中國恆大上次提供財務報表還是2021年中期報告，此後再也沒有向公衆提供財務報表。因此其2022年的主營業務收入只能夠靠投資者自己分析得出。本文試圖回答以下問題？

- 房地產的營業收入是如何計算的？

- 中國恆大2022年預計交付30萬套，其主營業務收入是多少？當期收入又是多少？

房地產的當期銷售收入是合約銷售，中國恆大1-8月份的合約銷售收入僅181.58億元，預計全年銷售僅爲272億元。而中國恆大2020的銷售額爲7233億元；2021年的銷售收入4430億元。以上均爲合約銷售收入。

然而，房地產企業報表中營業收入是當期（竣工）結算收入，是預收账款中的收入達到收入的確認條件後結轉的；並非報告期的銷售收入！

（1）地產商收到客戶付款，並不能直接確認爲主營業務收入，而應確認爲預收账款（合同負債）：

借： 銀行存款

貸： 合同負債

（2）只有工程竣工、驗收合格、達到合同約定的交付條件時，才能夠結轉合同負債、確認爲收入：

借：合同負債

貸： 主營業務收入

應交稅-- 應交增值稅（ 銷項稅）

根據許家印提出的今年交付30萬套，可以推算出中國恆大2022年的主營業務收入爲1944億元（不含增值稅）

借：合同負債 2158億元

貸： 主營業務收入1944億元

          應交稅--銷項稅214億元

這個數據和中國恆大2021年中報提供的合同負債金額2158億元吻合。合同債務是指企業已收或應收客戶對價而應向客戶轉讓商品的義務。

也就是通過交付30萬套住房可以對其2158億元的合同負債進行結轉。中國恆大的單位價格爲65萬元/套。

1944億元/30萬套≈65萬

結論：預計中國恆大2022年的主營業務收入爲1944億元，而主營業務收入是竣工結算並非恆大的當期銷售收入。

恆大當期銷售收入預計僅272億元，其資金鏈斷裂是不爭的事實：

由於恆大的有息負債爲5700億元，其年利息支出高達740億元（融資成本13%）。恆大的當期收入無法覆蓋利息支出，更不要說償還本金了。

作者| 陶瓷人73

$中國恆大(HK|03333)$  

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