融創年報裏的信號

相關報導

地產深度報道

融創年報裏的信號

1年前

融創年報裏的信號

在延期8個多月後，市場終於等到了融創2021年財報。

實際上，過去數月融創一直在爲這份年報努力，公告最終的掛網時間直到前一晚還未確定。最終融創打了個“組合拳”，揭曉業績的同時也公布了境外債重組方案。

對於這份數字矩陣的基調，市場早有預判，畢竟在此輪最嚴酷的周期中，房企已集體遭遇業績“滑鐵盧”，由盈轉虧、利潤暴跌成爲行業常態。

因此相較於最終出爐的數據，年報刊發動作的本身更爲行業關注，畢竟這是融創復蘇的信號。

01 爭取2023年回歸正常經營

過去一年多的時間裏，融創面臨成立以來前所未有的挑战和經營壓力。

銷售端的表現讓其守住了基本盤，2021年融創實現合約銷售額5973.6億元，同比增長3.8%，位列行業第三，僅次於碧桂園和萬科。深耕城市領先優勢依然顯著，上海、武漢、杭州、北京、重慶5城銷售額均超300億元，廣州、西安、天津、南京等多地銷售額也在100億元以上。

報告期實現營收1983.67億元，同比下滑14%，跌幅不算大，但520億元的各類計提減值則直接對融創的盈利指標產生了影響。

去年，融創毛利虧損17.9億元，較2020年下降103.7%，核心淨利潤虧損253億元，同比下降約183.6%。進行大規模的資產減值後，融創的淨資產爲1246.7億元，剔除減值影響後的核心經營利潤125.7億元。

從年報中計提減值的系列項目來看，融創大手筆收購的物業、持有的文旅城資產減值撥備以及出售貝殼股票、處理地產項目帶來的投資損失，是造成最終虧損的主要原因。

對於市場關注的債務規模。2021年年底，融創的總負債爲1.05萬億元，較2020年的9306億元有所增長。其中，流動負債淨額245.9億元，流動和非流動借貸分別爲2351.5億元和865.6億元。同時，其現金余額（包括現金及現金等價物及受限制現金）692億元。除了受限資金外，其账上可動用的現金及現金等價物爲143.4億元。

逾期債務方面，融創稱目前到期未償付借貸本金爲685.3億元，這也導致借貸本金1518億元可能被要求提前還款。

困境當前，董事會主席孫宏斌也做出道歉，表態要深刻反省過去發展中的不足和問題，吸取經驗教訓，堅決調整。他相信隨着經濟的持續向好和政策的密集落地，公司爭取在2023年回歸正常經營。

土儲依然是融創面向未來的底氣。雖然去年其調整了地塊獲取節奏，下半年起基本暫停拿地，但上半年的斬獲依然讓融創新增權益土儲1774萬平方米，新增權益貨值約1944億元。截至去年底，融創權益土地儲備約1.6億平方米，權益土地貨值約1.77萬億元，約80%位於核心一二线城市。

02 或出售資產回籠600億

業績公布的同一天，融創也發布了境外債務重組進展。

融創稱，過去數月以來，其一直與本金約91億美元的優先票據及其他境外債務的部分持有人及其顧問進行建設性接洽。現有債務持有人已成立境外債權人小組，共同持有或控制超過30%的現有債務本金總額。

目前，融創已向債權人小組提呈初步重組框架。探討的初步重組框架主要內容包括：將30億至40億美元的現有債務及若幹股東借款轉換爲普通股或股權掛鉤工具，使得債務規模降至穩健、可持續的水平；

剩余現有債務將兌換爲新的以美元計價公开票據，期限爲自重組生效之日起的2至8年；提供部分資產處置淨收益擬作爲償還新票據的額外資金來源；同時擬向及時支持重組方案的債權人提供同意費。

截至6月底，融創境外有息負債本金額約爲110億美元，其中約37億美元（約佔境外債務總額的34%）的原始到期日爲2022年底前。

對於物業开發板塊的現金情況，融創介紹稱，到今年上半年其連同合營及聯營公司的現金余額合計約爲1200億元，其中並表的現金余額約爲410億元，但上述現金大部分在監管账戶中。

未來7年，融創連同其合營及聯營公司的开發項目預計產生現金流總額約爲3200億元（該金額爲償付項目層面債務後的現金流），其中20%用於境外償債，並且還將會考慮出售資產回籠資金約600億元。

市場有消息稱，經歷數月與債權人小組溝通磋商後，融創境外債重組框架已初步獲得大多數債權人的認同。