衆所周知，2022年對地產業是一個比較有壓力和挑战的年份，前段時間龍湖集團公布財務數據，交出一份不錯的答卷。

2022年全年，龍湖集團實現營業收入2505.7億元（人民幣，下同），同比增長12.2%；實現歸屬於股東的核心淨利潤225.4億元，同比增長0.5%。毛利率爲21.2%，核心稅後利潤率爲12.3%，核心權益後利潤率爲9%。龍湖淨負債率（負債淨額除以權益總額）爲58.1%，三條紅线穩居綠檔，平均借貸成本年利率僅4.10%。

不得不說，在房企的財報中，已經相當優秀。其中，旗下的龍湖智創生活表現更爲亮眼，整體收入同比增長24%。

尤其是在去年這樣的年份裏，龍湖智創生活如何保持穩健而高效的發展態勢，引起了我的興趣。

一、物管商管雙引擎

2022年初，龍湖集團進行了一次品牌升級，將原物業服務、商業運營等業務進行有機融合，推出了全新生活服務品牌——龍湖智創生活，其定位爲中國領先的，以先進科技全面賦能物業管理及商業運營的生活服務提供商。

在“一個龍湖”生態體系內，龍湖智創生活的物管和商管呈現出高效協同的特點。

在整體運作上，一方面，龍湖智創生活憑借高質量的產品和服務與集團的地產开發、商業投資、長租公寓、智慧營造等業務航道相互協同，通過服務的觸點，維系“一個龍湖”生態體系與客戶群間的聯系。另一方面，受益於“一個龍湖”生態體系，龍湖智創生活的物業管理和商業運營，可以爲更多個人、機構客戶提供優質、多元的服務。

落實到規模上，物管方面，截至2022年末，龍湖智創生活在管面積繼續增長，達到3.2億平方米，涵蓋住宅、商業、寫字樓、產業園、企業總部、城市服務、醫院、公建場館、學校、交通場站、養老、文旅、酒店及長租公寓等13類業態；其“滿意+驚喜”的服務已深入人心，業主滿意度連續14年超過90%。

商業運營方面，截至2022年末，龍湖智創生活運營服務的購物中心達76個，總建築面積達722萬平方米，籤約項目達139座，意味着有更多購物中心，將在未來的五年內开業落地。

而依托穩定增長的物管和商管兩大核心業務板塊，龍湖智創生活整體營業收入迎來新的突破。2022年全年，龍湖智創生活收入約137.5億元（合並抵消前），同比增長24%，綜合毛利率爲34.3%。

憑借優秀的服務實踐和口碑積累，在由克而瑞物管、中物研協頒布2022年物業相關獎項中，龍湖智創生活在住宅、商寫、科技等領域斬獲了多項大獎，包括“2022中國物業服務企業綜合實力100強第5名”，“2022中國寫字樓物業服務領先企業第1名”，“2022中國智慧物業服務領先企業”，“2022中國物業服務智慧生活及空間服務品牌特色企業"，“2022中國物業管理卓越標杆項目一一蘇州龍湖中心”等。

二、行業轉暖，領先者已建立壁壘

2022年已經成爲過去式。疫情過去之後，國內政策中心重新聚焦在經濟發展上。與此同時，在地產政策“三支箭”的利好，以及“房地產是支柱產業”的定調和相關政策下，房地產市場开始走出陰霾。

無疑，不管是物管還是商管，都將受益於經濟和房地產的復蘇。

物業行業是一個與民生密切相關的服務行業，隨着我國城鎮化進程的加快和住宅市場的發展，物業服務需求不斷增長，物業管理面積和收入規模持續擴大，預計未來五年市場規模有望突破2萬億元。有着相當廣闊的發展前景和機遇。

但也隨着中國城市化進程加快和消費升級趨勢明顯，物業管理服務和商業運營服務面臨着更高層次、更多元化、更個性化的需求。因此，探索如何提升物業管理服務和商業運營服務的品質和水平，是當前該領域亟待解決的重要課題。

龍湖的變革方法是科技。基於龍湖集團長期的資金投入以及研發團隊，龍湖智創生活從2014年开始進行智慧引擎的探索，如今已構建了一套覆蓋四大類別、二十余個產品的系統性的科技支撐體系，可以讓全業態的客戶在接受服務的過程中不經意的感受到智慧化的便利與安全。

比如，當車庫一氧化碳濃度超標時，監測系統可下達指令驅動風機運行，迅速排除車庫廢氣；自動灌溉設備監測到土壤溼度不夠時，可自動噴水灌溉小區綠化；路燈會自動監測天氣狀況和行人車輛，會在需要的時候自動亮起；下水道井蓋一旦傾斜超過15度，維修人員的手機就會收到告警信息。

無論是住宅和商業中心，還是更廣闊的城市空間裏，物業服務的好壞都可能極大的影響該資產的吸引力和使用者體驗的舒適度。好的物業，甚至可以增加相關資產的價值，所以越來越成爲香餑餑。

龍湖智創生活的服務也因此拓展至越來越多的物業類型。在2022年，龍湖智創生活的服務延伸到小米產業園、李寧產業園、網易遊戲等商寫領域的一线場景，也出現在北京的亮馬河、武漢的第一紅街都府堤等最熱門的城市空間。

優質服務、運營形成的良好口碑，服務半徑的延伸，以及智能化的能力，使得龍湖智創生活的服務半徑不斷拓寬，建立起較高的門檻與壁壘。

三、總結

對標國內的衆多物管公司，能將物管和商管同時做好的並不多。龍湖智創生活雖然是去年推出的品牌，但是其兩大業務已在“一個龍湖”體系裏運轉多年。

未來，在科技賦能下，相信龍湖智創生活將繼續提供更優質、更多元、更個性化的服務，並爲“一個龍湖”的生態體系做出更大貢獻。

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