$金茂服務(HK|00816)$  

金茂服務交流紀要0403

力爭未來的年份銷售管理費用降到10%以內。20及21年銷管費用率都超過了14%，22年超過了12%，原因是有上市等各類的費用，23年希望控制在9%以內。濱江服務的銷管費用率非常低至4%左右，因爲他們地域集中。

住宅滿意度水平維持在了93分的高度。物管費均價4.32元，處於行業的頭部。22年度扣非業績3.8億元。

有關金茂匯。金茂體系22年度开始打造了個金茂會，現在跟金茂服務打通了，方便於金茂服務更好的推廣自己的業主增值服務，以及提升業主滿意度，好像還能用會員積分等等東西交物業費。

有關公司新增項目面積。一是母公司能給多少面積。母公司包括中化及中國金茂。中化只有公司這么一個物業公司，以後能給到的公司的收入想象空間是比較大的。這塊22年取得了不錯的增長，比如說22年公司獲取了泉州石化一個東西，佔地1萬多畝，公司管理的他的物業及宿舍，以後希望在中化的這些地方要做密做深。中國金茂雖然23年的合同銷售額要略微降低，但其以後權益比例會越來越高。以往中國金茂的合同銷售額對應的面積並不全部給到公司，因爲裏面有一些是別人並表的，但以後基本上都會給到公司。而中國金茂以後也將穩健發展，所以中國金茂不但在23年也包括以後一段時間，每年給到公司的面積都有800~1,000萬方。

新房主要來源於中國金茂及中化，其余的开發商除非是他們邀請公司去做。存量項目的拓展包括幾部分，1是單體拓展， 2是城市服務， 3是並購，4是跟別人成立合資公司去拓展。23年公司強調高質量的外拓，既要收入又要利潤，還要現金流。公司拓展項目的標准比較高，執行起來也比較嚴。22年並購的項目（應該就是講的首置物業）毛利率在30~40%，超出了當時可研的預期。22年拓展的一些項目中有不少地標，也是一些比較高質量的項目，包括西城金華，一些高質量的公建，廣發銀行北京銀行的一個項目等。讓大家放心，在外拓的時候有高質量的這根弦在繃着。

23年的在管面積希望做到9,000萬以上，且多多益善，也有可能增加4,000萬達到9,600萬左右。4,000萬方裏面，其中1,000萬方是母公司交過來，800萬方是並購，壓力不大，在上半年就能落地一些。外拓中，以前籤約還沒轉化的有800萬。其余1400萬的來源於城市運營。公司梳理出了城市運營體驗的4種模式。一是產業加服務，母公司的絕大多數城市服務都是這樣的。此類項目已經落地生根很多了。二是運營+服務，從一些類似於街道辦的政府部門那邊以比較低的租金弄了一些項目，再把它高價出租出去，同時給提供物管服務。講到了在饒化的一個項目，23年能給公司貢獻5,000萬的收入，效益不錯。徐州也有這樣的項目，其他地方還有大量的這樣項目在做跟進。運營家服務已經落地兩個項目，還有很多項目在跟進談判。第三種是投資加服務，給合作夥伴做一些投資，從而獲取一些服務項目，例如一些工程公司等，公司這些投資回報比較高。第四是城市更新加物業服務。第三及第四類有很多的試點。這4種特產模式都涉及到不少跟政府的合作，這其中經貿憑借自己的股東背景、品牌背書以及歷史業績還是有一定護城河的。

非業主增值服務23年下半年同比下降了9%。开發商增值服務這一塊的公司，一方面服務於母公司，另一方面服務於其他的开發商，公司在這方面的能力主要表現在能夠促進銷售，因爲自己有品牌。母公司那邊能給到的开發商增值服務，預計未來能夠保持平穩，不能期望大幅上升。公司期望非業主增值服務這一塊整體能夠在未來保持穩定（應該是難以增長）。

有人問公司的基礎物管毛利率會不會持續的下降？公司表示，這個得順應行業的趨勢。一方面上面有頂，新交的樓盤價格要到政府那去備案去，不可能太高。老樓盤物業費想提比較難，不過公司過往有提價成功的經歷，把物業做好了，業委會還是允許提價的。成本方面，五成的成本跟人工相關，剩下的一些材料，這兩個長期都是上漲的。不過公司的人效比都有提升的空間，另外通過數字化也可以降成本。（照此判斷毛利率可能還是像行業一樣有一定壓力，公司將努力通過提效來對抗之）

社區增值服務23年爆發，23-25年應該跟着收入穩定增長。23年希望做到7億多，24年隨收入增長，25年做到10個多億。對社區增值服務還是非常重視的，有單獨的條线來管理，無論從產品還是從團隊來看。投資者對此也是可以期待的。$金茂服務(00816)$ 

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