撰稿|行星

來源|貝多財經

近日，魔方生活服務集團有限公司（以下簡稱“魔方生活”）再度向港交所主板遞交上市申請，繼續衝刺香港上市之路，聯席保薦人爲摩根士丹利、建銀國際。據貝多財經了解，這是該公司繼2022年9月遞表失效之後的再一次申請。

一、深耕細分賽道，差異化战略頗具成效

據招股書介紹，魔方生活是一家長租公寓服務平台，是一家集中式長租公寓賽道的運營商，其旗艦品牌分別爲“魔方公寓”和“9號樓公寓”。其中，魔方公寓主要向白領人員提供一居室或兩居室的獨立公寓，9號樓公寓則是面向藍領人員的宿舍式公寓。

貝多財經發現，魔方生活所打造的集中式長租公寓在提供房屋租賃服務的基礎上，兼具穩定、安全、多元的增值服務和社區運營，同時，集中式的管理能夠減少“高收低出”“長收短付”“租金貸”等分散式長租公寓可能面臨的風險問題。

魔方生活自2009年开始在南京發展集中式長租公寓業務。其在招股書中稱，截至2022年年底，該公司已擁有76245套在營公寓，覆蓋全國25座城市的388個地點。

此外，根據弗若斯特沙利文的資料，魔方生活旗下的兩個品牌都成爲了各自的細分市場中最知名的品牌，以截至2022年12月31日在營公寓數量計，該公司在獨立集中式長租公寓運營商中排名第一，儼然已成爲了行業的“領頭羊”。

二、疫情下實現逆勢增長，已獲多輪投資

依托於市場地位帶來的驅動力，魔方生活的財務數據也十分亮眼。

招股書顯示，2020年至2021年，魔方生活的營業收入由9.49億元增長至14.71億元，同比提升55.0%，而在2022年，雖然新冠疫情對其公寓運營業務造成的負面影響較大，但該公司的營收仍達到了17.14億元，同比提升16.5%。

其中，直營模式爲魔方生活營收的主要來源。報告期內，魔方生活來自直營模式的收入分別爲9.13億元、13.9億元和16.26億元，分別佔同期總收入的96.2%、94.5%和94.9%。

報告期內，魔方生活的毛利分別實現7.86億元、12.67億元和14.70億元，毛利復合增長率爲36.74%，整體毛利率分別爲82.9%、86.1%和85.8%。不難看出，魔方生活的盈利空間較高。

招股書顯示，憑借着其運營效率、公寓網絡和品牌知名度，魔方生活成爲了集中式長租公寓市場領先的整合者。自2020年以來，該公司已完成總價值超過人民幣14億元的12項收購。

在這個過程中，魔方生活也獲得了資本的青睞，而資本的多輪助推也予以了魔方生活迅速發展的動力。就在本次提交上市申請前的2021年，魔方生活還完成了2.58億元的E+輪融資。

背靠華平投資、德同資本等，魔方生活的投後估值從A輪的2.94億港元升至E+輪的76.02億港元，相對增長25倍。其中，華平投資通過四輪投資，已直接或間接持有魔方生活約52%的股份，一躍成爲該公司的實際控制人。

同時，中航產融通過HangFang Investment持股12.59%，CDPQ (Asia)持股16.93%，德同資本通過DT MF Investment持股4.32%，鷗翎投資通過FortuNews Holdings持股3.28%。

三、結語

需要指出的是，魔方生活並非首個衝刺上市的長租公寓平台。

據貝多財經了解，在魔方生活之前，分散式長租公寓服務商青客公寓（NASDAQ:QK）和蛋殼公寓（NYSE:DNK）分別於2019年11月和2020年1月在美國上市，但表現卻都並不盡如人意。

其中，被譽爲“長租公寓第一股”的青客公寓，如今陷入了創始人離職、資金流動困難的泥潭；而洶湧的“爆雷跑路潮”則使得蛋殼公寓在資本市場摸爬滾打了445天後，被紐交所強制摘牌，黯然退市。

此前，景暉智庫首席經濟學家胡景暉就曾表態稱：“青客公寓在美國上市，融資不到五千萬美金，拋掉上市成本拿回來不到三個億，按照以往的燒錢的速度也就夠它再支撐半年。”

對比來看，魔方生活的收入規模遠不及蛋殼公寓、青客公寓等。早前數據顯示，蛋殼公寓2019年的收入爲71.29億元，較2018年的26.75億元增長166.5%；淨虧損34.37億元，而2018年爲淨虧損13.70億元。

和蛋殼公寓、青客公寓相同的是，魔方生活同樣處於虧損狀態。2020年、2021年和2022年，魔方生活的淨利潤分別爲-2.30億元、3.02億元和-2.46億元，其中2021年曾一度實現盈利。

而按非國際財務報告准則計量，魔方生活則實現了持續性盈利，報告期內，魔方生活的EBITDA（非國際財務報告准則計量）分別爲1.48億元、8.85億元和3.75億元，其中2022年較2021年減少57.60%。

不過，長租公寓並非走到了盡頭，整體市場仍處於增長階段。根據弗若斯特沙利文的資料，預計中國的集中式長租公寓市場將從2022年的人民幣511億元增加至2027年的人民幣1366億元。

從某種程度上來說，以青客公寓和蛋殼公寓爲代表的分散式長租公寓的沒落，或許也宣告着長租公寓新時代的开始。而魔方生活如若能在市場中尋找新的機會，或許也將成爲新突破口。

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標題：二次遞表港交所，魔方生活如何攜集中式運營破長租公寓之局？

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