港鐵是一間擁有獨特優勢的企業，壟斷鐵路經營權、沿线物業的發展、物業地段優勢等等因素都令港鐵成爲一只優質股，長遠有收息及平穩增長的能力。

企業簡介

港鐵主要經營以下核心業務：中國香港、中國內地和數個主要海外城市的鐵路設計、建造、營運、維修及投資; 與鐵路及物業發展業務相關的項目管理。

香港鐵路網絡內的車站商務，包括商鋪租賃、列車與車站內的廣告位租賃，以及協助電訊商於鐵路沿线提供電訊服務。

5年內年年有盈利

港鐵亦有從事香港及中國內地的物業業務，包括物業發展及投資、投資物業（包括購物商場及寫字樓）的物業管理及租賃管理，以及投資於八達通控股有限公司。

在上述的盈利數字中，見到港鐵2020年度出現虧損，但這只是來自“物業重估”的虧損數產生，這只是一個會計上的數字，如果考慮盈營上的盈利，港鐵是有盈利的。

港鐵的獨特性

港鐵是一間擁有獨特優勢的企業，無論是鐵路經營權的壟斷、沿线物業的發展、物業地段優勢、獨有角色、市場化的效率提升，都令港鐵成爲一只優質股。

港鐵以鐵路加物業綜合發展模式運作，以此營運方式在香港運作多年，並創造出巨大價值，多個大型物業項目均由港鐵發展，如德福花園、杏花村、青衣城、東薈城、奧海城等。 由於港鐵具獨有優勢，故長遠發展必然有利。

2007年，港鐵與九鐵合並，成爲香港鐵路系統的壟斷者，並佔香港專營公共交通工具市場約半。 由於港府的未來發展藍圖將更依靠鐵路，故長遠港鐵的佔有率只會有增無減。

沿线上蓋的物業發展權擁有很大優勢

另外，港鐵在沿线上蓋的物業發展權擁有很大優勢，當然每次都要商談，以及有不同的條款模式，這是由於政府都支持港鐵以鐵路加物業的模式運作。

這源於發展鐵路的資本龐大，政府往往會以不同的方式去資助港鐵持續發展，而每次形式都不同，例如西港島线就不涉及沿线物業發展權，這是由於沿线地點是已經發展的地區，政府根本無法給予發展權，而政府最後則以現金$127億給予港鐵，作爲另一種形式的財務資助。

黃竹坑部分住宅开售價曾經高達30000一尺

而南港島线（東段），政府則向港鐵批出黃竹坑用地的物業發展權，作爲項目的財務資助，令港鐵以鐵路加物業的綜合發展模式進行，黃竹坑發展成多個項目，部分住宅开售價曾經高達30000一尺。

香港地少人多，在香港發展物業當然有一定利潤，而在地鐵站上蓋這么便利的地方發展物業，當然有一定的價值，故港鐵所獲得的利潤可想而知。 所以當大家分析這股時，不能只分析鐵路部分，更加要分析物業部分。

黃竹坑十分接近商業區

大家請細心留意黃竹坑的位置。

在未有鐵路前，位於南區的黃竹坑，方便程度的確一般，但當鐵路通車後，這個地方距離金鐘只是2個地鐵站，距離中環只是3個地鐵站，由於愈近商業區的位置價值就愈高，黃竹坑這地，價值絕對不少。

黃竹坑樓價一定不差

黃竹坑過往是工業區，有很多工廈，但現時很多工廈已重建，變身成商廈。

另外，一個住宅區的價值，除了近商業區的程度、交通方便的程度外，人口密度亦是其中一個考慮因素，太密集的地區，休憩用地相對較少，樓價自然不會高。

但大家細看黃竹坑的地圖，附近有不少球場，有運動場，海洋公園就有旁邊，同時整個區的大廈並不是密密麻麻，而是有一定的山與海，可見樓價一定不差。

大家再看看地圖左下方，會見到有多間國際學校，同時更鄰近「深灣遊艇會」，價值可想而知，從這些資料已能推斷，港鐵在當中得到的利益，當然不少。

港鐵多年來的收入都穩定

分析港鐵的收入部分，港鐵多年來的收入都穩定，而預期往後亦能以平穩增長去形容; 雖然客運部分的收入增長有限，但隨着將來有不同的线路落成，這方面相信能平穩向好。

另外要留意，港鐵近年多了事故，反映整個鐵路系統出現了老化，往後的維修費用相信只會有增無減，加上港鐵出現大型事故就會有罰款，影響了盈利能力。

除香港業務外，港鐵亦有向外發展，當中的中國業務發展快速。 港鐵在北京、深圳均有業務，而中國部分所貢獻的收入已佔不少。

要用長期角度去分析盈利

不過，中國業務在經營利潤的貢獻，所佔比例相對仍未算多，主要由於中國業務的开支頗大，令其賺錢能力受到影響。 由於港鐵在中國營運的時間仍少，故仍要一點時間後才能改善。

港鐵的經營利潤數字略爲波動，這是由於經營利潤包括物業發展部分，而這部分難免比較波動。 由於物業銷售較波動，故不會以一兩年就作推論，所以當港鐵出現某一年賺較多或賺較少，並因此而出現較低或較高的市盈率，也不能就此下定論平或貴，要分析內裏盈利的組成，以及要用長期角度去分析。

運輸+物業

若以長期趨勢看，因香港在交通及房屋的發展，將會更依賴鐵路發展及相關物業，故無論是運輸還是物業發展部分，港鐵將來仍不會太差的，但就不是高增長類。

而港鐵的盈利並不太穩定，這是因爲盈利中包含投資物業重估數字，故必然受牽引及較爲波動，當然，若香港的固定資產價值回落，將對此有所影響，不過這部分並沒有產生實質現金流的影響，故不用太着眼。

港鐵發展的住宅項目，大多以出售爲主。 而在香港的投資物業組合中，則以商場及寫字樓爲主，故當然會產生理想的租金收入。

鐵路系統是創造高利潤地產項目的先決條件

ROE方面則大致約在10%，只屬一般的水平，這是由於港鐵本身的資產龐大，例如鐵路系統，當中所能創造的回報率不高，鐵路的客運業務賺錢能力有限，而由於當中資產龐大，故必然令ROE 受拖累，此部分的再投資回報率必然不高。

不過，鐵路系統是重要的一環，因這是創造高利潤的地產項目的先決條件。 由於以鐵路加物業綜合發展模式運作，故將來的ROE 亦只會是相約水平。

文丨香港財經時報

【BT財經溫馨提示】本文章僅供參考，不構成投資建議。投資者不應將本報告作爲作出投資決策的唯一參考因素，亦不應認爲本報告可以取代自己的判斷。

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