於金茂服務來說，“高全新快”不僅是貫穿公司2022年發展的主线，同樣也是其始終如一的精進准則

《投資時報》研究員  卓瑪

一年時間，一個上市公司能書寫多少故事？

2022年3月10日，當年首家上市物管企業花落金茂物業服務發展股份有限公司（下稱金茂服務，00816.HK）。由此，金茂服務以嶄新面貌开啓全面市場化發展新篇章。

經過一年的精進勃發，克服疫情及上遊行業調整等重重阻礙，金茂服務交出了一份亮點頻出的“周年成績單”。

在2022年度業績發布會上，金茂服務管理層表示，“過去一年，公司保持了高質量發展，整體發展水平不低於同類國央企平均水平”。

年度數據顯示，2022年金茂服務實現總收入24.36億元，較上年同期的15.16億元同比增長60.7%。利潤方面，公司全年實現毛利潤7.34億元，同比增長56.1%；實現淨利潤3.41億元，同比銳增90.7%；全年經調整淨利潤爲3.80億元，較上年同期的1.95億元同比增長95.0%。

業績銳增背後，更值得關注的是，金茂服務的收入結構漸趨優化。《投資時報》研究員注意到，無論是穩固基本盤的物業管理服務，還是蓬勃發展的社區增值服務，亦或是有着重要佔比的非業主增值服務，均顯示出超強的增長潛力。齊頭並進的三大板塊業務，爲金茂服務構築了穩定發展的“超強三角”，公司也得以由此深化業務質地、擴大版圖。

截至2022年末，金茂服務總合約建築面積達8082萬平方米，同比增加40.3%，遍及中國24個省、直轄市及自治區的68個城市；在管建築面積約爲5686萬平方米，同比增加56.3%，共管理382個物業項目，包括214個住宅社區及141個非住宅物業。

可以看到，過去一年，秉承“高全新快”的战略定力，金茂服務堅守物業行業初心和本源，以長期主義提升高品質服務，爲社區、商企和城市打造美好的服務體驗，公司的各項經營業績也實現了逆勢增長，高端服務力得到了市場驗證。

三大板塊齊增長構築“超強三角”

2022年，房地產行業深度調整，此前在資本驅動下一路高歌猛進的物管行業，也呈現出兩極分化特徵，不少物管企業出現淨利潤受損的情況。但金茂服務仍保持住了自身的發展定力，通過對公司業務格局的不斷優化，逐步形成物業管理服務、社區增值服務和非業主增值服務三大業務共同拉升公司業績的發展格局，“超強三角”輪廓逐漸清晰。

從收入構成上看，金茂服務絕大部分收入來源於客戶合約收入。數據顯示，2022年公司實現客戶合約收入24.29億元，同比增長60.9%。這其中，物業管理服務、社區增值服務和非業主增值服務成爲組成客戶合約收入的重要部分。2022年數據顯示，前述三大板塊全年實現的收入分別佔公司總收入的49.5%、26.5%和24.0%，共同成爲拉動公司業績增長的三駕馬車。

《投資時報》研究員注意到，作爲公司基本盤的重要組成部分，物業管理服務板塊仍是金茂服務的主要收入來源。該業務在2022年實現12.07億元，同比增長46.6%，主要由於公司業務擴張導致的在管建築面積增加。

截至2022年末，金茂服務在管建築面積約爲5686萬平方米，同比增加56.3%，共管理382個物業項目，包括214個住宅社區及141個非住宅物業。

毫無疑問，物管服務基本盤的穩定，爲社區增值服務板塊快速增長打下堅實基礎。作爲金茂服務2022年業績增長的一大亮點，社區增值服務板塊全年實現收入6.45億元，同比大幅增長247.3%。同時，該業務也超過非業主增值服務板塊，成爲公司收入的第二大來源。

那么，金茂服務是通過何種方式實現社區增值服務業績飛升的？

《投資時報》研究員了解到，2022年，該公司在生活服務、空間運營、美居業務和資產經紀4個方面同時發力，採取了團隊提升、體系優化、管理穿透和業務創新等措施，有效提升了社區增值服務板塊的運營效率和業務拓展能力，以更好更快地滿足業主需求。

成效自然卓著。2022年，業務規模擴張使得公司在管物業數目增加，社區生活服務收入亦由上年的2490萬元大幅增長594.0%至1.73億元。同時，該公司全年重點打造的美居平台服務團隊通過挖掘存量業務，圍繞美居平台服務拓展多種產品類型，使室內裝修平台服務收入從上年的1120萬元增長至1.33億元，增長超過十倍。此外，金茂服務房地產經紀服務收入也從上年的600萬元增至1.54億元。

在物管服務及社區增值服務業績提升之外，第三大板塊非業主增值服務年收入亦實現5.85億元，同比增長15.4%。盡管該板塊收入佔比有所後撤，但金茂服務整體收入架構更趨穩健。

安信國際發布研報表示，整體而言，金茂服務業績高質量，兩大可持續性板塊（物業管理服務和社區增值服務）都有強勁增長，非業主增值服務佔比優化，反映公司業務獨立發展能力提升。相信公司依然有能力可以維持行業較高的增速，長线看好金茂服務。 

金茂服務主營業務收入構成情況（萬元）         

數據來源：Wind

保持“高全新快”战略定力祕訣何在？

業績全线提升背後，金茂服務2022年能成功從國內經濟帶來的諸多挑战中穩步前行祕訣何在？

《投資時報》研究員留意到，在業績發布會上，該公司管理層反復提到“战略定力”這一概念。他表示，金茂服務始終保持“高全新快”的战略定力，堅守物業行業的初心和本源，以長期主義提升高品質服務，爲社區、商企和城市打造美好的服務體驗，公司的各項經營業績也實現了逆勢增長，高端服務力得到了市場驗證。

所謂战略定力，代表的是公司對“遠景目標”步伐一致、持之以恆的堅守。於金茂服務來說，“高全新快”不僅是貫穿公司2022年發展的主线，同樣也是其始終如一的精進准則。

“高”，強調高質量規模提升。一方面，截至年末，金茂服務業務覆蓋全國68個城市，過去三年的在管建築面積復合增長率達79.1%，全年住宅物業平均單價爲3.37元/平/月，非住宅物業的平均單價爲17.63元/平/月，單價水平在行業中趨於最前列。另一方面，公司持續深耕高品質服務，並得到行業和客戶的雙向認可。2022年，金茂服務不但獲得了2022年物業服務成長性領先企業Top1、2022年中國高端物業服務領先企業等一系列獎項，業主滿意度也穩居高位，在第三方調研中的住宅項目滿意度高達93分，寫字樓滿意度更是高達100分。

“全”，則意味着金茂服務在2022年實現了城市服務能力的全面升維和深度思考。《投資時報》研究員注意到，2022年，金茂服務將城市運營服務作爲公司的差異化策略，總結出四大城市運營服務的4種模式——產業+物業、運營+物業、資本+物業、更新+物業。目前，金茂服務除深耕產業+運營+物業服務模式外，在其他的模式上都進行了不同程度的嘗試，尤其是在運營+物業模式下，該公司在2022年有了深度落地。

在“新”的方面，2022年，金茂服務持續推進公司數字化建設，通過不斷賦能業務及運營管理，利用智慧系統與數字化工具，爲客戶提供高效、高質、貼心、智慧的美好生活服務。2022年中，中國金茂大會員體系全新上线，金茂服務將協同中國金茂的大會員战略，搭建物業大會員運營頂層設計，不斷協同激活C端潛力。

至於“快”，金茂服務加快完善外拓合作策略，通過股權合作、全委合作、專項服務、顧問咨詢等方式，進行了積極的市場實踐。

看似簡簡單單四個字，背後卻承載了金茂服務始終如一的業務實踐和行業思考。公司堅信，物業服務的終極目標是通過高品質的服務實現未來人居和城市夢想。

中信證券研報顯示，2022至2025年，或僅國有大型物管上市公司能維持24%至33%的業績增長。在這樣的判斷下，金茂服務交出的亮眼業績，不僅證明了該公司高質量發展物企的持續生命力，也證明了該公司在战略導向、管理能力上的巨大潛力。

展望2023年，金茂服務管理層強調，“以恆心致恆長”是金茂服務的品牌口號，也是公司永遠不懈的追求。金茂服務將繼續堅持“高全新快”的战略定力，充分發揮高品質服務和城市運營服務的護城河優勢，認真做好每一單合同、認真兌現每一個許諾，持續提升自身治理能力，走出金茂服務差異化的高質量發展之路。

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