3月30日，京東產發（京東智能產發股份有限公司; JINGDONG Property, Inc.）正式向香港聯交所遞交A1申請文件(A1 Application Proof)，首次披露其業務構成、營收概況及未來規劃。

作爲京東集團供應鏈生態系統的重要組成部分，京東產發以“智能產業賦能城市發展”爲使命，通過投資开發、資產管理和多元化增值服務，爲全行業提供現代化標准倉庫、一體化智能產業園、數據中心、光伏新能源等基礎設施建設與運營的綜合解決方案。

招股文件顯示出，京東產發2020年的收入爲5.82億元，2021年以37.2%的增速達到7.987億元，2022年進一步以190.3%的增速發展到23.2億元。受到業績期每年錄得已完工與在建投資性房地產公允價值變動收益影響，京東產發淨利潤高於收入，在業績期經調整淨利潤28.8億元、22.4億元和31.1億元。

京東產發根植於實體經濟，立足於“智能產業賦能城市發展”，伴隨中國的產業升級一路成長，通過持續投入供應鏈基礎設施網絡，不僅有效地幫助實體產業的結構轉型，也帶動了區域經濟的高質量發展。

以“基礎設施+產業升級”爲發展策略 總建築面積年復合增長率超40% 

資料顯示，京東產發伴隨京東的自建物流體系战略與供應鏈生態體系一同成長，快速實現了廣泛高效的全國現代基礎設施資產網絡覆蓋。自2018年獨立運營以來，京東產發通過特有的“基礎設施+產業升級”發展策略，打造具備產品能力、區位優勢和網絡協同的“超級節點”，並已全面實現了從內生規模擴張到服務社會的一體化开放，形成強大的產業整合與服務能力。

截至2022年12月31日，京東產發已積累了廣泛的現代基礎設施資產組合，覆蓋國內29個省級行政區以及海外4個國家，總資產管理規模937億元人民幣，總建築面積約2330萬平方米，按建築面積計，在亞洲及中國的現代化基礎設施供應商中分別排名第三及第二。根據仲量聯行報告，京東產發自2018年初至2022年底，總建築面積的復合年增長率超40%，於同行業中實現最快增長。

招股文件顯示，京東產發依托於京東的生態資源，通過提高商品銷售及流通效率，創造新的就業機會，促進相關產業發展。京東產發通過四大核心能力，即規模龐大且優質的基礎設施資產、促進當地經濟發展及產業升級的开發專長、客戶爲先的項目全生命周期的服務能力、切實可行的洞察力，在業績記錄期每年新增建築面積平均爲280萬平方米，每年新开工建築面積平均爲350萬平米，每年竣工建築面積平均爲240萬平米，實現了持續的快速增長。截至2022年12月31日，京東產發旗下近90%的現代化基礎設施園區位於國內一线城市及其衛星城市和二线城市，並已覆蓋國內所有核心流通節點，同時於業績期全國範圍內獲得了總土地面積最大的物流園區批准用地。

第三方客戶收入佔比快速提升至51.5% 將可持續發展融入每一個細節

通過爲客戶提供定制化、全面且智能的基礎設施解決方案，以及現代化基礎設施網絡與端到端的全域服務能力，京東產發服務的客戶逐步從物流服務商延伸到寶馬等制造商、本來生活等電商、良品鋪子和永輝超市等零售商，服務行業實現多元化覆蓋。截至2022年12月31日，已竣工園區的平均出租率超90%，且多數的租賃合同租期超過5年，均顯著優於同行業；來自第三方客戶的收入佔比從2020年的27.9%上升到2022年的51.5%。

京東產發通過智能化平台持續精耕並提高項目運營效率，依托專有的數字化信息追蹤系統、智能管理中心，打通开發建設到資產運營的全流程數字化遠程管控與服務，提升實時響應能力、減少人工成本並提升資產價值。截至2022年12 月31日，京東產發每位員工的在管建築面積約爲4.1萬平方米，遠超行業平均水平。現代物流基礎設施是具有典型規模化優勢的行業，京東產發通過集約化管理降低運營成本，有效提升效率、降低成本，進而幫助產業合作夥伴降本增效。

可持續發展理念已經融入到京東產發的每個產品和服務細節。憑借布局廣泛的物流倉儲設施，京東產發加快構建清潔低碳、安全高效的能源體系，全面推廣、布局和應用以光伏發電爲主的清潔能源，使用綠色電力。2022年，京東“亞洲一號”西安智能物流園成爲我國首個碳中和物流園區；位於青島的物流園區光伏裝機量達到18兆瓦，光伏設施覆蓋園區全屋頂並已全部完成並網發電，預計每年可節約標煤約5400噸，減少碳排放近1.5萬噸；在爲寶馬華中零件配送中心打造成爲其在華第一個“綠色”之後，2022年建成的寶馬華北零件配送中心也超越客戶預期獲得LEED金級認證。截至2022年底，京東產發已完成23座現代化基礎設施資產的光伏發電系統安裝，未來計劃將光伏發電能力逐步提升至1000兆瓦，爲85%的京東智能產業園提供綠色能源。

持續投入供應鏈基礎設施 促經濟穩就業帶動區域經濟高質量發展

實體經濟是中國經濟發展的根基所在。京東產發從建設第一座“亞洲一號”开始，就希望發揮新型實體企業“以實助實”的帶動作用，不僅幫助更多的品牌和商家提升倉儲物流設施的運營效率，改善客戶體驗，同時在面對突發事件時，也能夠保障供應鏈的穩定性與可靠性。

隨着現代物流對於區域經濟的帶動作用日益凸顯，倉儲物流基礎設施的建設有利於幫助區域加速構建現代化供應鏈基礎設施體系，加快產業結構升級的步伐，構建大產業帶動大物流，大物流促進大產業的良性互動格局。同時優化當地的產業生態環境，與周邊高新制造業形成互動，節約商貿和流通成本，促進新型產業體系的不斷完善。

同時，京東的“亞洲一號”等智能產業園多數都建設在交通便利的城郊，所建之處往往能帶動周邊數千人的就業，收入穩定、離家不遠，讓亞洲一號智能產業園成爲很多當地人就業的第一選擇，從而也在當地形成了很多“亞一就業村”。

京東產發是從實體中來，到實體中去。根據招股文件顯示，京東產發未來募集資金將用於進一步拓展國內的基礎設施資產網絡，重點關注核心地理位置及战略物流節點；同時進一步拓展在海外市場的影響力；此外還用於客戶解決方案及服務能力，並持續建設屋頂光伏發電系統等再生能源管理等方面。

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