李欣與姚振華往事:華潤置地參投146家殼公司之謎
1年前


@房財經 程珊

槍打出頭鳥,地產行業老大不好當。

4月12日,一封寫給華潤置地(1109.HK)的匿名信在網絡上流傳,稱國際會計事務所安永在華潤置地的審計中,喪失了獨立性。

匿名信指出,2019年末,安永大中華區最高管理團隊大多數成員,以17300元/平方米的價格,購入至少10余套海口華潤悅府純住宅,意圖主要爲炒房獲利。而當時周邊房價在35000元/平方米左右。

當日夜間,安永、華潤置地於紛紛發文否認,表示對傳播虛假消息的人士保留法律追究的權力。但華潤置地並沒有發公告進行澄清。

十分巧合的事情發生了。2023年3月29日,華潤置地委聘現任核數師安永的年期已達到規定年限,並不會被續聘。2018年3月起,安永會計師事務所开始擔任華潤置地核數師。

把兩件事情聯系起來,有種百口莫辯的感覺。孰真孰假,警察叔叔自然會查個底兒掉。

但有一件事情,華潤置地是抹不掉的。最近,它又被姚振華給捎帶上了。

4月10日,潤信(成都)股權投資合夥企業(有限合夥)(簡稱:潤信成都),一筆1.245億元股權被凍結,被指認爲深圳寶能瑞達實業有限公司。它還有三筆凍結發生在2022年5月20日、2022年7月8日和2023年3月27日,金額分別是18.74億元、6025萬元和18.74億元。

穿透股權後發現,這兩間公司大有來頭。

深圳寶能瑞達實業有限公司的唯一股東爲寶能地產股份有限公司,它的實際控制人是姚振華;成立於2019年11月的潤信成都,注冊資本約爲72.49億元,合夥人包括中信保誠人壽保險有限公司,深圳寶能瑞達實業有限公司、華潤(深圳)有限公司(簡稱:華潤深圳)、和信達風投資管理有限公司,分別持股48.28%、25.85%、25.85%和0.0138%,執行事務合夥人爲信達風投資管理有限公司。

潤信成都的合夥人背景十分顯赫,中信保誠人壽保險有限公司是中信旗下的保險公司;信達風由高冠江所控制,他曾任宏源證券董事長、中國信達資產管理公司總裁助理、信達證券董事長。


(潤信成都股權圖譜,來源:公开資料)

而華潤深圳更是華潤置地在內地的旗艦公司。成立於2000年11月,注冊資本64億元,對外有10筆投資,以華潤置地控股有限公司和潤信成都最受關注,控制着華潤置地3000億的地產帝國。

截至目前,潤信成都對外有146筆投資,包括深圳潤信零肆肆管理咨詢有限公司等,都是以數字體現在公司名稱上,或是咨詢公司,或是物業管理公司。


(潤信成都投資部分企業,來源:公开資料)

潤信成都對外投資的衆多企業共同特點是,皆在2019年12月12日前後成立,注冊資本都是1000萬元,監事同爲安政軍,潤信成都持股99.99%,另一個股東成都潤誠投資有限公司持股0.01%。成都潤城由潤信成都和信達風分別持股99.99%和0.01%。

十分蹊蹺的是,這146家企業並沒有對外投資,它們到底向誰提供咨詢服務,向誰提供物管管理服務?至今是一個謎。

有了中信信誠保險和華潤置地的背書,姚振華持有的潤信成都,價值含金量不低。

被王石稱爲野蠻人的姚振華,是個網紅資本大佬,而華潤置地是又紅又專的央企地產商,只要沾上姚振華,就成了新聞。

實際上,華潤置地的母公司華潤集團與姚振華之間,曾經在萬寶之爭時有着千絲萬縷的關系,一時間鬧得沸沸揚揚。寶能地產中出現過華潤的身影。在2013年,華潤深國投信托有限公司入股寶能地產,持股18%,成爲第二大股東。而華潤信托的最大股東即爲華潤股份有限公司。在2015年7月,華潤深國投信托退出寶能地產。

但四年之後,華潤置地與姚振華真的聯手了,它們的平台就是潤信成都,還拉上了中信系旗下的險資,操盤手更是大名鼎鼎的資本高手高冠江。

潤信成都成立的時間十分微妙。2019年底,正是華潤集團董事長王祥明出任華潤置地董事會主席之時,而李欣時任華潤置地總裁兼深圳大區董事長,潤信成都投資設立的146家公司,全部發生在李欣的地界上,注冊地是深圳前海華潤金融中心T2號寫字樓1201室。

這四年來,李欣順風順水。在2022年5月份,他接任華潤置地董事長大位。在經歷了前任宋林、吳向東和唐勇的七年動蕩,李欣熬住了,並趕上了好時代。

2022年華潤置地實現全口徑籤約額3013億元,綜合營業額2076億元,核心利潤270億元,取得了歷史增長、跑贏大勢的發展。

前不久,李欣在2022年業績會上感慨:華潤置地和華潤萬象生活(1209.HK)實現了在資本市場市值雙第一的格局。他是這兩間港股上市公司的主席,一時豪氣幹雲。

美中稍有不足,怎奈行業大勢並不佳,華潤置地亦未能幸免。

2022年華潤置地實現綜合營業額2070.6億元,同比下降2.4%;股東應佔溢利280.9億元,同比下降13.3%;綜合毛利率爲26.2%,同比下滑0.8個百分點,與前幾年超40%的毛利率相差甚遠。

從分業務類型看,开發銷售型業務全年實現籤約額3013.3億元,同比下滑約4.6%;結算營業額爲1761.6億元,同比下降4.2%。錄得租金收入170.2億元,同比下降2.4%,這也是華潤置地經營性不動產業務近年來首次出現下滑。

從股東權益看,2021年和2022年少數股東佔比分別爲22.44%和28.58%。但少數股東佔有利潤比率卻維持在13.3%左右。這顯然和很多房企的明股實債不一樣,少數股東把利潤讓給了華潤置地母公司。即便如此,它在2022年的歸母淨利潤依然下滑了13.3%。

不過,從2023年一季度的數字上看,華潤置地迎來了开門紅,累計合同銷售金額爲790.2億元,總合同銷售建築面積爲338.6萬平方米,分別按年增加71.9%及37.4%。

4月13日,華潤置地和華潤萬象生活股價开盤雙跌,但市值依然是地產行業老大。


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