2023以來，資本市場开始活躍起來。除了港股、中概股上市喜訊頻傳之外，一些此前曾被傳出有上市計劃的企業再被傳出IPO的消息。自如便是其中一家。

　　盡管自如官方對這一消息給出“不予置評”的回應，但客觀而言，自如再傳IPO爲長租行業帶來了更多期待，整體來看主要集中在以下兩個方面——

　　一是自如一路走來已有十余年光景，如今已成爲擁有百萬間的國內最大的長租機構，即便放在全球範圍這一量級也是世界TOP級的。

　　加之自如开始轉型做“增益租”新模式，擺脫“二房東”形象，以及布局家服、家裝等更加細分的領域，這些都在重塑了市場對於自如、甚至是整個長租行業的價值判斷。

　　無論在哪個賽道之中，只有坐在“頭把交椅”位置上的企業率先實現上市，才能更好地定義這一賽道最新的估值邏輯。

　　另一種則體現在時代機遇層面。如果能夠借以2023年开年資本市場熱火重燃之機實現上市，對於企業和行業而言，其實也算是恰逢其時。

　　2019年10月自如CEO熊林在回應當時的上市傳言時曾說，“IPO就像把自己的成果拿出來，讓更多人的去評判，未來這些人要和你共享利益同時也要共擔風險。因此只有自如的各項指標表現得更好、只有自如的品質與服務更好，才會去考慮IPO。”

　　那么三年多後，經歷了疫情及多家同行暴雷後，自如是否已經變得更好。

　　畢竟一家企業IPO後，未來並不會因此而輕松下來，站在一個新的起跑线上，企業和所處行業除了要接受消費市場的體驗反饋，還要接受資本市場嚴苛的經營考量。

　　【自如近兩年都在做什么？】

　　自2019年起，行業上就有關於自如將要啓動IPO的傳聞，坦白講，任何一家企業都不會拒絕在合適的時機完成上市這樣一個躍遷。畢竟，“商業是最大的慈善”，有錢、有資源才能推動自身能力的進化，才能引領行業創造出更大的想象空間和社會價值。

　　過去幾年，自如對自身最大的“進化“無疑是2021年1月推出的“增益租”新模式。

　　生存場內，不進則退。保持現狀無異於“坐喫山空”，但战略轉型也並非沒有種種風險。相較於之前的“省心租”模式，“增益租”的核心則在於“產品化+管理服務的房屋資產管理”——

　　在這個模式下，自如扮演了一個資產管理的角色，業主需要爲自己的房屋改造升級承擔費用，全程參與其房產改造、驗收等環節之中。

　　與此同時，房產改造驗收成功後，自如不再賺房租差價，不管是否有租客入住，自如都會向業主支付至少80%保底收益，超過部分再以資產管理者的身份參與收益分成。

　　這個模式在剛推出的時候震驚了行業，要讓業主自己掏錢爲出租的房屋做升級改造，難度相當大。

　　即使在自如內部也遇到不小的阻力，過去與業主只需要談好一個收房價格即可，而新模式下需要業主同時認可“裝修”和“委托出租”兩個方案，前者需要比傳統裝修公司更具競爭力，後者需要滿足業主對穩健收益的期待。

　　熊林在去年年底接受媒體採訪時也直言，當時遭遇的挑战超過了他的預期，現在回想起來有點“向死而生”的感覺。

　　但這一模式轉變的成功，爲自如度過疫情三年，持續提升運營的房屋資產價值創造了條件，也幫助自如完成了專業資產管理模式的升級。

　　目前自如新收的房源已經全部採用增益租模式了，截至2022年底，增益租2022年全年委托量同比增長50%。

　　【新商業價值何以判斷？】

　　暫且拋开自如IPO傳聞真假不談，就企業“底色”這一角度來看，應該如何更清晰地辨識出一家企業具有多少“含金量”和投資價值呢？大致有以下幾個通用型的“方法論”。

　　其一，是否能創造更大的社會價值。

　　一家企業之所以長盛不衰，背後原因指向於是否能爲社會創造出更大的價值。縱觀現代商業發展史，不難得出這樣一個結論：

　　企業只有錨定及深耕某一用戶群體，持續獲取用戶更深層次需求，或是潛移默化的需求躍遷，才有可能持續創新和創造價值。

　　從10年前的粗放模式到今天逐步專業化、機構化，相比於其他產業，租房市場這10余年來有了突破性的進步。不可否認，自如作爲專業化租賃企業龍頭，一直試圖在用商業之力做出創新應對，多次率先於行業提出新模式，爲業主和租客在解決資產和住房問題上穿針引线。

　　特別是，前期背靠鏈家內部創業而沒有過度依靠資本拔苗助長也取得了足夠大的規模，後期也在錘煉自己經營水平，站在資本大門的門口，相比行業內外衆多“流血上市”的企業而言，財務健康穩健、造血能力也可的自如，顯然更值得被期待。

　　其二，是否已具備規模優勢。

　　互聯網企業的經營邏輯主要就是“規模效應”，如果一家企業不具備一定規模的客戶數量、業務/服務覆蓋等這些基礎指標，那所謂發展就是“無本之源”。

　　自如目前的房源規模已近100萬間，這個體量不僅是國內最大的長租機構，在國際上同樣也排在世界級序列的第一陣營。規模之下，能夠將非標的房子通過標准化打造成產品。僅“規模”+“標准化”兩大能力就已經能講出不錯的故事。

　　不過也要看到，前端的“100萬間”數字背後，還需要平台方擁有強大的運營能力、管理工具等多種支撐，才能將業主和租客兩端的需求、矛盾快速匹配或化解。

　　其三，是否存在持續成長的空間。

　　中國2.6億租房人群和偌大的房產存量市場，決定了長租行業的天花板可能非常高，這就涉及到兩個問題，一是“長租是專業化住房租賃模式”能否成爲社會共識，市場空間有多大？二是企業依靠“價值創造+商業健康”的雙輪驅動還有哪些持續成長的機會。

　　長租不是中國獨有的產物，數據表明，目前國際上專業租賃機構化率平均爲30%左右，其中美國機構化率爲50%、日本機構化率爲80%。而我國機構化長租房佔比較僅約5%。與發達國家對比有着極大的差距。

　　差距則一定程度上代表着空間，這也表明自如這類頭部長租機構在規模和市場佔有率上還遠不到天花板。隨着近兩年政策對長租房發展的鼓勵和傾斜，長租仍有極大的市場空間。

　　橫向來看，則是企業的品類拓展，反映在自如身上，從創立時开創“品質生活”租住產品品類；到2021年力推“增益租”；再到基於“租住”，向家服、家裝等產業鏈上下遊更細分的領域滲透......堅持多元化業務並進，自如已成爲國人租房及生活服務的首選平台。

　　回溯過去十年，自如能夠成功避开行業發展過程中的一些“坑”，仔細想來絕非偶然，商業世界中似乎並不存在偶然，種種偶然與運氣的背後，無不是一家企業對市場需求和行業發展的深刻洞察，以及在此基礎上做出战略轉型的決心。

　　值得一提的是，市場對於自如IPO一事關注度的背後，不乏是對其未來發展的一種祝福，同時也是對在其帶動下整條租房服務鏈蓄勢待發的一種期待。

　　在中國互聯網高速發展的這些年中，無論是一級市場，還是二級市場，人們一直更傾心於那些激進的互聯網公司，在线教育、新消費等“風口”賽道也湧現出不少明星公司。但隨着時間的流逝，不少資本泡發的產物卻因缺乏對經濟周期的理解和經歷，慘遭淘汰。

　　創業不易、守業更難。從長紅企業的成功案例來看，不爭朝夕、錨定長期，或另一種更值得被提倡的成長策略。

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