名家論壇》徐佳馨／房市明牌失靈　如何趨吉避兇？

1年前

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名家論壇》徐佳馨／房市明牌失靈　如何趨吉避兇？

日前，台積電總裁魏哲家證實高雄7奈米廠暫時延後，同時傳出台積電高雄廠計劃採購的28奈米機台清單全數取消，引起高雄房市譁然。

我是廣告請繼續往下閱讀主要是在過去兩三年的時間，高雄房市受惠於低基期，加上台積電在2021年11月宣布在高雄投資設立7奈米、28奈米晶圓廠，一舉拉擡區域房市。以漲幅最為明顯的楠梓為例，從一字頭房價起漲，一路漲到坐三望四，如今因關鍵利多縮手，利空籠罩下，讓每坪房價開價回跌至坐二望三，不僅是價格下修，買氣更大幅萎縮，區域賣家前景堪憂。

若在商言商，台積電的暫緩設廠規劃沒錯，主要是疫情後市場與以前大不相同。

在原本設廠計劃中的28奈米屬成熟製程，目前很多人在做，雖然用途廣泛，例如平板電腦、家庭娛樂、數位消費性電子產品、車用裝置及物聯網等產品應用，但並非台積主力，像是聯電，中芯也有耕耘。而7奈米兩年前也算先進，現在都在5奈米以下，用在CPU、GPU、AI加速器晶片、加密貨幣採礦ASIC、網路晶片、遊戲機晶片、5G晶片以及車用IC。疫情期間許多廠商超額預訂，還處在去庫存階段，短時間內需求也沒那麼大，將設廠時程延後，並不意外。

至於將轉往先進製程的說法，主要是高速運轉5奈米以下，例如2奈米，不但可以用於量子計算機、數據中心和高階智慧型手機等產品，也能用於戰鬥機和導彈等軍事硬體，偏偏2-3奈米先進製程目前中科已經有地，所以短時間內也沒有需求。

有人問，難道台積電之後，再無房市明牌？

回顧過往經驗，科技業帶動區域房市多數來自於入住公司本身競爭力與發展，在地員工人數、薪資水平與消費習慣，上下供應鏈是否要跟進形成聚落，員工人數與薪資，公司產線自動化比例等等。

以南科為例，台積開始進入已經是10幾年前的事情，直到近幾年因為擴廠增員，才有周邊房價雨露均霑的事情。高雄其實不寂寞，同樣的故事也曾經發生在苗慄，只是當時沒有那麼多人參與，引起那麼多討論而已。

發展時間長、中間必然會遇到產業趨勢轉變，各公司實力消長影響規劃的結果，加上台灣各縣市政府看到竹科的成功經驗，積極規劃各類園區作為重要政績，使得園區遍地開花，看似百家爭鳴，實則因為缺水、缺電、缺工、缺地等基本條件，許多期待長出科技業的科技園區，到後來卻成為長滿野草的生態園區也就不足為怪。

計劃趕不上變化，一直是科技園區的隱憂，搭著園區話題上路，究竟是天堂路還是黃泉路，也沒人說得準，這種情況下，只有因為調任或派任，以自用需求為購屋理由的上班族，才可能是最後的贏家。

至於高雄房市還有沒有得救？

短時間之內話題退燒難免，投資買盤如驚弓之鳥不敢進場，在這此消彼長之中，如果當初選擇機能較好的區域，房價雖然漲幅沒有特別明顯，但修正也不至於太大，想找買家也不困難，沒有其他資金規畫，以不變應萬變或是眼下最佳解。如是想要一本萬利，轉進機會卻不毛之地，這時候就只能惦惦斤兩，能撐，就賭看看台積電是否回頭？不能撐就找個好買家，保本為先，下次再戰。

投資一向都有風險，這一堂昂貴的房產課，大家也都跟著學習了。

●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理

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