今天，豔姐想和大家聊聊很多上海人都非常熟悉的港資房企：

瑞安房地產 近期，它發布了2022年年報，在第2頁的業績摘要中，幾乎所有的財務指標，都出現了下滑。

這也會讓很多看客認爲，曾經它頭頂的王冠，似乎正在滑落。 但是作爲一家規模不算大的港資房企，它整體的財務風險把控能力還是比較強的，至今未出現爆雷，並且它打造爆品的能力也是得到市場的認可。 它在企業管治方面也可圈可點，人均效能近2000萬元，人均薪酬30萬+，在行業內也處於頭部梯隊。

如今，伴隨着瑞安公主羅寶瑜走近權力中心，开始獨當一面，瑞安房地產未來將走向何方？

01 第2頁的數據

事實上，很多上海本地人都會給瑞安房地產戴上“王冠”： 在上世紀90年代的瑞安房地產曾打造了超級城市更新項目瑞虹新城，一战稱神；後面瑞安房地產的上海新天地也再次加冕。 雖說規模排名不大，但在豔姐看來，瑞安房地產雖然不像一些央國企產量高，但幾乎每次入市的產品，幾乎都會成爲爆品，一點也不愁賣。 就是這樣一個永遠不會被打入“冷宮”的房企，近期發布了2022年年報。然而，豔姐在看了第2頁的數據後，覺得有點意外：

圖片來源：瑞安房地產2022年年報 大多數的核心指標都出現了下滑：

比如全年實現收入155.65億元 ， 同比下降11%；

再比如歸母淨利潤爲9.06億元 ， 同比下降45%

當然，也不可否認，去年很多房企都面臨同樣的收入和利潤的下跌，這是大多數房企共同要面臨的課題。 瑞安房地產也在報告开篇對相關收入的下滑進行了解釋，打了一劑“預防針”，無非就是一些大路貨的原因： 疫情因素、施工及交付延誤、租金減免等影響。 但如果撇开這份年報，再來看看很多投資者都喜歡看的淨資產收益率（ROE），瑞安房地產確實有進步的空間： 近幾年來基本在3%左右徘徊。 近5年瑞安房地產淨資產收益率情況

圖片來源：雪球數據分析

對於瑞安房地產來說，未來肯定是要在盈利能力方面加把勁。

另外，還有一個指標也值得我們注意：

根據數據統計，去年瑞安房地產的流動比率爲1.01，已經達到近5年最低值。簡單來說，就是如果有100元的短期負債，僅有101元的流動資產作爲保障。 近5年瑞安房地產流動比率情況

圖片來源：雪球數據分析

豔姐覺得，乍一眼看，這份年報的數據讓人有點意外，但靜下心來細想，作爲一家規模不大，但作爲產品鍛造力上比較出衆，財務風險把控能力較強的港資房企，相對於很多民企來說，它的綜合實力還是比較強的。 也正是因爲規模不大，本身的數據基數就較低，有一點數值上的變化，就會引發數據大幅震蕩。所以，我們還是要理性看待這些數據。 更何況，任何企業都會有短板，瑞安房地產當然也不例外，關鍵是如何最大程度發揮自己出的長處，並且盡可能來彌補自己的短板。

02 主战場反轉

瑞安房地產的战略布局也比較有意思，它曾經也算是一家區域型房企。

它主要深耕於上海，雖然在上海的整體盤面並不算大，但是幾乎每個住宅或商辦項目都算是爆款。 屬於典型的要么不做，要做就一鳴驚人型房企。 在新的拿地遊戲規則之下，瑞安房地產的拿地空間也被擠壓得幾乎沒有。

瑞安房地產在上海的庫存肉眼可見的不算多，這多少也會讓瑞安房地產有點焦慮，畢竟巧婦難爲無米之炊。

事實上，去年瑞安房地產在上海出售的項目，大多是喫老本項目，比如瑞虹新城等，這些項目的拿地時間有的甚至可以追溯到十幾年前。 雖然瑞安房地產也提到近年也在武漢、重慶等重點城市布局，但從2022年的銷售情況來看，明顯上海的銷售額佔了大頭。 而像武漢、重慶等城市的銷售額，充其量可能也只算一個小頭。 今年，這樣的情況或許將出現反轉： 根據年報指出，2023年可供銷售及預售住宅物業建築面積約29萬方，涵蓋6個項目。 圖片來源：瑞安房地產2022年年報 然而，與2022年上海項目佔大頭不同的是，今年武漢項目建築面積佔到了大頭，大概有8成。 也就是說，今年瑞安房地產的主战場，也將大概率從上海轉移到武漢。

而且，從瑞安房地產住宅發展項目可供銷售資源來看，未來超過百億的可供銷售資源包括上海一超級豪宅項目，可供銷售資源超190億。 更值得關注的是，武漢長江天地項目，可供銷售資源爲： 401億。 圖片來源：瑞安房地產2022年年報 該項目是在去年1月，瑞安房地產聯合武漢地產集團，以超170億獲得的超級地塊，雙方各持50%的股權。 在當地穩健國企的加持之下，再加上瑞安房地產本身的操盤能力，可能這個項目又會在武漢市場掀起一股熱銷潮。

當然，瑞安房地產在上海超級豪宅項目近200億的銷售資源，可能屆時也將在市場引發一陣騷動。 這只是樂觀的一種說法。如果在定睛一看，按照這樣的銷售資源價格，拿個計算器算算：

上海超級豪宅的單價要接近24萬/，武漢項目的均價也要5萬/以上，才能達到這樣的銷售總價。 在目前各大熱點城市限價的情況下，能否達到這個單價也是個未知數。

不過，總體來說，上述數據已經在表明：

瑞安的下一站，武漢走起！

03 人均薪酬30萬+

作爲一家典型的港資房企，瑞安房地產在員工管理方面在行業內也算是位於頭部陣列。 豔姐也簡單計算了一下瑞安房地產的人均產能情況： 根據年報指出： 於2022年12月31日，瑞安房地產的員工人數爲3098人，剔除掉物業板塊員工1545人，瑞安房地產开發業務板塊員工大致爲1553人。 去年其銷售額爲272.19億； 經過計算，瑞安房地產的人均效能爲1752.67萬。 這樣一個產能，已經超越了很多實力房企。

當然，人均效能高由多種因素構成，比如战略布局集中、業務模式相對穩定、團隊管理和溝通相對高效、內部工作流程標准化、人才質量等等，都會對人均效能產生正向作用。 而且豔姐也發現，那些比較內卷、人浮於事的企業，相對來說人均效能就不是太高。 豔姐也了解到，瑞安房地產作爲港資企業，內部的企業管理相對比較扁平化，並且提供平等的培訓和發展機會： 比如在針對個人效能方面，制定了混合模式培訓，培養員工四項基本技能，包括自我認知、溝通、任務管理、工作場所技能。 在企業的賦能和員工自身的努力之下，雙方共同達成了這樣一個比較高的人均效能。 既然員工能夠達到一個較高水准，他們也理應得到比較好的匯報。 2022年年報數據顯示，瑞安房地產的僱員福利开支總額爲9.85億，平均下來每個員工的薪酬大概爲31.79萬/人，這是把物業板塊員工也計算在內。實際上，开發板塊的員工薪酬可能會更高。

豔姐也查了一下目前瑞安房地產對外公开的職位薪資情況，月薪基本都是2萬起步，一些比較喫香的職位，月薪還達到4萬。 圖片來源：獵聘 豔姐也對比了諸多如今比較堅挺的房企开出的房企，瑞安房地產的薪酬相對來說還是比較高的。 在如今房企都在盡可能縮編降薪的情況下，瑞安房地產比較誘人的薪酬，在某種程度上也說明瑞安房地產比較雄厚的綜合財力。

04 瑞安公主獨當一面

瑞安房地產在管理上還有一個比較明顯的特點是： 很少見到有什么外部高管加盟瑞安房地產。 畢竟，作爲一家港資房企，在高管團隊層面都有一些家族的烙印。 比如瑞安房地產有限公司執行董事、瑞安新天地有限公司副主席兼執行董事羅寶瑜，其實就是瑞安集團主席羅康瑞的女兒。 根據官方資料顯示，羅寶瑜持有麻省韋爾斯利學院建築學士學位，也算是房地產行業出身。 在加入瑞安房地產之前，羅寶瑜曾在紐約市數間建築及設計公司任職，其中包括於零售設計享負盛名的Studio Sofield。 幾乎所有港資房企的老板，都有一顆讓兒女繼承家業的心。

羅寶瑜在2012年8月加入瑞安房地產，擔任中國新天地產品總監。加入瑞安房地產後，羅寶瑜也比較低調，很少出現在公衆場合接受媒體採訪。

2015年，瑞安房地產中期業績發布會上，羅寶瑜首次以執行董事的身份坐上主席台，和父親羅康瑞同席而坐。 這樣的情形持續了4年。 直到2019年的中期業績發布會上，羅康瑞沒有出現，羅寶瑜站到了C位，在羅寶瑜的左手邊，是彼時擔任瑞安房地產董事總經理、財務總裁兼投資總裁孫希灝，右手邊是彼時擔任瑞安管理（上海）有限公司董事總經理王穎。 2019年中期發布會高管合照 這樣的安排在當時也被業界普遍認爲羅寶瑜走到了權力中心，她的管理才能在一定程度上得到了父親羅康瑞的信任。 而且根據官方信息的披露，羅寶瑜的工作定位確實有種提綱挈領的感覺：

負責瑞安新天地的發展策略及項目定位、瑞安房地產的項目市場定位及策略，並領導人力資源部及行政服務部。同時領導企業發展和業務創新，亦協助主席領導公司發展策略。 瑞安房地產官網

主編：張豔 責編：doug

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