當阿裏巴巴做出“1+6+N”組織變革決策，市場還在對張勇口中的“條件成熟一個，上市一個”熱議時，京東系已在兩年多前完成健康和物流獨立上市。如今，京東產發和京東工業又在上周分別向港交所遞交了招股書，开啓雙IPO徵程。

作爲京東集團供應鏈生態系統重要組成部分的京東產發，過去十幾年來始終是一個隱藏在京東物流身後的“幕後英雄”，如今以“獨立身份”公开於市場，我們也得以通過招股書第一次立體地看到了京東產發的發展全景圖。

鑑於招股書中營收、淨利潤、客群覆蓋等幾項核心財務指標表現十分優異，市場也對京東產發的未來充滿了更強的期待。在分拆上市消息發布翌日，京東港股大漲逾5%。

在內生外化成長模式下，一直與時間做朋友的京東產發，开啓了加开“引擎”的徵程。

01

從京東生態中來

盡管衆人皆知基礎設施开發管理是一條真正的厚雪長坡，但企業想要做出一番成績，背後無不依靠的是信念堅定下的驚人耐力和持續投入，以及在資產管理的全生命周期中，不斷優化自身的成本與效率。

換言之，固定資產類的長期投資與管理，需要企業擁有一個較強的战略定力與過硬的專業洞察，而這也正是京東產發的可貴之處。

事實上，京東產發真正獨立運營是在2018年，獨立之後便迅速完成市場化轉身，客群也愈發多元化，2020-2022外部客戶收入佔比2年增長23.6個百分點。

作爲京東集團智能物流倉儲平台的唯一开發持有者，京東產發伴隨京東的自建物流體系战略與供應鏈生態體系一同成長，並快速實現了廣泛高效的全國現代基礎設施資產網絡覆蓋。

截至目前，京東產發所建立並管理的龐大資產網絡已覆蓋國內29個省級行政區，其中近90%的現代化基礎設施園區位於國內一线城市及其衛星城市和二线城市，所有核心流通節點幾乎都被打通，同時於業績期全國範圍內獲得了總土地面積最大的物流園區批准用地。

2020年到2022年，這三年間京東產發的平均新增面積爲280萬平方米、新开工項目面積爲350萬平方米、竣工項目面積爲240萬平方米，體現出了強勁的增長力。

此外，京東產發亦开發出產業園區等多元化的基礎設施資產，並實現了向東南亞及歐洲等海外市場的成功拓展。除了目前已成功布局的英國、荷蘭等海外4個國家以外，京東產發還計劃進一步拓展自己在海外市場的影響力，加速“全球織網”的步伐。

而在基礎設施資產、开發專長、服務能力、切實可行的洞察力四大核心能力共同驅動下，京東產發形成了經營上的健康穩健、高速可持續發展的潛力長跑者氣質。

根據招股書顯示，京東產發2020年、2021年和2022年營收分別錄得5.82億元、7.99億元、23.18億元。從2021年營收同比增長37.2%、2022年營收同比增長190.3%數據對比中不難看出，公司的經營能力愈發強勁。

淨利潤表現同樣靚麗。受業績期每年錄得已完工與在建投資性房地產公允價值變動的收益影響，京東產發的淨利潤高於收入，在業績期經調整淨利潤分別爲28.83億元、22.45億元和31.08億元。

支撐這份財務性成績是業務體量與經營效率。

從京東生態中來，讓京東產發一出生起就自帶互聯網基因和獨特的產業資源稟賦，在電商快速發展的10多年黃金期裏，積累下豐富且扎實的實體服務經驗。尤其在這個過程中，京東產發一直保持着現金流的充沛，並對資金進行審慎管理，而這都是獲得長足發展的基石。

02

到服務市場中去

回歸到商業本質這一層，一家企業的商業價值到底有多大，還是要走出生態、邁進大市場的競爭中得以檢驗的。就這一層面而言，從“原生家庭”中獨立運營的2018年，成爲京東產發商業進階的關鍵一年。

招股書中有這樣幾組關鍵信息值得市場特別關注。

第一，相較於傳統物流地產模式，京東產發選擇走“基礎設施+產業升級”的發展策略，意圖爲全行業提供現代化標准倉庫、一體化智能產業園、數據中心、光伏新能源等基礎設施建設與運營的綜合解決方案。

基於促進當地經濟發展及產業升級的开發專長、資本化運作（如收購中國物流資產CNLP）及多元化增值服務，京東產發總資產管理規模937億元人民幣；總建築面積約2330萬平方米，復合年增長率超40%，實現同業中的最快增長。

第二，憑借強大的現代化基礎設施網絡和端到端的全域服務能力，京東產發不斷進行客戶拓展，成爲越來越多獨立第三方企業客戶的長期合作夥伴。

京東產發的現有客群已從京東物流等物流服務商，延伸到制造商（諸如寶馬）、電商平台（諸如本來生活）和零售商（諸如良品鋪子及永輝超市）等。這些客戶不僅承載着京東產發更強商業化的期待，同時也是多元化的外部合作夥伴對其服務能力的高度認可。

第三方客戶收入貢獻已從2020年的27.9%攀升到2022年的51.5%，市場的認知與認可已快速轉化爲實際的商業收入。

從外部客戶收入在總收入中佔據“半邊江山”可以看出，京東產發想要做的，不僅僅是爲自己打造出一顆推動增長的“衛星”，同時也希望能做千行萬業的“助力器”，通過空間、供應鏈及配套等成體系化的服務，帶動更多實體經濟的降本增效。

站在大市場來看，現代物流基礎設施注定是少數最具战略眼光、最有資源實力的企業才有可能啃下的“蛋糕”。時至今日，當一些“後來者”开始關注這個行業所釋放出來的價值時，京東產發早已將競爭的維度提前擡升到了商業角力這一層。

2023年开年以來，市場正以肉眼可見的速度快速回暖，京東產發此時推進上市進程可謂是恰逢其時，有了更充足的“彈藥”和更強的品牌力之後，其在市場中的競爭優勢也將進一步凸顯。

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難以復制的獨角獸

無論主動還是被動，抑或是從基礎設施規模還是其整合服務能力，京東產發或許都稱得上是最懂供應鏈和電商零售的綜合資產管理與產業發展服務商。

隨着客戶群體的不斷擴容，京東產發也在從服務生產制造、醫療健康、可再生資源等新興產業客戶中積累新的經驗。

當然，資本運作同樣至關重要，這不僅是京東產發證明“身價”的重要一環，更重要的是，這也是由京東產發开闢出來的一條集物流地產、供應鏈服務、數智化運營、ESG等多重屬性於一體的新賽道。數條賽道價值疊加，自然會使這條新賽道的估值邏輯更具想象空間。

從多種策略的私募基金打造，再到今年年初“拿下”民營首單倉儲物流公募REIT，可以看到京東產發已打通資管之路的重要一環。通過不同的基金投資策略組合，實現輕重資產一體化的業務模式，循環利用現有項目組合中的資本從而爲新項目开發提供資金，並且進一步拓展資產網絡，是京東產發增長战略的關鍵所在。

“市場一向更看重第一這個身份，比如开闢出一個新賽道的企業，行業內第一個拿到某個重磅合作或是某種殊榮的企業，垂直領域內第一家完成上市的企業等等。就這一點而言，京東產發屬於非常稀缺的獨角獸。”一位物流行業從業者對《獨角獸挖掘機》說。

該人士補充道：“或許不熟悉京東產發的人總是認爲一家物流地產企業，但從嚴格意義上說，目前市場中尚未有哪家企業在模式上與京東產發真正類同。而其能夠走到今天這種地步，也是令市場有些意外的。”

“能夠完成對中國物流資產（CNLP）的收購及私有化，足以證明了京東產發的比較優勢。畢竟，曾服務過西門子、大衆、雀巢、沃爾瑪等知名企業的中國物流資產，曾是一家頂着‘民營物流地產第一股’光環上市的絕對頭部。”該人士無不感慨道。

對於京東產發的未來，這位行業人士表示很有信心，“除了穩步拓展的業務體量之外，還源自於其之於京東生態的獨立性，以及之於市場競爭的獨特性”。

基於國內及海外覆蓋核心流通節點的物理空間布局，幫助自身及所服務的客戶去打通、整合信息流和物流，然後依靠高附加值的數智化服務能力，再去做更精細、適配度更高的商業解決方案。這已不再是傳統意義上的物流地產，而且基於空間管理和運營的產業級服務商。

另一位金融行業人士也從投資角度進行分析後，也給出了“持續看好”的評價。

“這不得不提到2月8日上市交易的‘嘉實京東倉儲基礎設施REIT’。雖然這是截至目前的第3只倉儲物流型公募REITs，但卻是第一單由民營企業作爲原始權益人申報的產品。發行至今不到2個月，該產品最高漲幅曾超20%。”

對於這樣的價格表現，這位金融人士表示不難理解。“這個產品的底層資產包括重慶、武漢和廊坊3處現代化倉儲物流園項目，而代表國內智能產業園最大規模和最高水准的‘亞洲一號’項目也在申報當中。”

對比側重於純資本運作的GLP普洛斯，以及專注於亞太地區物流資產服務的ESR易商紅木，京東產發的差異化優勢或更多體現於本土化服務的提供和優化。

智能產業賦能城市發展，這是京東產給自己賦予的使命。賦能產業爲主、資本加持爲輔，一榮俱榮之下，也是萬千行業的蓄勢待發。（完）

$京東(NASDAQ|JD)$$京東集團-SW(HK|09618)$#京東分拆兩公司上市 大佬們如何解讀？#

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