名家論壇》徐佳馨／打房放大絕出手，然後呢？

1年前

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名家論壇》徐佳馨／打房放大絕出手，然後呢？

前幾天朋友來電問，為什麼號稱「打房大絕招」的平均地權條例修正案三讀後，效果沒想像中的明顯？

我是廣告請繼續往下閱讀按照我對這朋友的認識，在他的想像裡，這種政策上路後應該是血流成河、哀鴻遍野，屋主瘋狂降價跪求買方，他可以好整以暇撿便宜。朋友的期待應該不是唯一，也並非特例，至於為何放大絕出手，還看不到價格甜蜜點？

關於這事情有人說是通膨、成本增加，有人說是國人對房產的情有獨鍾，這或許都是原因，可沒有說的是，在這漫長的多頭裡，只要不是槓桿太過、財務緊張的賣方，都有一定的實力，就算撐不住，也總有些具有實力的需求者接盤，加上房地合一形成五年閉鎖，好案子沒那麼多，震盪的時間也就長了。

時間長了變數也就多了，無論是環境或是人心。

在此之外，一月底三讀通過《平均地權條例》修正案後，忽然拋出「不溯及既往」的震撼彈，讓許多賣方瞬間收手。修法後五大新規-預售換約轉售門檻限制、重罰炒作行為、建立檢舉獎金制度、管制私法人購屋與解約申報登錄中，因實務操作上會有諸多困難，連帶影響子法上路時程，拖泥帶水的打法，效果自然打了折扣。

就拿引發最多討論的，甚至牽涉到釋憲規格的「管制私法人購置住宅」來說。

縱然內政部日前透露將在都更危老合建分售、產權整合過程中，因實務所需的買賣移轉，納入免經許可範圍。業者購買劃定地區範圍的標的，也列為免經許可項目，例如配合中央或地方的重大建設，或是因地震、火災、水災、風災或其他重大事變遭受損壞，具有重建急迫性，也免經許可。

針對實務上許多「日常非平常」的交易，留下不少問號。

例如，不動產市場上有不少登記為住宅，實際為商用的不動產標的，例如住宅區內店面，抑或老舊透天，限制私法人購置，除審核增加交易變數外，無形中也影響這些標的轉手性。此外，私法人持有住宅或是購置住宅樣態多元，並非全然為炒房，許多私法人購屋是為維持穩定性，避免因自然人持有，未來可能出現的產權紛爭，直接一刀切是否適當，外界頗多保留。

說了這麼多，對於想要買屋的民眾，倒是有三個現象可以留意。

首先，是預售市場變成以自用客戶為主的結構，自用型買方可以透過預售讓頭期款壓力減輕，但可預期也將出現蓋不出來的繞跑建商，消費者要自求多福。

其次，不動產戰線更長，戰場更大。法規限制投資複雜度將大幅增加，受衝擊最大的高價住宅，在私法人不能持有後，將得搭配更多的財務規劃，這也促使資金轉往其他標的，例如工業用地、商辦，抑或是常被拿來作為住宅使用的住工、住商等類住宅，除了這些非主流產品價格能否帶動外，市場中很可能衍生出新的規避方式造成意料之外的亂象。

其三，利差還是多數資金轉進者的想望，也因此低價與利多兼具的區域，當資金潮水湧現，恐依舊是投機份子的心頭好。

有句俗話說，「賺錢的套路都在刑法裡」，用在不動產市場好像也挺是那麼回事的。隨著法規愈發完備，當房地產賺錢的套路都規範在不動產相關法規之後，許多事情只能懷念，或是另謀出路了。

●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理

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