摘要：小而美嗎（歡迎關注閨蜜財經）

撰文|蜜妹&編輯|凱

這是@閨蜜財經的第1178篇原創

今天是個特殊的日子。3年前的今天，你我可能怎么也不會想到，這3年裏我們生活裏發生的各種翻天覆地變化。

作爲經濟巨輪之一的房地產，在這三年裏陣痛持續，曾經紅火的房企排隊赴港上市也逐漸冷清。

近日，“蚊型”房企嘉創房地產控股有限公司再次向港交所遞交招股書，這距離其首次遞交招股書過去近8個月。蜜妹才意識到，已經很久沒有房企赴港IPO了。

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嘉創地產在招股書裏自我介紹說：按合約銷售金額及面積計，爲2021年中國百強房地產开發商。不過蜜妹看了中指院及克爾瑞的統計數據，在百強房企名單裏並沒有看到它。

從招股書披露的數據來看，作爲一家精品住宅开發商，嘉創地產在動輒千億體量的百強房企裏，有點“蚊型”。

於估值日期，嘉創地產的土地儲備約爲262555平米，包括已竣工物業的可出售整體樓面總面積約131083平米；及131472平米持作未來發展。

而且從下表裏可以看到，嘉創地產已經很久沒有买地了。

嘉創房地產手上有七個項目，包括五個已完成項目（不同期的嘉輝豪庭及羅浮公館）、一個持作未來發展項目及一個持作投資項目。項目主要在東莞、惠州和佛山。

“面粉”不夠多，嘉創地產的營收也不會很高。

截至3月31日止的2020、2021、2022年度，以及截至2022年9月30日止的六個月，其營收分別約人民幣4.82 億元、5.91 億元、7.76 億元、4.73 億元。

簡單算一下增長數據，截至3月31日止的2021、2022年度，嘉創地產營收同比增速分別爲22.6%、31.3%；截至2022年9月30日止的六個月營收同比增速爲31.4%，在現在的大環境下，增速還算可以。

嘉創地產的利潤也不錯，前述同期時間毛利分別約爲3.49億元、4.29億元、5.87億元、3.54億元；淨利潤分別爲1.05億元、1.89億元、2.57億元、1.01億元。根據招股書說明，這和开發的項目層級有關，也和前期买地成本低有關。

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即便增速還行、利潤不錯。但這個體量，加上如今的市場環境，在一衆IPO的企業裏，嘉創地產實在是難言出衆。

不過，嘉創地產似乎有一個比較大的“爸爸”——嘉利國際。後者成立於1980年, 1996年就在香港聯合交易所上市了，是一家塑料及五金零部件制造商，產品涵蓋服務器機殼、機箱軌道、收銀及販賣機殼、電動車充電樁及存儲產品等。

嘉創房地產在上市前的股東架構中，控股股東即爲嘉利國際爲，持股100%。嘉創房地產擬以分派方式進行分拆以及股份以介紹方式於主板獨立上市，嘉利國際所持的股份將予以分派，上市完成後，嘉利國際不再持有嘉創房地產的股份。

在嘉創和嘉利背後，都站着同一個家族，何焯輝：1946年出生於澳門，祖籍廣東南海。

從公开報道蜜妹看到，何焯輝屬於草根逆襲的那一類。從小家境並不好，12歲全家搬到香港後就輟學了，开始做工模學徒。16歲，何焯輝就靠打工攢的錢开了自己的小廠，不過結局並不好。

轉折點在1980年，彼時何焯輝與夫人何寶珠創立嘉利國際，提供錄像帶的外殼生產，踩上了改革开放的風口，以及大陸的人口紅利。何焯輝夫婦從此騰飛。此後，隨着業務擴大，嘉利國際也开始涉足其他業務，比如房地產。

房地產業務在嘉利國際分量幾何？據公开披露，該司目前營收分爲三大板塊：五金塑膠業務分部、電子專業代工業務分部和房地產業務分部。

2022年4月1日-9月30日的財務數據顯示，嘉利國際上述三大業務的營業收入分別爲10.23億港元、6.23億港元、5.53億港元，佔比分別46.51%、28.33%、25.17%。

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對於嘉利國際而言，經營數據之外，財務風險指標值得注意。如下圖東方財富數據顯示，從2014年到2022年，截至當年3月31日年度算，其資產負債率逐漸走高，從曾經的40%+到如今的66%+，堪比有些房企了。

最新截至2022年9月末這一數據下降了些，爲62.77%。 而一直以來，嘉利國際的流動負債佔比都相對較高，2022年則一直在80%+。

圖片來源|東方財富（特此感謝！）

回到嘉創地產，從披露數據來看，截至2022年9月，其債務壓力不是很大：剔除預收款後的資產負債率爲45.6%。比115家房企剔除預收款後的資產負債率平均值61.19%要低。

目前，嘉創地產的主要問題是：體量太小，以及高毛利如何可持續？前面也提到，最近嘉創地產也沒拿地，在做的項目屈指可數。做完了怎么辦？

另外，如果公开報道准確，創始人何焯輝已經76歲，但接班人能力如何，似乎還不明朗。兒子何偉汗英國約克大學畢業，22歲進入嘉利國際，目前職位似乎是主席助理兼財會部主管。女兒何蔓嬈則走的是藝術路线，設計專業出身。

在蜜妹印象裏，2020年以來，在港交所遞表但未成功上市的房企就有好幾家，比如鵬潤控股、實地地產、方直集團、石榴投資、天鴻中國等。其中部分房企，招股書已經失效，但也未更新招股書。

如今房企融資政策端雖然利好接二連三，但大環境依然難言樂觀。嘉創地產二次遞表結果會如何？

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