最近到了密集的房企年報季，與去年的分化而行、前年的普天同慶都不同，今年是一片兒的愁雲慘霧。

這不，去年一直都以最努力的姿態在償債的雅居樂，3月22日也毫不意外地發布了盈利警告：

公告稱，預計2022年公司將錄得125億元至135億元的淨虧損，相比2021年同期淨利潤90.98億元由盈轉虧。

雅居樂表示，業績虧損主要受到房地產行業經營環境不利、外匯波動、按照香港財務報告准則要求計提資產減值增加等因素影響。

那么，市場對這個成績單和雅居樂給出的虧損理由，又是什么反應？畢竟資本最聰明：

公告發出當天，雅居樂報1.88港元/股，跌幅約6%。

相比行業其他房企由於巨虧引發的股價閃崩，雅居樂這個跌幅算是“超預期”的表現。

從市場的反應來看，我們至少可以獲得兩重信息:

其一：這樣的跌幅，意味着市場對雅居樂的“預警”早有預期，並沒有引發太多的踩踏和恐慌；

其二：雅居樂目前並無公开市場違約，且近期獲得多筆融資，意味着其目前的經營情況以及背後的投資價值依舊能獲得投資人認可。

這或許，是一個信號：

自助者，天恆助之。穩健經營的房企，市場自然看到其努力。

行業利潤回歸，盈利預警是常態

據不完全統計，截至3月22日，73家上市房企發布了2022年盈利預警或業績快報，其中43家企業預虧，按照預告利潤下限計算，總虧損將超過1700億元。

它們中預計最大虧損在100億及以上的有7家企業，其中藍光發展預計虧損219億元，榮盛發展預計最大虧損約250億元，包括正榮地產、禹洲集團等出險房企2022年預計虧損超百億。

而曾經的行業老大碧桂園，虧損也不可避免。根據其發布的盈利警告顯示，預計公司2022年股東應佔虧損在55億元至75億元之間。這將是碧桂園上市十多年來首次錄得年度虧損。碧桂園表示，虧損主要是受到地產市場下行的影響。

此外，在34家央企、國企和混合所有制企業中有17家預告2022年歸股淨利潤虧損，預告虧損佔比50%；39家民營企業中有25家預告去年歸股淨利潤虧損，預告虧損佔比超過64%。

保利置業此前公告，預計公司2022年度核心淨利潤將下跌不超過18%。中國金茂則預計2022年度利潤將同比下降70%至85%；大悅城，預計虧損27.8億元到29.8億元；華僑城A，預計虧損80億元到110億元；首开股份預虧10億元-15億元。

可以看到，在房地產市場下行的當下，利潤下滑成爲今年房企財報的普遍現象。

個中原因其實也非常好總結：

1、毛利下滑：是多數房企淨利潤下滑的重要原因。

億翰智庫統計數據顯示，2018年以來，典型房企毛利潤率和淨利潤率進入下滑通道，2021年毛利潤率、淨利潤率均值爲21.1%、7.3%，分別較上年下滑4.5個、4.6個百分點。萬科2021年利潤13年來首次大幅度下降，2021年毛利率爲21.82%，較2020年下滑7個百分點；華潤置地毛利率爲26.97%，下滑3.8個百分點。

2、應監管要求做資產減值：行業的深度調整還在繼續，在市場下行壓力下，減值無可避免。

克而瑞研究中心指出，整體來看，經歷高速增長期，資產“虛高”企業不在少數。隨着行業回歸理性，驅動了更多房企計提資產減值。2021年房企計提資產減值的情況就非常突出，成爲部分企業虧損的主因。

3、行業低迷銷售不振：房地產行業TOP100全年累計業績規模同比降低41.6%。

多數規模房企深陷負增長困局，近9成百強房企累計業績同比下滑。銷售下滑，爲了回籠資金和安全，房企不得不以打折促銷等犧牲利潤的方式來保證現金流的穩定。

而從雅居樂的預警公告來看，其虧損的原因，基本也是以上3點。

我一直的觀點是，房地產終將回歸制造業的利潤水平，在利潤中樞不斷下行的過程中，行業的陣痛不可避免。

尤其是去年，在行業行至周期底部盡力自保，犧牲短期的規模和利潤來度過行業寒冬，策略求存，也在情理之中。

危機是篩子，雅居樂是留下的沙粒

雖然利潤下滑是行業的普遍現象，但資本市場爲何對雅居樂“另眼相看”?

3月22日，瑞銀發表研究報告指，相信盈警對股價影響有限，主因大部分非國企同業已發布盈利預警，又認爲關鍵的股價驅動因素在於合同銷售和現金流，而不是盈利表現。

獲得國際大行認可的背後，是在償債這條路上，雅居樂的努力有目共睹。

實際上，從2021年下半年地產暴雷潮开始，雅居樂是爲數不多的至今在公开市場保持零違約記錄的50強民營房企。

據不完全統計，截至目前尋求債務展期或者宣布公开市場違約的民營房企，佔2021年房地產市場銷售規模50強中民營房企總數（33家）的比例約爲30%。

這樣的成果顯然來之不易。從去年开始，積極應對到期債務是雅居樂的重中之重。

據了解，2022年全年，雅居樂債務淨償還超過200億人民幣，其中境外美元債償還11億美元，銀團償還約55.7億港幣。

公开信息顯示，在償還上述債券後，雅居樂下一筆到期的美元優先票據時間是2025年1月。

在民營房企普遍艱難的2022年，雅居樂不僅能穩住腳跟積極籌措資金償債，本質上是雅居樂對其自身在公开市場信用的重視。

這種拼了老命的償債勁頭，在去年一片兒暴雷房企選擇直接躺平之下，顯得非常“異類”。

但努力沒有白費。自去年底房地產融資放开以後，雅居樂憑借良好的信譽提前獲得了“優質房企”的待遇：

2022年11月金融16條發布以來新增的銀行貸款額超30億人民幣。其中，1月在境內成功發行由政府背書的中債增擔保12億人民幣中期票據，境外也獲得2家銀行的新增融資超4億人民幣。此外，公司近期也公告了由中證金及券商通過CDS擔保的公募債計劃籌資12億人民幣。

2023年，留下才能更好的生存

經過過去1年半的努力，雅居樂總體減債成果明顯，經營性現金流近三年均爲正，資產負債率剔除預收後從2019年約72%降至2022年中期約63%，下降9個百分點；淨負債率從2019年約83%降至2022年中期約48%，下降35個百分點。

境外23、24年均沒有美元債到期，最早到期時間爲25年1月；境內23年兩筆公开債14.5億人民幣4月到期，12億人民幣10月到期，金額不大。

減負是爲了更好的前行。而更重要的原因，是房地產行業的發展邏輯發生了深刻的變化：

清醒的房企知道，規模不再是唯一。它們不再設立宏大的規模目標，而更在意經營的質量。

2021年下半年开始，通過聚焦主業、提前處置非核心資產、退出合營項目36個等措施，主動化解風險，並實現資金回籠超200億人民幣，在市場後期快速下行中，有效補充了整體流動性。

從雅居樂過去一年應對危機的認知、打法和強大的執行力這一系列的動作來看，就知道“機會從來都是留給有准備的人”，並不是一句空話。

進入2023年，雅居樂的銷售有非常明顯的起色。從銷售公告看，雅居樂2023年銷售雖然單月同比下跌，但跌幅在收窄。同時預售均價同比有明顯提升。

行業橫向來看，雅居樂的銷售表現也明顯好於出險房企。據不完全統計，一些出險房企1月份的銷售同比跌幅水平較大，2月同比跌幅也未收窄，反而有擴大趨勢。

而這背後，同樣是雅居樂的保交付策略打下的基礎。在廣州、佛山、北京、上海等24座城市有序推進按時交樓，全年成功交付7.6萬套，711萬平方米。

在即將到來的2023年，雅居樂面對這場翻身仗，同樣有充足的子彈。

據公告，雅居樂2023年可售貨值約1200億，銷售金額預計650億-700億，全國有充足的土儲約4000萬平方米，貨值超6000億人民幣，且主要分布在長三角、大灣區及海南等战略區域，平均成本僅約3500人民幣/平米。

結語

回望地產行業這場蔓延了近3年的危機，始於2020年盛夏，盛於2022年，盡管終局尚未到來，也基本步入尾聲。

黃金時代，已成往事。耐磨的沙粒經過危機的洗禮，最終被時代留下。

雅居樂成長於地產莽荒，經過十余年的努力耕耘，也在黃金時代留下濃墨重彩的一筆。在行業低谷時期，它的自救，本身也是一個時代的符號。

大多數騰飛於2008年以後的民營房企，對危機預判不足、應對失據，他們的結局早有徵兆。但在雅居樂身上，我們看到的是另外一種可能：未必要一條路子走到黑，但面對時代變局，最佳方式是調整姿態，擁抱變量。唯有變化才能應對變化。

政策夢回2008，市場天翻地覆。發布盈利預警的房企，有的或許也沒那么糟糕。

它們穿越黑暗而來，快步向前。而隧道的盡頭，已能看見曙光。

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