名家論壇》徐佳馨/打房放大絕出手,然後呢?
1年前
前幾天朋友來電問,為什麼號稱「打房大絕招」的平均地權條例修正案三讀後,效果沒想像中的明顯?

我是廣告 請繼續往下閱讀 按照我對這朋友的認識,在他的想像裡,這種政策上路後應該是血流成河、哀鴻遍野,屋主瘋狂降價跪求買方,他可以好整以暇撿便宜。朋友的期待應該不是唯一,也並非特例,至於為何放大絕出手,還看不到價格甜蜜點?

關於這事情有人說是通膨、成本增加,有人說是國人對房產的情有獨鍾,這或許都是原因,可沒有說的是,在這漫長的多頭裡,只要不是槓桿太過、財務緊張的賣方,都有一定的實力,就算撐不住,也總有些具有實力的需求者接盤,加上房地合一形成五年閉鎖,好案子沒那麼多,震盪的時間也就長了。

時間長了變數也就多了,無論是環境或是人心。

在此之外,一月底三讀通過《平均地權條例》修正案後,忽然拋出「不溯及既往」的震撼彈,讓許多賣方瞬間收手。修法後五大新規-預售換約轉售門檻限制、重罰炒作行為、建立檢舉獎金制度、管制私法人購屋與解約申報登錄中,因實務操作上會有諸多困難,連帶影響子法上路時程,拖泥帶水的打法,效果自然打了折扣。

就拿引發最多討論的,甚至牽涉到釋憲規格的「管制私法人購置住宅」來說。

縱然內政部日前透露將在都更危老合建分售、產權整合過程中,因實務所需的買賣移轉,納入免經許可範圍。業者購買劃定地區範圍的標的,也列為免經許可項目,例如配合中央或地方的重大建設,或是因地震、火災、水災、風災或其他重大事變遭受損壞,具有重建急迫性,也免經許可。

針對實務上許多「日常非平常」的交易,留下不少問號。

例如,不動產市場上有不少登記為住宅,實際為商用的不動產標的,例如住宅區內店面,抑或老舊透天,限制私法人購置,除審核增加交易變數外,無形中也影響這些標的轉手性。此外,私法人持有住宅或是購置住宅樣態多元,並非全然為炒房,許多私法人購屋是為維持穩定性,避免因自然人持有,未來可能出現的產權紛爭,直接一刀切是否適當,外界頗多保留。

說了這麼多,對於想要買屋的民眾,倒是有三個現象可以留意。

首先,是預售市場變成以自用客戶為主的結構,自用型買方可以透過預售讓頭期款壓力減輕,但可預期也將出現蓋不出來的繞跑建商,消費者要自求多福。

其次,不動產戰線更長,戰場更大。法規限制投資複雜度將大幅增加,受衝擊最大的高價住宅,在私法人不能持有後,將得搭配更多的財務規劃,這也促使資金轉往其他標的,例如工業用地、商辦,抑或是常被拿來作為住宅使用的住工、住商等類住宅,除了這些非主流產品價格能否帶動外,市場中很可能衍生出新的規避方式造成意料之外的亂象。

其三,利差還是多數資金轉進者的想望,也因此低價與利多兼具的區域,當資金潮水湧現,恐依舊是投機份子的心頭好。

有句俗話說,「賺錢的套路都在刑法裡」,用在不動產市場好像也挺是那麼回事的。隨著法規愈發完備,當房地產賺錢的套路都規範在不動產相關法規之後,許多事情只能懷念,或是另謀出路了。


●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

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