《港灣商業觀察》王心怡

近日，美的置業(03990.HK)披露了2022年業績。相對不盡如人意的盈利能力，也與市場預期一致。

01

長期主義與智能家居多元化

2022年，美的置業實現營收736.31億元，與2021年的737.03億元基本持平；毛利113.06億元，同比下滑16.22%；年內利潤35.77億元，同比下滑32.55%；公司擁有人應佔核心淨利潤19.69億元，同比下降49.5%。

與2021年相比較，美的置業這份最新的成績單的確在多方面出現了下滑。美的置業董事局主席、執行董事兼總裁郝恆樂認爲2022年整個房地產行業可以說極其嚴峻。兩大現象，一是債務大量違約，二是大量企業虧損。美的置業去年一年在債務方面安全健康，沒有任何一筆錢出現違約。另外去年還有合理的盈利，這兩方面是非常不容易的。

中金公司研報認爲，得益於量入爲出的嚴格財務紀律，美的置業夯實財務狀況，“三條紅线”指標轉綠。扣預負債率下降至68.2%，淨負債率和現金短債比則分別穩定在44%和1.6倍。在大股東信用背書下，公司融資渠道較民企同業更爲通暢，2022年底以來，公司相繼與多家銀行籤署战略協議、累計獲得逾1500億元授信額度。

中金指出，2022年美的置業在投資端較審慎、僅在上海獲取一塊土地，主要重心在於通過股權切割對存量土儲進行提質優化。2022年公司完成9個項目的股權收購，新增權益貨值63億元，基本位於二线城市；同時公司退出部分弱三四线城市、對應貨值9.5億元。至2022年底公司土儲權益同比提升至70%，其中一二线城市按面積佔比66%。

截至2022年12月31日，美的置業扣除預收款後的資產負債率爲68.2%，淨負債率爲43.9%，現金短債比爲1.60倍。外界認爲，美的置業是2022年獲得最多政策支持的民營房企之一。當被現場問到“美的置業是房地產同行業中不可多見的有大股東實業背景支持的企業，目前大股東給到公司的支持有哪些方面？以及大股東對房地產板塊有怎樣的規劃？”時，執行董事兼首席財務官林戈指出：

“從兩個方面來看：第一，2021年的派息，股東是以股代息的，股東選擇把15億港幣的股息留在公司，拿的是股份，讓公司在面對市場環境和行業巨變的挑战之下有更充裕的現金，去應對新的變化。第二，2022年在融資端口來說也是最艱難的一年，美的置業表現的很從容，從兩方面可以看到，一方面是我們在股東的支持下，幾次發債都能順利發出去，尤其是大家看到去年向中債增提供擔保的中票，其中有25億是我們股東提供的反擔保，這是非常難得的純信用的反擔保，使得公司的債順利發行。”

管理層提到了，最重要的一點是“股東要求我們堅持長期主義的理念”。

近年來，不少各類行業中的企業都提到了長期主義。對於房地產企業來說，長期主義到底意味着什么？

IPG中國首席經濟學家柏文喜認爲，對於房地產企業來說，長期主義意味着一方面自身需要具備跨越周期而生存的能力，這也就意味着較低的財務槓杆、較強的周期把握能力以及對行業大勢、市場走勢的感知能力與更強的企業運營能力，另一方面也意味着企業需要從重开發走向重運營，需要逐步提升物業自持運營和物業管理、商用物業管理、資產管理等能力，實現企業業務重心和業務結構的逐步調整，讓可持續經營成爲企業發展與生存的核心。

柏文喜向《港灣商業觀察》指出，堅持長期主義在拿地、銷售、包括整體經營战略上會體現出更加重視項目質量、單項目盈利能力、自身資源匹配能力，以及更加重視經營性業務和逐步提升經營性業務佔比的特性。奉行長期主義的房企，其業績指標一般會以現金流健康爲核心、更加重視持續盈利以及經營業業務佔比和租金收入、物業管理費收入、資產管理收入佔比較高等特點。向長期主義轉型的成功房企以港資頭部房企爲代表，國內較爲成功的房企以龍湖爲代表。

美的置業管理層提出，在相關多元化業務方面，重點是推動智能家居業務和裝配業務，包括物業服務，還有一些特色商業、社區商業。這幾塊相關多元化的業務，2023年的業務規模基本上可以達到45億，這些都是長期持續經營的業務。

02

毛利率下滑何時企穩？

2022年年報裏，美的置業認爲在“房住不炒”總基調下，槓杆神話不再。過去的經驗主義無法奏效，艱難處境對房地產企業提出了更高的要求。“剩者爲王”時代，行業已然從躁動歸於理性，人們將用更加冷靜、平常的心態看待房子。同時，企業也從吹沙見金的洗禮中，在“活下來”的命題基礎上，去思考如何走得更遠、走得更好。

在更冷靜、平常的心態下看待房子，其售價自然會有所變化。有別於市場普遍“房價下滑的預期”，2022年美的置業銷售均價依舊較2021年增長8%至人民幣12546元/平方米。

盡管如此，根據東方財富數據，2022年末，美的置業的銷售毛利率爲15.36%，相較2021年的18.31%、2020年的22.21%，進一步下滑。而就在2019年末，美的置業還有着31.62%的銷售毛利率。過去四個完整年度，美的置業的銷售淨利率分別爲10.52%、9.19%、7.19%及4.86%。

《港灣商業觀察》早於2021年8月在《從萬科到美的置業，地產商的“制造業生意”》就曾提及，在郝恆樂眼中，房地產行業一定是進入了制造業邏輯，所謂“制造業邏輯”是指國家從地價到房價的雙限，毛利空間相對比較穩定，當然考驗每個企業自身經營能力。去年針對美的置業2021年全年的業績，《港灣商業觀察》亦指出對毛利率“回歸”正常水平的預期。

回頭看近幾年的美的置業，也不免讓人產生這樣的疑問：美的置業目前毛利率的整體水平是否已經處在相對穩定的空間？是否還有可能下滑？相對較低的利潤空間又將對公司整體的經營發展、股價等產生怎樣的影響？

上海中原地產市場分析師盧文曦向《港灣商業觀察》表示，目前美的置業的毛利率水平大致正常，屬於前期在下降通道中，隨後企穩。考慮目前市場融資等狀況有好轉，但房價暫時沒有明顯的上升信號，所以也不排除毛利率有進一步下滑的可能。

從整體市場格局而言，盧文曦判斷在房住不炒的基調下，好的頭部房企可能將毛利率維持在20%出頭。告別暴利時代，市場要對房企的利潤下滑有預期。至於股價，毛利的下滑自然帶動淨利潤的波動。從大趨勢上，目前房企要想有好的二級市場表現並不容易。除了基本面之外，還要看機構的配置意愿等。（港灣財經出品）

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