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中國房地產長達兩年的低迷，讓許多之前的大佬跌落，也讓很多的資本寵兒黯然失色。兩年前無比風光的貝殼，如今幾已無人提起。 2020年，剛上市的那幾個月裏，在一衆資本的簇擁下，貝殼市值一度高達6000多億，是碧桂園、萬科兩家巨頭市值的總和。 然而如今的貝殼，市值從最高點已跌去4000多億，在1500億左右已經徘徊了近17個月。 盡管三季報貝殼由虧轉盈，但從三季報公布（11月30日）至今，貝殼在美股漲幅僅爲8.74%，顯示其未能給投資者帶來超預期的驚喜。 因爲這個盈利，更多是建立在裁員、關店的基礎上，並非真實的營業收入提升帶來；投資者尚未看到，貝殼模式真正的持續增長力。 上市兩年多來，貝殼這個在线房產交易的獨角獸，也隨着房地產市場跌宕起伏，它身上的明星光環已然褪去，未來的貝殼，要寄望踏實經營和勠力創新，才能殺出一條自己的路。 扭虧爲盈背後 三季報有些出乎意料，時隔一年後，貝殼再次扭虧爲盈。 三季度貝殼的收入來源仍主要是住房交易。總交易額（GTV）爲7371億元，同比下降11.3%；總體營收176億元，同比下降約3%。其中二手房收入71.6億元，低於市場預期的75億元；新房收入77.9億元，同比下滑31%；家裝家居以及新興業務等收入約爲26.5億元，雖然大幅增長，但佔比很少。 在GTV和收入仍降的同時，貝殼實現了盈利。 按照美國非通用會計准則，調整後的淨利潤爲19億元，2021年同期調整後淨虧損爲8.88億元，同比扭虧爲盈；同時實現毛利率27%，較去年同期的15.2%大幅上漲11.8個百分點，環比提升了7個百分點。  仔細分析這份財報會發現，貝殼在三季度進行了較多的成本優化動作，其中最多的是裁員、降薪、關店，這是它能夠扭虧爲盈的主要原因。 在財報中，貝殼給出了比較詳細的解釋，總結來說，就是貝殼在第三季度裁員、關店，大幅壓縮了成本。同時調整了收入結構，新房和二手房中利潤率較高的項目在增多。 從具體數據來看，今年第三季度，貝殼平台鏈接的經紀人數量從去年三季度時的52萬人下降至約40萬人，門店數量也從去年同期的5.39萬家下降至今年三季度的4.14萬家。 同時則是成本的大幅下降。比如說支付給內部員工的傭金及薪酬，從去年同期的59.68億元，同比下降約22.29%至46.28億元；外部的分傭也從去年三季度的76.29億元，降至56.66億元，同比下降約25.73%；門店關停也讓門店成本從9.97億元，下降至8.22億元。 貝殼聯合創始人、董事長兼CEO彭永東預計，即便市場復蘇，從業者回流也有限，未來幾個季度裏，貝殼的門店和經理人數量會保持相對穩定。 這意味着，貝殼未來要保持持續的業績增長、實現盈利並不容易。裁員、降薪以及關店帶來的成本下降和盈利，並不具有持久性。 中長期來看，新房銷售市場仍在下滑，今年可能只有10萬億左右，相比2021年全年18萬億的水准，接近腰斬；存量房交易，每年的規模大概在7萬億左右。 也就是說，貝殼所住房交易的市場從原本30的萬億級，下降到了不到20萬億級。 在“蛋糕”大幅縮小的情況下，即便是市場回暖，貝殼來自房產交易的收入也很難回到前幾年的盛況。 僅僅依靠ACN（經紀人合作網絡）顯然不能帶來更多的增量。貝殼管理層也意識到了這一點。從去年开始，貝殼一直向外講着“第二曲线”、“一體兩翼”的故事，租房服務和家裝服務是它兩個新的增長極。 其中，家裝三季度實現收入18.5 億元，環比大增 81%。其他包括金融業務、居家服務等新業務板塊則增長44%至8億元。 但貝殼目前超過八成收入仍舊來自住房交易，家裝業務只佔整體收入的10.51%，未來要做大也很難。在貝殼之外，包括萬物雲、碧桂園服務等在內的物業服務巨頭也都瞄准了這塊蛋糕，但尚未有一家跑通，實現規模化。 因此， 貝殼的“兩翼”部分想要成長爲公司的支柱性業務，甚至成爲新的盈利增長點，仍待時日。

模式未能驗證

貝殼，曾經代表了房地產互聯網的創新和可能，它的資本化和上市更是強化了這一點，爲整個行業帶來振奮和希望。 2020年9月，貝殼上市，拋出產業互聯網、科技公司的故事，市場和投資者給予極高的熱情。 貝殼股價很快超過了地產龍頭萬科的3000億，摸高到6000億，令一衆开發商羨慕不已。作爲股東的萬科、融創，都在中期業績會上，表達了對“互聯網”貝殼的關注。 貝殼的核心業務模式，是房屋交易平台、ACN模式，它講述的是要通過聚攏更多行業內的經紀人，利用產業互聯網的思維，提升开單效率，獲取更多收益。 高峰時期，貝殼平台連接的經紀門店數量超過5萬家，經紀人超過50萬，達到全國總量的四分之一。左暉的目標是，未來擴展到10萬家門店、100萬經紀人。 然而過去一年，貝殼平台鏈接的經紀人數量下降了12萬人，門店數量也銳減1.24萬家。 時至今日，貝殼的收入和盈利模式仍來自於傭金和渠道費／分成，2022年前三季度，來自平台服務費的收入只有47.1億，佔總體營收只有10.72%。 顯然，掀开互聯網的外衣，貝殼仍然只是一家勞動密集型的中介公司而已。它的盈利模式，從未超越傭金和渠道費。 過去一年，12萬經紀人的出走，萬家門店關停，都是貝殼在爲過去大舉擴張的弊病埋單。 對於貝殼來說，未來的路並不好走。新房、二手房天花板已現，所謂的第二增長曲线，也都還是“窄門”，沒有一個成熟的模式。 並且無論是租房業務，還是家裝業務，也都是依賴线下、需要重資產投入的業務，貝殼想要改變這些行業，就和它對中介行業的變革一樣，前路漫漫。 布局十多年，貝殼創始人左暉帶着貝殼和它的互聯網、科技標籤，曾經短暫地閃耀了資本市場，也帶給了一衆开發商在线互聯的夢想。 如今，隨着新房銷售進入10萬平台期，行業徹底進入存量時代，租房、家裝、採購、社區服務等細分領域都有了互聯網化的可能，貝殼仍然有可能，繼續引領行業。 也許有一天，蒙塵的貝殼，孕育出璀璨的明珠，可以再次發光發亮。

來源：見聞地產 作者周智宇 編輯張曉玲

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前路漫漫

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