記者丨寧曉敏 見習生丨夏路

出品丨鰲頭財經（theSankei）

“華南五虎”之一的合生創展（00754.HK）猶如一頭沉睡已久的老虎，在新的掌舵者和新的市場環境下，逐漸迸發出威力。

2020年，自被二代千金朱桔榕接任後，合生創展一改之前保守、“小而美”的風格，逐漸顯露出對規模的渴望。

上任後，朱桔榕進行了一系列大刀闊斧的改革，各處招兵买馬引進人才、豪擲百億拿地、炒股賺快錢、拓展全國化布局、創新多元化業務發展……爲品牌凝聚核心發展能力，只爲重新回到頭部房企位置。

朱桔榕是金融專業出身，上任之後，她提出要從房地產开發商轉型爲科技賦能及產業驅動的綜合性投資控股平台公司。

不過，2020年還大放異彩，貢獻超2成利潤的投資業務，去年至今就成了拖累業績的“罪魁禍首”。今年上半年，合生創展集團毛利率斷崖式下滑，毛利率則由去年同期的63%下降至23%。

最新公告顯示，今年1-10月，合生創展及其合營公司及聯營公司的總合約銷售金額約261.94億元，較2021年同期的約363.36億元下降27.91%。

百億銷售規模還難以支撐朱桔榕想重回主流賽道的野心，合生創展未來的路任重道遠。

招兵买馬高歌猛進擴規模

1992年，朱孟依創辦合生創展，2004年已成爲內地首家銷售破百億的房企。

此後，由於諸多原因合生創展錯過了房地產發展的黃金十年，一直徘徊在百億規模，被同時期並稱“華南五虎”的恆大（03333.HK）、碧桂園（02007.HK）、雅居樂（03383.HK）、富力（02777.HK）遠遠地甩在了身後。

合生創展是一家典型的家族企業，朱孟依將半輩子的精力都傾注在了這家公司，並將女兒朱桔榕從小當作繼承人培養。

2020年，朱孟依正式將權杖交給朱桔榕。朱桔榕接任後，沉寂多年的合生創展一改往日保守低調作風，四處招兵买馬。

從龍頭房企吸納了不少高管。2021年7月，曾在凱德服務二十年的原凱德中國首席執行官羅臻毓加盟合生創展，職位是聯席總裁。

凱德的核心業務是地產开發+資本運作，羅臻毓在任職期間，主要負責房地產金融業務，擅長資本運作。朱桔榕正有意讓羅臻毓去主管合生創展的不動產投資及運營業務。

今年3月8日，毛文斌正式加入合生創展，擔任合生創展廣州區域董事長。毛文斌的地產從業經歷豐富，加入合生創展之前在中海地產、招商地產（000024.SZ）、方興地產等都有過任職。就職龍湖期間，爲這家房企在廣州區域打开局面。合生創展將毛文斌挖過來，主要就是想借舊改發力，做強做大廣州區域業務，納入衆多“老將”，合生創展的業務也逐漸向多元化鋪开。

目前，合生創展逐步發展爲全產業鏈優質生活運營商，多元業務板塊構築全領域發展，旗下地產、商業、基建、合生活、投資五大板塊並驅發展。

與此同時，在土地市場上开啓高歌猛進模式。2020年斥資179.6億元拿下北京4宗地塊，合計耗費179.6億元，這一金額甚至逼近合生創展2019年的總營業額。2021年又以326.67億元的代價，接手廣州史上最貴的舊改項目。

2021年下半年，合生創展先是與恆大洽談其旗下物管公司的收購事項，後又傳出對奧園健康、雅生活等房企旗下物管公司的收購意圖。雖然此後不了了之，但也足以可見朱桔榕的野心。

今年8月，合生創展7.9億元收購上海舊改地塊，出讓方是上海珠江投資集團有限公司。該地塊屬於上海最優質地段之一，且是低密度住宅，更屬於非常稀缺的房源。合生創展計劃將地塊發展成爲40座中式別墅。

值得一提的是，公司此次交易的出讓方爲朱偉航實控的上海珠江投資集團，該人士爲合生創展時任主席朱桔榕的二哥。

朱桔榕接棒的這一年，合生創展提出每年業績保持30%-50%的增長率。2020年，合生創展銷售額爲358.34億元，同比大增53.68％。2021年，合生創展實現銷售額423億元，同比上升增長21.51％，按500億元銷售目標，完成率爲85％，創下歷史新高。

從朱桔榕的履歷可以發現，她早在2009年就已經進入了合生創展企業，期間擔任過多個崗位的重要職務。也正是這十年磨一劍的歷程，爲朱桔榕奠定了扎實的基礎，讓她更懂合生創展，從而精准地探索到企業的發展真諦。

慢周轉“囤地”陷流動性危機

不同於房企主流的“高槓杆、高周轉、高規模”开發模式，朱孟依奉行“高溢價、多囤地、慢周轉”，主打超級大盤、高端精品，不少在售樓盤的开發周期長達十多年。

如合生旗下的駿景花園、帝景山莊等，項目开發周期均超過了十年；而珠江帝景，更是开發了超過18年。

頗爲進取的擴張加上开發周期緩慢，並不利於房地產行業的資金流通，也推高了合生創展的債務。

合生創展2020年的負債總額也大幅上漲至2030億港元，較2019年上升57%；2021年，這一數據繼續攀升到2332億港元，同比增加14.88%。

截至2022年6月末，合生創展的負債總額爲2155.24億港元，有息負債1035.2億港元，其中短期有息負債302.9億港元。

2022年上半年合生創展現金及銀行存款282.62億港元，同比減少22.17%；借貸金額1056.65億港元，其中一年內到期的借款爲324.41億港元。

從現金流上看，2021年和2022年上半年合生創展籌資性現金流持續淨流出，分別爲-99.27億和-123.2億元。

去年下半年以來，多數房企遭遇資金危機，使行業整體環境大受影響，合生創展也難逃其難，公司融資渠道遇阻，再融資壓力較大。

在外部融資環境欠佳情況下，爲緩解融資壓力，國有六大行近兩日密集出手，與多家房企籤訂合作協議，達成的意向性融資總額已超過萬億元。

11月24日，建行與合生創展等8家房企籤署合作協議，就房地產金融、住房租賃業務、綜合金融服務、共同防範化解風險等方面开展全方位合作。

不務正業涉足投資致虧損

朱桔榕是金融專業出身，上任之後，她提出要從房地產开發商轉型爲綜合性投資控股平台。

由此，一家老牌地產公司在年輕一代的帶領下开始了股權投資生意。

朱桔榕的目標是：“希望未來在資本、收益和利潤結構上，住宅地產、商業地產、股權類投資能夠各佔三分之一，以實現合生從‘雙輪驅動’到‘三足鼎立’的轉變。”

朱桔榕選擇了很多優質股票，中國平安、匯豐、中國移動、小米等股票，均進了她的持倉池。

2020年投資收益頗豐，初出茅庐的投資業務便創下了80.3億港元的收入，佔營收總額的23%，並將毛利率從50%推高至64%。

“炒股有風險，投資需謹慎”。好景不長，其买入大部分公司的股價下挫明顯，合生創展自然也受到較大影響。

近兩年，合生創展集團毛利率斷崖式下滑。2021年報數據顯示，合生創展毛利潤爲131.45億港元，同比下降39.8%；毛利率從64%大幅下降至43%；歸母淨利潤爲97.6億港元，同比下降28.42%，核心淨利潤同比下降62.8%。

今年上半年，合生創展實現毛利約30.64億港元，同比下降約69.74%；毛利率則由去年同期的63%下降至23%。

合生創展解釋稱，毛利率及毛利下滑主要因同期投資業務表現影響所致。

被朱桔榕看作是“全新拓展領域取得重大突破”、“成爲全新利潤增長點”的投資業務不過是曇花一現。

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