編輯導語：回想當初費盡心思，努力衝擊資本市場的上坤地產，或許並沒有想到自己能落到如今這步田地。

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在行業進入“黑鐵時代”，同行紛紛暴雷時，上坤地產依然保持着其“穩健”的姿態，甚至在去年上半年關於上坤地產的通稿中，“穩健”二字也頻頻出現，外界對此也頗爲贊賞。

然而，沒想到的是，如此“穩健”的上坤地產也堅持不下去了，在去年7月份對一票據進行了要約交換，掙扎數月，最終在去年11月正式“暴雷”。

截止去年末，上坤地產因未償還若幹票據本金及利息、未按約定日期償還的計息銀行及其他存款，而觸發的優先票據違約事件及計息銀行及其他借款總計達38.4億元，同期的現金及現金等價物卻連零頭都難以覆蓋，再一次凸顯了上坤地產的困境。

業績惡化，巨虧20億元

回想當初費盡心思，努力衝擊資本市場的上坤地產，或許並沒有想到自己能落到如今這步田地。

數據顯示，2022年，上坤地產實現營業收入30.34億元，同比下滑63.62%；實現毛利-5.807億元，同比下滑149.54%；實現歸母淨利潤-19.37億元，同比暴跌874.62%。

要知道，從可考數據來看，自2017年至2021年上坤地產始終爲盈利的狀態，即使2021年歸母淨利潤同比下滑29.77%，但其依然保持着盈利狀態，5年間累計實現歸母淨利潤10.3027億元。

沒成想，僅2022年一年時間就將此前積累的利潤超額虧損，甚至毛利率及淨利率也分別下滑33.19個百分點和80.94個百分點至-19.14%及-73.94%，基本每股盈利也從2021年同期的0.12元降至-0.93元。

也就是說2022年，上坤地產不僅實現了營業收入及淨利潤的雙雙下滑，還實現了上坤地產近五年來的最差業績表現。

而這還是在壓縮成本的情況之下，2022年上坤地產銷售及分銷开支1.93億元，同比減少27.63%；行政开支1.85億元，同比減少42.69%，二者累計減少了2.12億元的費用至少，至少爲上坤地產釋放了2億元的利潤空間，但卻依然收獲了如此成績。

在此前公告中，上坤地產將扭盈爲虧的主要原因歸結於，出售物業確認收益減少、宏觀市場以及美元匯率波動等因素，造成了此種現象。因此也使得股東的利益受到一定程度的影響。

短債壓力持續

要知道，作爲業內爲數不多的房企女掌門，朱靜一直以來都備受關注。

2010年，曾在建業地產任職7年的朱靜，走出建業走向上海，並創立了上坤地產，同時放言“做不到上海30強，絕不走出上海。”

之所以有如此底氣，或許是因爲在朱靜創立上坤地產時，享有中國巴菲特美譽的林勁峰就已是上坤地產的股東，甚至在朱靜准備拿下畲山地塊時，不惜清倉了其持有12年的貴州茅台，以助力朱靜和上坤地產。

最後，上坤地產將60萬方體量的畲山地塊打造成了一個超級大盤，爲上坤地產帶來了180億元額度貨值，還成爲上海別墅銷冠，可見林勁峰及朱靜對上坤地產的用心。

而截止去年6月末，朱靜和林勁峰還分別，間接或直接持有上坤地產36.4%及30.03%股份，也就是說此次上坤地產的業績表現已直接影響到二位股東的收益。

不僅如此，有大股東支持的上坤地產還陷入了資金困境，2022年7月，上坤地產先完成了2.1億美元優先票據交換要約，後又於11月1日，因未能或未償還票據本金額75%以上持有人同意而引發了票據違約，造成了2023年到期的13.5%優先票據的交叉違約，至此，上坤地產正式暴雷。

截止2022年末，上坤地產銀行及其他借款以及優先票據總額爲104.04億元，其中78.91億元將於一年內到期，但同期其現金及現金等價物僅爲2.21億元，甚至連前述債務的零頭都難以覆蓋。

但除此之外，上坤地產未償還若幹票據本金及利息共計9080.4萬元，觸發若幹優先票據違約事件共計25.53億元；計息銀行及其他借款共計12.58億元未按約定日期償還，觸發計息銀行及其他借款12.87億元要求償還，足以可見上坤地產當前的資金壓力。

銷售疲乏

盡管“三支箭”已落地，但上坤地產並不在行列中，也就是說，在公开渠道融資對於上坤地產來說已幾乎是不可能的事情，雖然上坤地產在4月20日已復盤，但以其不足一億元的市值來看，也僅僅是聊勝於無的存在。

銷售方面更是難以依靠，2022年上坤地產實現銷售額82.9億元，同比下降66.63%，這意味着上坤地產可用於償還負債的銷售回款也將隨之減少。

而2023年第一季度，上坤地產連同合營公司及聯營公司實現合約銷售金額10.7億元，同比減少63.48%，銷售回款再一次減少。

據中指院數據顯示，2023年第一季度，TOP100房企銷售額同比增長8.3%，這意味着在行業整體銷售回暖之際，上坤地產卻未能跟得上此陣春風，被牢牢凍在了寒冬中。

或許朱靜意識到依靠銷售難以走出泥潭，上坤地產已先後將多項資產擺上了貨架， 並且早在去年4月，就已以339.22萬元出售了一家位於商丘的項目公司60%的股權，去年12月，上坤地產公告稱其全資附屬公司杭州上坤置業有限公司擬通過協議方式，以3345.24萬元價格向杭州夢實企業管理有限公司出售全部股權，等等。

但也因此使得上坤地產區域板塊進一步收窄。

原文作者：王安寧

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