紅周刊 | 秦佳麗

在地產政策發力的背景下，手握大筆現金流的老牌港資房企調整了加倉速度。僅12月份，便有瑞安房地產聯合上海地方國資平台以23.76億元價競得楊浦區平涼社區地塊、新世界發展牽手遠洋集團規劃內地及香港地區合作等消息。這在一定程度上反映了港資房企對內地經濟前景的看好。

與2015年前後部分港資房企率先暫停拿地動作形成反差的是，今年以來，新世界發展、太古地產、嘉裏建設、嘉華國際、香港置地、香港裕華等至少十余家港資房企集體加碼內地，布局傳統住宅、商業地產和城市更新業務，當中不乏港資房企釋放出“十年千億”投資計劃。

有業內人士向《紅周刊》表示，港企其實近幾年從未停止關注內地樓市，只是此前內地房企持續追高的市場環境不符合其投資邏輯。伴隨部分民營房企高周轉失靈、市場資產價格有了理性回歸，才出現了港資“抄底”現象，也呈現出他們對於國內中長期經濟的看好。不過，由於港資整體偏向綜合型商業地產，且擴張步伐不會太快，短期內對市場提振作用有限。

港企逆周期“抄底”內地樓市

核心城市迎集體深耕

聚焦海內外房地產顧問、代理及管理一站式服務，第一太平戴維斯深圳公司董事總經理吳睿與港企業務接洽較爲頻繁，據他介紹，近期港資房企對內地市場的投資進程有所提速。他向《紅周刊》表示，以往來內地調研、尤其是來大灣區考察的港資房企不在少數，但真正意義上正式請機構做咨詢調研的不多，現在港企肯在這方面投入資金，探討項目的可行性，基本印證了對方相關战略業務布局提上了日程。

“對於大型品牌港資房企，目前很多地區的招商引資對他們是歡迎的。因爲經營穩健，而且能夠打造高品質的城市地標，他們比內地的一些民營企業更具優勢，比如太古地產，旗下很多項目變成了城市的商業中心。”吳睿表示。

《紅周刊》了解到，今年港資房企以兩類形式布局內地。一類是資產收購，例如11月份香港置地擬斥資3.71億元，從項目合作方合景泰富手中收購成都攀成鋼環球匯地塊部分股權，變更爲100%持有；第二類港資房企受益於城市土拍機會增多，在原本深耕的城市補倉。典型的如目前已完成四批次集中供地的上海，迎來瑞安房地產、嘉裏建設、香港置地、香港裕華、嘉華國際等衆多港資拓儲，其中嘉裏建設今年大手筆斥資133億元獲取了上海黃浦區核心地段的商住辦地塊。

部分港資房企已經量化了階段性投資力度。新世界發展在今年8月份的業績會議上表示將在12個月內於上海、廣州、杭州和深圳等城市投資共計100億元人民幣；太古地產在年初的業績會上明確，未來10年將在東南亞、中國香港及內地核心市場投資1000億港元，當中50%將用於內地建設太古裏和太古匯。

另值得一提的是，央企“搭台”引入港資企業合作的現象也更爲常見。10月份，華潤置地分別同恆基地產、嘉華國際、新世界發展、信德集團籤訂战略合作協議，目標直指具體潛在的目標土地資源及地產項目，尤其是處於粵港澳大灣區的項目。

港資房企連連加倉動作，與其在2015年前後集體拋售內地資產的動作形成了鮮明對比。在吳睿看來，盡管目前港企重新活躍，但給對方“回歸潮”等定性則過於標籤化。實際上，港資房企近幾年從未停止關注內地市場，只是內地房企持續追高的市場環境不符合其投資邏輯。“2015年至2017年左右很多港資开發商在內地沉寂下來，期間很多內地民營房企奉行高槓杆高周轉，地價和投資成本比香港傳統的开發商的標准高出很多，所以最近5年港資拿地、拿項目涉及不多。”他闡釋道，“今年之所以有了港企‘抄底’的概念，是由於此前內房股企業出現財務困境，大家沒再追高地產資產，市場資產有了理性回歸，符合了港資的买入標准。”

克而瑞研究中心企業研究總監房玲向《紅周刊》表示，前幾年熱門城市拿地競爭激烈，土拍溢價率很高，港資房企相對謹慎，很少競拍高價地王。這兩年集中供地市場上很多房企沒有錢拿地，市場騰出了一些機會，所以最近手上有錢的港資房企拿地多了起來。

“港資房企對內地的市場其實是很熟悉的。很多中國區高管在內地呆了10年乃至20年，了解內地市場。”吳睿補充說，相較於內地开發商，港資房企的發展要早幾十年，經歷幾個大周期，具備跨越市場周期的成熟投資思維。

老牌港企呈兩地“調倉”跡象

投資組合轉向內地潛力業務

作爲最早一批進軍內地市場的港資房企，新世界發展、太古地產是逆周期加倉內地市場的典型。其中，太古地產是近幾年爲數不多的內地營收佔比持續上升的港企，2018年至2021年在內地實現營業收入25.44億元、27.73億元、25.94億元、31.48億元，爲其總營收貢獻佔比19.73%、21.77%、23.16%、24.23%。

新世界發展2022財政年度在內地的整體物業合同銷售金額約爲171億元，較2021財年同期下跌15%，爲其貢獻營收佔比29%。不過，期間內地物業銷售利潤率提升17個百分點至2022財年的57%，來自大灣區的分部平均毛利率達到70%。

《紅周刊》了解到，新世界發展、太古地產近年呈“調倉”跡象，一邊买進內地；一邊放售香港資產，兩家企業均表態將“出售非核心資產”作爲投資战略，抽取資金再循環去實現新目標，將資源放在有發展潛力的業務中。

其中，新世界發展2022財年累計出售資產139億元，並預計2023財年將持續出售100億元非核心資產。目前新世界發展待價而沽的資產多位於香港地區，除了9月份將香港長沙灣項目部分權益以30.79億港元對價售予新加坡資管公司，公司旗下荃灣愉景新城、九龍貝爾特酒店也在尋找及洽談买家，計劃以60億港元、25億港元的價格出售。

另一邊，自去年將聚焦內地業務的旗艦公司新世界中國總部搬遷至廣州以來，新世界加速擴張，公司今年除了牽手招商蛇口、華潤置地、遠洋集團等央企規劃業務合作，還以超19億元總價從龍光交通集團收購了高速公路的管理及營運公司的部分股權、斥資22.9億元收購嘉民集團位於成都及武漢的六項物流物業、聯合招商及保利以34.2億元競得普陀區中山北小區地塊等。

太古地產2018年及2020年先後向基匯資本出售了香港太古城中心三期、四期以及第一期物業，累計回籠資金約250億港元。與此同時，太古地產持續加碼內地市場，公司今年在西安摘地並規劃投資70億元打造國內第四座太古裏項目，並在廣州、上海、三亞接連落子，包括與中國中免聯合开發海棠區三亞國際免稅城三期地塊，攜手陸家嘴集團开發上海前灘21號地塊，與珠實集團聯合投資超200億元的珠江太古聚龍灣項目實施動工等。

《紅周刊》了解到，港企調整投資組合的背後，基於美元加息、疫情反復、利率上調等因素，今年香港樓市也有所掉頭。據仲量聯行、香港差餉物業估價署等平台數據，10月份香港樓價報352.4點，按月再跌2.41%，創下近4年來單月最大跌幅；寫字樓整體市場租金按月進一步下跌0.6%。

目前新世界發展、太古地產企業聚焦一、二线城市做了較多項目儲備。企業業績報告顯示，截至今年6月末，新世界發展在內地持有土儲樓面面積約520.6萬平方米，其中65.5%的面積位於大灣區及長三角地區。

太古地產則在北京、廣州、成都、上海及西安的優越地段持有7個大型商業發展項目的權益，預計將提供應佔總樓面面積約1310萬平方尺（約合145.55萬平方米），在集團應佔物業組合的總樓面面積中佔比約40%。

“港資多選擇與內地房企聯合开發，除了尋找更了解本土政商關系和市場情況的合作方，也能分擔一些經營風險。”對於目前港企普遍與內地企業搭台合作，吳睿解釋說，“港資房企是很務實的。過去10年，民營房企資金比較充裕，港企在內地的合作夥伴以民營企業居多，最近他們更多選擇與地方國企平台合作。今年有很多案例，當一個項目背後的民營开發商出問題後，作爲項目股東之一的港資企業，會從合作方手中將項目股權全部收購過來自己做，這也能反應出國內房地產市場資本結構的變化。”

商業地產成港資布局傾向

短期或難提振整體市場

據吳睿介紹，港資房企在內地奉行諸多投資標准，例如區位選擇上關注一线城市及強二线城市，喜歡“扎堆”，一個地方港資房企开發越多也就越熱門，比如成都、重慶等是港資集體熱衷的城市。

“港企還追求合理的利潤率、低負債和經營現金流等指標。主流港資房企的負債率普遍在30%以下，有的企業負債率甚至控制在個位數；另外，由於港資房企开發業務涵蓋銷售型和運營型，長期持有核心資產，通過運營收入等實現投資回報，這需要投資階段的成本控制做到更加嚴謹。”吳睿介紹說。

房玲表示，無論是早期進軍內地，還是該輪“回歸潮”，港資房企在投資邏輯上始終一脈相承，除了選址一、二线城市，還傾向商業綜合體和持有型物業。她表示，“這與企業一貫的战略方向息息相關。聚焦城市中心跟商業地產，本身就佔據了港企很大的業務份額。比如瑞安房地產旗下的上海瑞安新天地，周邊地段开展了大範圍的城市更新；太古地產、新鴻基本身投資性物業佔比較高，向來重視商業地產運營。”

事實上，多元化、低負債、現金流充裕是港資房企的典型特徵。比如，新世界發展涵蓋物業开發、建築施工、保險業務、物業投資、其他產品、道路、酒店等業務，2022財年營收佔比25.46%、37.76%、18.14%、7.07%、6.37%、3.99%、1.21%。其間，盡管傳統物業开發板塊營收下降，但建築施工、保險業務、物業投資、酒店等業務錄得營收增長，支撐公司業績。

目前新世界發展、太古地產財務狀況整體穩健。太古地產截至6月30日公司資本淨負債比率爲5.3%。新世界發展在11月份的內地業務更新會議上透露，公司2022財年的淨負債率爲43%，2023年市場指引是40%；截至6月30日公司可動用資金合共1050億港元。

從業務布局上看，以太古地產爲代表的港資房企在內地加大投資類物業布局。2022年上半年，太古地產整體收入下行，但在中國內地投資物業租金收入16.36億元，同比上漲3%。太古地產表示，期間內地租金收入的增長，主要得益於三裏屯太古裏西區及前灘太古裏正式運營，以及年國內地需求的增多、零售銷售的強勁。

現階段，太古地產已落成投資物業與酒店面積約2290萬平方尺（約合254.44萬平方米），香港部分佔比約55.45%；但在發展中或未來有發展計劃的投資物業與酒店面積約爲620萬平方尺（約合68.89萬平方米），中國內地部分佔比56.45%。此外，內地已落地零售物業業務已達到540萬平方尺（約合60萬平方米），約爲香港地區的兩倍。

不過，在房玲看來，港企該輪加碼進軍內地對市場的提振作用有限。“港企整體偏向綜合型商業地產，銷售型物業動態不多。加上他們比較穩健，擴張步伐不會太快。所以很難定性說他們能夠一下子將市場提振起來。”

吳睿表示，當民營企業普遍謹慎的時候，港資房企在市場上作爲一股比較活躍的力量，反映出大家對於國內中長期經濟的看好。

（本文已刊發於12月10日《紅周刊》，文中提及個股僅爲舉例分析，不做买賣建議。）

本文作者可以追加內容哦 !