中國房地產行業最具有話題性的房企之一、多年位列第一梯隊的融創中國，用8個月的時間，邁出了重歸資本市場的第一步。

12月9日，融創正式對外公布了姍姍來遲的2021年業績。與此前發布的預告大致相符，融創諸多核心數據出現大幅下滑。

年報的最後，一向以硬漢形象示人的融創中國董事會主席孫宏斌公开表達了反思的決心，同時也立下了目標，“力爭在2023年回歸良性、健康發展軌道。”

自從5月首次美元債違約以來，融創便开始踏着政策的節奏自救：出售資產、“保交樓”、引入資方等等。

目前擺在融創面前的是3000多億的借貸，還有未完成的債務重組。一個又一個來自政策面的好消息尚未惠及融創這裏，跟行業面臨的整體態勢一樣，銷售在等待信心重啓。

這一年多時間，孫宏斌一直在外尋求資金支持，不管是在青島的政府部門，還是福建的茶室，還是東直門的融創總部，都有他爲公司尋求援手的消息和身影。

近期有媒體報道，孫宏斌在內部表達了其對未來樂觀的看法，據說他要融創恢復正常的時間點是，明年6月。

遲來的年報

這份遲來的年報，仍然可以勾勒出融創在違約之前的一些面貌。

數據顯示，2021年融創中國收入約爲1983.87億元，較同期下降約14.0%；毛虧約17.9億元，較同期下降約103.7%；公司擁有人應佔虧損約爲382.65億元，較同期下降約207.4%。

截至2021年12月31日，融創並表的現金余額約爲人民幣 692億元，若包含合聯營公司，現金余額約爲人民幣 1608億元。融創稱，這些現金絕大部分存放在項目層面的監管账戶。

融創在財報中，同時披露了債務解決方案。

據公告，融創已達成境內外債務展期約309億元。其中，與境外債權人及境內公开市場債券投資人已達成展期約49.7億元；與境內其他貸款人已達成展期約259.6億元。

根據公布的境外債務重組方案，融創計劃將30億至40億美元的現有債務及若幹股東借款轉換爲普通股或股權掛鉤工具；剩余現有債務將兌換爲新的以美元計價公开票據，期限爲自重組生效之日起的2至8年。

根據在一定假設下的未來7年左右的現金流預測，融創連同其合營及聯營公司的开發項目，在償付項目層面的債務後，預期能產生的現金流可用於境外償債。

截至去年底，融創的權益土地儲備約爲1.6億平方米，權益土地貨值約爲1.77萬億，約80%位於核心一、二线城市。融創預計未來7年地產業務產生現金流總額約爲人民幣3200億元，這部分資金有20%用於償還境外債務，除此之外，融創預計7年中出售資產約爲600億元。

年報發布後，融創的境外債務重組將正式進入“7年之期”。

自救的轉機？

2021年9月，融創發布當年的中期業績。2021年上半年，融創獲取土地權益貨值超過了2000億元。

但孫宏斌對之後的市場做出了准確預判：“今年（2021年）資金是偏緊的，下半年銷售壓力很大，預計下半年的市場還是會比較慘烈。”

當月，融創就开始在市場上出售資產。

當時融創一位中層向《鳳凰WEEKLY地產》表示：“爲了降低負債，維持現金流穩定，我們下半年重點要大規模地處置資產，包括了樂園、酒店、商業、寫字樓、公寓，基本上就是從萬達手裏接下來的持有型物業，甚至是降價處理，這裏面大量的項目都是开業運營狀態。”

而彼時，融創已經成功出讓了一些酒店。

更爲嚴峻的局勢出現在西南區域。這裏沉澱了大量的文旅酒店資產，《鳳凰WEEKLY地產》獲得的一份文件顯示，融創西南集團土地儲備爲5217億，其中問題土儲貨值1770.5億，佔比34%。這些問題土儲包含了環保督查、政策限制等。

於是，在市場找接盤方成爲融創开始階段的主要自救方式。但實際情況是，融創也無法走出獨立的行情，其大部分得以轉讓的項目都是給了合作方，交易對象包含房企、信托、AMC等。

一位熟悉融創中國的人士稱：“融創出售的方式還是總對總地談，單個項目只有體量較大的才有談的必要。”

這也使得在較長的時間內，融創很少在資產處置方面有新的進展。

上述融創內部人士稱：“目前的重點是保交樓而非資產處置。”

直到近期，融創將上海董家渡項目引入了中信信托和華融兩大股東，通過AMC馳援盤活核心資產。同時，根據合作協議，中國華融、以浦發銀行牽頭的6家銀行組成的銀團、中信信托等合作方將對上海董家渡項目注資，新增融資總量將超120億元，所注入資金用於該項目的整體开發、建設、運營。

上述熟悉融創人士稱：“銀團提供开發貸，AMC是LP（有限合夥人），信托是正常業務，未來要先還开發貸，再還信托，最後和華融分錢。”

這筆交易早在今年2月份就有了風聲，融創向外界透露了自己與4大AMC談判的消息，並且已經將此前收購泛海的上海和北京的項目出售給了信達。

到目前實質性落地整整十個月的時間，可見這個“壓箱底”的項目談判殊爲不易。

而對於未來這種模式能不能在融創其他項目上復制，上述內部人士稱：“基本沒什么可能性，因爲像董家渡這樣資質的項目並不多，剩下的資產即便是質量不錯，但是相應的負債也比較高。”

除了資產處置，最近一年，融創還通過配股、大股東提供借款、出售股權投資受益等方式來緩解現金流壓力。

但這些努力仍舊沒有阻止融創走向債務違約，5月12日，融創公开一筆境外債違約。

除了此次對外公布的境外債重組計劃，近期融創將對境內債務進行重組。

根據最新的方案，在已展期的債券本息兌付方面，融創將最終兌付日期定在2025年12月，較此前市場消息提前了9個月。另外，關於未展期的債券，融創亦制定出兌付計劃，最終兌付日期則爲2026年12月。

這份重組計劃將在12月9日完成投票。

另外，新的方案還增加了增信措施，其中，包含了重慶文旅城、紹興黃酒小鎮、廣州文旅城、無錫文旅城、濟南文旅城、成都文旅城、重慶江北嘴 A-ONE、溫州翡翠海岸城等的收益權。

除上述方案之外，融創另外設置了小額兌付安排，認定標准爲5萬元，承諾分別在2023年3月31日和2023年9月30日進行兌付，每個證券账戶兌付數量爲持有本期債券張數的40%且不超過200張，以及持有本期債券張數的60%且不超過300張。

針對上述方案，一位融創債券投資人向《鳳凰WEEKLY地產》表示：“重組條件無法滿足我們的要求，小額認定才5萬，還要分期，而且融創的方案更容易通過，龍光的是要超過整體的50%，融創的只要超過參與投票人數的50%就可以。”

另外，新增的增信措施大多數爲文旅項目的未來收益權。剛公布的年報顯示，2021年文旅城建設及運營收入爲57.2億元。

以上的自救也體現在這次年報中。根據2021年年報，截至2021年12月31日，融創的其他开支由2020年的22億元增加到263.9億元。

如此大的增長緣於對貝殼股票的投資損失、針對文旅城資產做出減值撥備，及處置地產錄得投資損失。

“老孫一向比較樂觀”

無論從哪個方面看，融創都不屬於“躺平”企業。

外界可以不時從各個渠道，看到孫宏斌和他的團隊努力的樣子。

上述融創內部人士稱：“老孫一向比較樂觀，但我們確實沒有感受到那么大的積極情緒，而且最近組織架構調整，我們都被降職降薪了。當然，如果債務重組成功，會給我們喘息的機會。”

圖爲融創中國董事會主席孫宏斌

另一個好消息是融創在“保交樓”方面的進展。融創方面公布，2022年11月該公司在13個城市交付17個項目，約1萬套。今年1-11月份，融創累計已交付約15萬套。

在債務重組完成，保交樓的任務也能得到保障時，推進銷售成爲融創下一步實現復蘇的重要契機，“但現在缺的還是信心。”上述融創內部人士稱。

一位出險房企內部人士告訴《鳳凰WEEKLY地產》：“真正不躺倒的民企，就是靠新增銷售回款，加上原有監管資金池子的盤活。新增銷售這塊也是進融資監管的，銷售情況好了，施工單位債權人等都更有信心。”他坦言，“目前各方擠兌就是因爲覺得錢都在監管池子裏，隨着池子消耗，新增銷售又大幅衰減，更擔心未來資金來源，會負向循環。”

數據顯示，11月融創實現合同銷售金額約80.4億元，合同銷售面積約60.5萬平方米，合同銷售均價約13290元/平方米。

截至2022年11月底，融創中國累計實現合同銷售金額約1611億元，累計合同銷售面積約1218.3萬平方米，合同銷售均價約爲13220元/平方米。

這些數字當然無法與融創前兩年的高光相比，整個行業都面臨同樣的難題，恢復銷售是漫長而艱難的過程。

根據人民銀行發布的《2022年三季度金融機構貸款投向統計報告》，9月末個人住房貸款余額38.91萬億元，同比增速從去年的11.3%下降到4.1%，新增個人房貸0.59萬億，同比少增加2.37萬億，減少了80%。

這樣看，只有銷售層面真正回暖，以融創爲代表的出險房企，才有可能等來自己的拐點。

近期利好政策頻繁，但目前這些政策還未能讓融創受益。

中債增發債只針對優質房企；股權融資方面，今年融創已經在港股多次配股，而且融創的境外債務重組又將一部分債權轉爲股權；銀行授信也未出現融創身影。

上述出險房企內部人士告訴《鳳凰WEEKLY地產》：“對於出險企業，特別是有些都停牌了，優質的可以做混改，其余要出清。”

接下來，融創未來還要面對2022年的中報發布，以及針對香港清盤呈請的聆訊，前面還有多座山丘要逾越。

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標題：融創公布2021年業績與境外債務重組計劃，孫宏斌稱盡量明年恢復正常

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