.88億元人民幣。

歸屬於普通股東的淨利潤(虧損)

2022年第三季度，可歸屬於普通股東的淨利潤爲7.23億元人民幣(1.02億美元)，而2021年同期可歸屬於普通股東的淨虧損爲17.65億元人民幣。

2022年第三季度，歸屬於普通股東的調整後淨利潤爲人民幣1.895億元(合2.66億美元)，而2021年同期歸屬於普通股東的調整後淨虧損爲人民幣8.87億元。

每ADS淨收益(虧損)

2022年第三季度，歸屬於普通股東的攤薄每股ADS淨利潤爲0.60元(0.08美元)，而2021年同期歸屬於普通股東的攤薄每股ADS淨虧損爲1.50元。

2022年第三季度，歸屬於普通股東的經調整攤薄每股ADS淨利潤爲1.57元人民幣(0.22美元)，而2021年同期歸屬於普通股東的經調整攤薄每股ADS淨虧損爲0.75元人民幣。

現金，現金等價物，限制性現金和短期投資

截至2022年9月30日，公司現金、現金等價物、限制性現金和短期投資的合計余額爲575億元人民幣(81億美元)。

商業前景

對於2022年第四季度，貝殼公司預計總淨收入將在145億元人民幣(20億美元)至150億元人民幣(21億美元)之間，較2021年同期下降約15.7%至18.5%。這一預測考慮了近期房地產相關政策和措施的潛在影響，部分地區新冠肺炎報告病例增加，以及初步的相應限制措施，所有這些仍不確定，並可能繼續對公司的經營產生不利影響。因此，公司的持續和初步看法視業務情況和市場情況而定。

股份回購計劃

正如此前披露的，公司建立了一項股票回購計劃，根據該計劃，公司可在12個月內購买至多10億美元的a類普通股和/或美國存管憑證。從2022年9月1日股票回購計劃啓動到2022年9月30日，公司根據股票回購計劃在公开市場累計購买了約330萬股美國存托憑證，其中部分已於2022年10月初結算。

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