4月19日，據彭博報道，由於不斷攀升的空置率對房地產價值產生影響，美國最大房地產公司之一Brookfield的Corp基金已拖欠逾十棟位於華盛頓特區附近的辦公樓1.614億美元的抵押貸款。

根據一份商業抵押貸款支持證券（CMBS）的文件顯示，該貸款已轉交給一名特殊服務商，該服務商正與“借款人進行談判，以確定下一步行動”。

自2020年新冠大流行席卷全球以來，許多城市的商業辦公樓都面臨着空置率上升的問題。尤其是在美聯儲加息周期开始後，企業借貸成本上升，利潤下滑，以及遠程辦公和居家混合工作模式的興起，導致辦公大樓空置率上升的問題遲遲未得到緩解。

擁有寫字樓的房東將其用作抵押貸款，但由於空置率上升的問題難以解決，宏觀趨勢對辦公樓價格產生了巨大壓力。據Green Street數據顯示，過去一年裏優質辦公樓價格下跌了25%。

隨着租金收入減少，以寫字樓爲抵押貸款的房東开始拖欠高額債務。

值得關注的是，衡量商業地產債務違約情況的數據顯示，3月份約有4.8%的帶有CMBS的辦公物業由特殊服務商管理，高於一年前的3.2%。特殊服務商管理的辦公物業越多，意味着商業地產出現的債務問題越多。

此前，Brookfield就曾拖欠過兩座洛杉磯大樓（Gas Company Tower和777 Tower）的相關債務。包括由太平洋投資管理公司管理的基金所擁有的哥倫比亞財產信托公司，以及由WeWork公司和Rhone集團創辦的一家企業在內的業主也出現了辦公室債務違約。

4月18日，Brookfield在洛杉磯的另一處辦公物業，被移交給一個特殊服務商管理，並被債券評級機構列爲觀察對象。

Brookfield管理層表示，公司所擁有的商業地產中有95%是A等評級的，這些商業資產在全球範圍內仍有強烈需求。盡管新冠大流行給美國市場某些地區的傳統辦公室帶來了挑战，但這在我們的投資組合中只佔很小比例。

然而，市場並不完全認可Brookfield管理層的觀點。從數據上看，截至3月，華盛頓地區的辦公物業價值比一年前暴跌了36%，與美國全國的跌幅相當。

數據顯示，與新冠疫情前相比，華盛頓約有43%的員工在4月仍在辦公室工作。這低於紐約、芝加哥、德州等城市，但高於加州一些受科技公司撤離影響的地區。

報告顯示，Brookfield違約的十幾棟商業大樓中，2022年的平均入住率爲52%，遠低於2018年承銷債務時的79%。受美聯儲加息影響，該抵押貸款的浮動利率債務的月支付額從一年前的30萬美元大幅上升至4月份的88萬美元。

今年以來，由於對房地產前景的擔憂，與寫字樓相關的股票已經下滑。截至4月17日，一個公开交易的辦公房地產投資信托基金指數今年下跌了19%。相比之下，標普500指數在同一時期內攀升了8%。

結語

自去年黑石集團的REITs出現大額贖回請求以來，商業地產問題一直存在。在3月時，黑石還違約了5.31億歐元的芬蘭商業地產抵押貸款。加上市值近4000億人民幣的Brookfield再次出現違約時，似乎已敲響了商業地產危機的警鐘。

然而，從規模來看，目前Brookfield和黑石的商業地產債券違約規模都在10億美元以內，遠遠無法與2008年千億規模的影響相提並論。

2008年CMBS市場的崩潰主要與住房抵押貸款端，即RMBS市場的違約和重大虧損有關。當時，房地產市場價值的萎縮導致大量貸款人出現違約和重大虧損。

目前，Brookfield商業地產的違約主要是由於高利率打壓經濟過熱階段下，企業借貸成本上升，盈利能力受損，導致辦公樓供應大於需求，許多城市的商業辦公樓都面臨着空置率上升的困境。

在當前的情況下，除非出現大規模的違約事件，否則由於人工智能進步和技術迭代，個人工作能力得到槓杆化放大，員工需求減少，全球商業地產可能會面臨一個低谷周期。

然而，盡管美聯儲加息至如此高的水平，美國經濟仍表現出韌性，這似乎意味着商業地產的高利率困境仍未結束。

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