地產界的“老幹爹”。

　　文 | 華商韜略 

　　從“蓋房子”到“放衛星”，這位悶聲發財的潮汕老板，絕對是中國地產界藏得最深，但卻做得最穩，也贏得最大的人之一。

　　【逆襲的巨人】

　　在深圳地產界，星河控股的黃楚龍，與卓越集團李華、京基集團陳華，並稱爲深圳地產“最牛低調三劍客”。他旗下的星河地產，連續九年獲評中國房地產百強企業，八次進入中國藍籌地產榜單，項目覆蓋珠三角、長三角、京津冀三大城市經濟圈。

　　最重要的，即便這兩年的房地產這么慘，他也是闲庭信步，並且身價還在蒸蒸日上。

　　2020年3月20日，他以390億元財富，位列《2020胡潤全球房地產富豪榜》第40位。

　　在經歷了房地產最寒冷的兩年之後，2022年，他仍以650億人民幣身價留在《胡潤百富榜》，並將財富名次排到了鴻海集團郭台銘，海底撈張勇等一衆知名企業大佬之前，也把曾經排在他前面的一系列地產富豪，遠遠拋在了身後。

　　如此的逆勢逆襲，得益於黃楚龍雖靠地產發家，卻早早就不把雞蛋放到一個籃子裏。如今，他的業務橫跨地產、金融、產業、置業、物業五大板塊，甚至人工智能，也都有前瞻布局。

　　更重要的是，他不喜歡借錢發展，更不會借錢衝老大，或者充老大。

　　星河控股的資產規模超千億已經很多年，但卻幾乎沒有負債，這在地產公司中堪稱鳳毛麟角。

　　他旗下的金融控股集團星河金融，多年前的自有資金投資超過200億人民幣，爲深圳創新投資集團、深圳福田銀座村鎮銀行第二大股東；也是陽光保險、天津津融資產管理有限公司重要股東；還是前海母基金、國家中小企業發展基金有限合夥人。

　　星河金融旗下的星河資本，還先後投資了110多家企業，到2020年6月，就有26家登陸主板、中小板以及創業板，14家在新三板掛牌。

　　2019年，星河資本入選投中榜單“最具成長潛力私募股權投資機構TOP10”。

　　星河金融控股總裁辛強甚至還說過一句“大話”：“如果把星河金融看成一個私募的話，我們在全國排前5%。”

　　在產業地產領域，星河擁有產融聯盟新城、雙創社區、特色小鎮三大重要產品形態，在房地產還很熱鬧並且熱衷各種排名之際，就曾位列中國產業地產6強。如今，房地產不再怎么熱衷排名了，但星河產業地產的實力地位，一定是只增不減少。

　　就在今年3月31日，其核心項目中國最高等高雙子塔——深圳星河雙子塔盛大啓幕，來自全球17個國家和地區的企業及機構代表，超過900家企業齊聚現場。

　　伴隨該項目落成，星河的第一座產融新城，總投資超200億元，總建面超160萬平方米的深圳星河WORLD，已經是產值超300億、聚集超1200家企業的大型產業園區，其入駐率高達99%，被譽爲深圳中軸產業“大糧倉”的“高產田”。

　　更值得一提的是，星河的高科技也玩得相當溜。它在商業航天領域投資了國星宇航、天儀研究院、星際榮耀，並且努力全面布局商業航天全產業鏈；人工智能、新材料等也都有其身影。

　　黃楚龍用了40多年，將星河打造成爲如今的模樣。40多年來，他幾乎不主動出現在媒體，也很少在各種會議論壇拋頭露面，指點江山。

　　當很多企業忙着跑馬圈地，做大做強，他說：“星河要做500年，不做500強。”

　　【扎根深圳埋頭耕耘】

　　1979年，廣東普寧東埔村人黃楚龍，只身赴深圳闖蕩。他一無學歷、二無關系，唯有一身用不完的力氣，靠做泥瓦匠糊口。

　　那年他20歲，憑着潮汕人愛闖蕩的性格和年輕的一股子莽氣，誓要闖出一片天地。

　　深圳的太陽毒辣，黃楚龍埋頭苦幹之時，多半也不會想到，腳下這片滾燙的熱土，將成爲大國崛起、巨龍騰飛的基礎。

　　第二年，深圳正式成爲經濟特區，三天蓋一層樓的神話，將在這裏上演。

　　彼時的深圳，遍地是工地，有接不完的活。而黃楚龍腦子靈泛，又善交際，幾年後就帶着一幫兄弟出來幹，從泥瓦匠變身爲包工頭，並靠着朋友介紹，拿下深圳第一大道建築工程，賺到了人生的第一桶金。

　　潮汕人宗族觀念重，在外都是互相幫襯，這樣一個帶一個，深圳房地產和建築領域的半壁江山，都掌握在潮汕人手中。上世紀80年代初，最先打入深圳建築市場的“潮陽建築工程”，工人最多時號稱有10萬之衆。著名的“深圳速度”標志——國貿大廈，也是由汕頭人爲主的“廣東二建”承包建造。

　　潮商的傳統地緣關系，爲黃楚龍承包工程提供了不少便利。

　　1988年，《愛拼才會贏》火便大江南北的年頭，黃楚龍成立了深圳市怡和企業公司。

　　值得注意的是，公司的主管單位，填的是深圳市福田區沙頭街道辦事處。可見黃楚龍很早就善於借力運作商業，旗下投資开辦了“怡和商場”、“鴻運樓餐廳”、“萬雲商場”等商貿企業，做得風生水起。

　　十年之間，黃楚龍從水泥匠到包工頭，再到商貿企業老板，完成了人生三次蛻變，在深圳站穩了腳跟。

　　1992年，深圳唱響了“春天的故事”，黃楚龍也迎來了發展的春天。

　　兩年後，他將企業改名爲“新怡和”，开始進軍房地產。黃楚龍親自操刀上陣，將怡和山莊、祥和花園等十多個地產項目依次做了下來，總建築面積超過60萬平方米。

　　1998年，“房改”政策出台，成爲中國房產史上的轉折之年。“福利分房時代”悄然落幕，“商品房時代”正式降臨。

　　這一年，新怡和的“三明珠”系列產品——星河明居、星河雅居、星河華居橫空出世，獲得業界一致好評，銷售十分火爆。

　　“三明珠”的成功和房改政策的出台，讓黃楚龍下決心All In地產。

　　隨後，他將“新怡和”再度更名爲“星河地產”，並成立了“星河物業”，开發物業兩手抓。开發策略上，黃楚龍志存高遠，定下了“集職業精英，走品牌之路”的高端主基調。接下來，就盯住了深圳福田核心區的地段，开始了“买买买”的節奏。

　　地產开發，講求“高槓杆、高周轉、強擴張”的跑馬圈地策略；星河卻“膽小”得很，完全靠自有資金。黃楚龍不愛借錢的名聲，也從此傳播开來。

　　但黃楚龍的眼光卻“毒辣”得很。越是用自有資金，越是聚焦核心地段、搞重點突破。結果人們發現，星河在福田中心區的土地儲備之高，僅次於黃楚龍的潮汕老鄉李嘉誠。

　　多年後，星河走出廣東、布局華北，同樣是這個路线。2011年，星河首次布局天津，拿下的就是最熱點的兩個地塊。

　　“星河所到，必定中心”的說法，也由此而來。

　　地段和區位的優勢，在幾年後終於顯現了出來。

　　2006年，星河丹堤开盤，109套別墅賣出9億元。這在地產正處低潮期的深圳，讓業界嘆爲觀止，也爲市場注入了一針強心劑。星河丹堤，不但入選當年“深圳十大明星樓盤”，入住其中更成爲富豪的象徵。星河丹堤一战成名後，星河一舉樹立了“高端樓盤开發商”的形象，黃楚龍也真正踏入深圳頂級开發商行列。

　　彼時，連深圳出租車司機都對星河的房子如數家珍，“星河的房子都賣得很好，因爲地段特別好。”

　　高端住宅的成功开發，讓星河完成了清晰的品牌定位，但黃楚龍並不滿足於僅做一個住宅开發商。與此同時，星河的另外一個動作，才真正暴露了他的野心。

　　同樣是在2006年，福田星河COCO PARK开業，一舉成爲深圳地標式建築，开啓了星河在商業地產的大踏步擴張。

　　梳理星河的發展軌跡，人們發現，早在2003年，星河就拍下了COCO PARK地段。也是這一年，房地產確立爲支柱產業，各路資本开始大量湧入，炒高了地皮，也讓黃楚龍看到了商業地產的契機。

　　地皮貴了，租金自然不會便宜，賣房子掙錢，租房子一樣掙錢。

　　2004年，星河成立子公司“星河房地產經營有限公司”，組建專業商業運營團隊，踏上地產开發與商業運營結合的發展之路。這是深圳起步最早的商業地產公司之一，因爲直到2012年前後，萬科、恆大、金地等才开始向商業地產轉型，而星河早已進入收獲期。

　　2004年，號稱“商業巨無霸”的深圳華潤萬象城开業，不但徹底改變了格局，也影響了中國商業地產的發展。

　　它集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等諸多功能於一體，區別於傳統百貨商場模式，定位、規劃、業態都十分超前，不僅引爆了市場，也吸引了國內同行前來參觀學習。

　　創新才是第一生產力，在萬象城的啓發下，次年，星河开始开發福田COCO PARK，在全國首創情景式休闲購物中心，突破了傳統購物中心的封閉式構造，結合獨特下沉式露天廣場、自然光中庭、空中天橋設計，同樣一舉成名，和萬象城一起成爲全國CBD商業的標杆。

　　即便是第二個喫螃蟹的人，也需要一定的膽識。後來黃楚龍自述，其實在开發COCO PARK時，整個區域的客流和商業氛圍還沒有形成，但看准機會後，就需要“略微超前半步”。這句話，後來被他寫進企業內部管理手冊，成爲星河員工入職培訓的必修課。

　　COCO PARK的成功，讓嘗到了甜頭的黃楚龍，決心在商業地產上繼續深入。

　　 2007年，星河第三空間开業，成爲華南區最具創新精神和品牌影響力的高端國際家居商業品牌；

　　 2008年，深圳星河發展中心落成，成爲福田中心區地標級商業綜合體，並在2012年榮獲LEED金級認證；

　　 2009年，星河麗思卡爾頓酒店开業。

　　1988-2009年，星河找到了地產+商業創新的雙輪驅動模式，成爲唯一在深圳中心區覆蓋住宅、商業、酒店、寫字樓等多種形態產品线的地產开發商，並且全部自持產權。

　　20年光陰的深耕，星河已將根基牢牢嵌入這座城市深處，黃楚龍更成爲深圳地產界的一方大佬。

　　【從房子到產業到產融】

　　2009年，對星河而言是個分水嶺。

　　此前，星河還是一家業務僅限於珠三角的房企。但這一年，星河拍下了江蘇常州400畝土地，开始試水長三角，向全國布局。

　　深圳20年的沉澱，使星河在地產开發模式上十分成熟，路线、策略上十分統一，都是從城市核心區入手，運用城市綜合體或高端住宅式切入，將住宅、物業、商業的經驗復制過去，高舉高打，迅速打开品牌知名度，然後進一步深耕當地市場。

　　值得一提的是，星河地產的全國化腳步，也在不斷完善升級。這與星河多元化業務的开展息息相關。

　　2009年，星河正式進軍金融領域，不僅投資上取得巨大成功，還通過股權投資將觸角伸入各個新興行業，將地產开發延伸到產業端，從而形成了“產城投融”的創新運營模式。

　　2009年10月，星河拿下陽光保險3.6億股，佔比9.73%，成爲陽光保險集團的第一大股東。

　　這是一家飛速成長的保險企業。從2005年成立到2008年年底，陽光保險總資產從11億暴增到376.81億元，4年翻漲34倍。星河非常看好其高速成長性。兩年後，陽光保險便躋身中國企業500強、服務業企業100強，成爲中國七大保險集團之一。

　　但星河入股陽光，不僅僅是財務投資這么簡單。

　　作爲險企，陽光保險集中擁有一大批VIP高端客戶。他們正是星河地產的目標人群，二者可以相互引流。經此一役，星河“人財兩得”，成爲除華僑城外，深圳擁有第二大VIP高端客戶資源的房企。

　　從此，黃楚龍一腳踏入了金融行業。

　　某種程度上，這既是一種遠見，也是不得已的選擇。

　　2008年，正值全球金融危機，衆多行業受到波及，房地產作爲重資產行業更首當其衝。

　　這一年，富力47億的佛山地王退了，因爲沒按時繳清土地款，負債率高達140%；萬科爲了回籠資金、帶頭降價，結果被砸了售樓處；合生創展朱孟依受黃光裕案牽連，消失9個月，引發銀行斷貸……

　　房產的高風險，金融槓杆的巨大威力，或許讓黃楚龍开始思考新的方向。與此同時，保險業的飛速發展，讓星河入股陽光保險成爲順理成章的選擇。

　　黃楚龍並未就此止步。2010年，星河再現新的大動作，參股深圳市創新投資集團，成爲僅次於深圳國資委的第二大股東。

　　這家擁有國資背景的創投企業，對於中國高新產業發展都有着非凡的意義，能夠成爲第二大股東，所倚仗的除了經濟實力，還有強大的人脈網絡。而入股深創投第二年，星河集團就獲分紅1.45億元。

　　或許從陽光保險、深創投的投資上嘗到了甜頭，2010年，星河集團正式成立，並明確提出住宅、商業地產、金融“三駕馬車”並駕齊驅的战略規劃。

　　此後，黃楚龍不斷在創投界深入布局，投資了國家級中小企業基金、紅土創業基金等知名金融機構及多家上市企業；還成爲前海母基金發起人，其合夥人包括靳海濤、馬蔚華、沈南鵬、熊曉鴿、厲偉。

　　之後，星河集團又啓動直投業務，成立了星河資本。聚焦科技創新型領域和消費升級領域進行產業投資，具體領域涵蓋新一代信息技術、半導體、新材料、新能源、高端裝備、醫療健康、消費零售等行業。

　　如今，星河資本自有資金及基金管理規模超150億元，累計投資超200家企業。到2020年6月，已成功孕育了26家上市公司，並參與邁瑞醫療、瀾起科技、星際榮耀、雲從科技、芯原微、騰訊音樂等明星企業的投資。

　　2018年10月29日，全球首個商業AI星座首星“星河號”成功入軌。這顆衛星由國星宇航設計研制，而其最重要的投資人就是星河。

　　黃楚龍在金融行業的布局，不僅僅是投資那么簡單，也更包括把地產做出新高度。

　　2014年6月，星河WORLD亮相深圳，總體量達160萬平方米，涵蓋了寫字樓、住宅、商業、酒店公寓、文體、學校等各種業態。在這個超級綜合體裏，他和深創投聯手合作做了一次大創新，在深圳率先推行“租金/服務/產權換股權”產融聯動模式。

　　通過地產和金融的深度結合，星河正式走上了“產城投融”的道路。

　　2014年，星河響應國家“大衆創業、萬衆創新”的战略，再次“略微超前半步”，成立星河產業集團。星河WORLD，正是其第一個實體項目；同年9月，深圳金融產業服務基地在星河WORLD掛牌成立，並开啓了大批直投業務。

　　至此，星河“地產+金融+產業+商業+物業”的驅動模式成型，各業務相輔相成、相融相通，形成“產業爲引領，金融爲護駕，地產爲基礎，商業爲支撐，物業爲配套”的自循環生態圈。

　　從1994-2014年的20年間，星河從“地產开發商”成功轉型爲“城市運營商”，黃楚龍打造出了一個完整的產業閉環。

　　產業閉環的形成，深度影響了星河的全國路线選擇。

　　2016年，星河正式確立“立足深圳，深耕珠三角，積極开拓一二线城市”的思路，形成了扎根珠三角、大力發展長三角、布局環渤海的战略布局。

　　如今，星河地產在深圳、廣州、天津、南京、常州、寧波、重慶、成都、西安等多座城市均有項目落地，开發面積累計超6000萬平方米，土地儲備逾3300萬平方米。

　　在這些地方，星河也都在努力實現着從地產到產業、金融、商業的全鏈條的創新與發展。

　　【“你不好，我好個鬼”】

　　星河的成長史，恰到好處地嵌入了改革开放的發展史。

　　從地產、金融到高新科技，星河完整享受了時代紅利的饋贈。但商海沉浮，無數企業都淹沒其中不見蹤影，星河爲何能精准地踏准時代的每一段節拍？

　　這與隱於幕後的掌舵人黃楚龍，有莫大的關系。其爲人處世原則，卻只能從企業行爲和流傳於外的只言片語中窺得一二。

　　縱觀黃楚龍的發家史和相關人士的評價，草莽出身的他頗有江湖情結，衆人稱之爲“龍哥”，“義氣”是其身上明顯的標籤。

　　“你不好，我好個鬼”，是黃楚龍常掛在嘴邊的口頭禪，“做生意要考慮合作方的利益，你讓人家沒得賺，人家還會讓你有賺的機會嗎？一味的考慮自己的利益，這樣慢慢的會斷了自己的後路。生意場上，你好了，我才會好，我們都好了，生意才好做。”

　　碧桂園總裁莫斌，曾在中建五局擔任總經理，與星河有過合作，並稱黃楚龍爲“龍哥”。據他回憶：“龍哥每次來开協調會時，首先會問兩個問題。一、我們有沒有按合同及時付施工款？二、星河人員對你們有沒有爲難？有沒有喫拿卡要？”

　　黃楚龍在拿地後，從策劃、設計到建築、監理，再到宣發、營銷，都會找業內最好的人才，“該掙的錢要掙，該送的你就送，錢是，要會掙來要會玩。”

　　星河對合作方的尊重，爲其帶來了不少好口碑。曾擔綱星河明居、星河雅居設計的深圳築博設計公司一位副總曾做過對比，相比多數甲方出錢就是大爺的態度，星河非常理解設計方的想法，對設計方提出的要求落實得也很快。

　　“先做人，後做事，外圓而內方”，這既是黃楚龍的人生哲學，也是其企業管理文化，“你好我才好，只有大家好才是真的好”。

　　身爲潮汕人的黃楚龍，還是出了名的佛教徒。每逢开工，他都會回寺廟燒香拜佛；星河集團年會上，還會身穿衲衣和上師一道唱佛歌。“玻璃大王”曹德旺認爲，菩薩法和企業管理是相通的；而星河內部流傳的《企業管理手冊》，同樣是黃楚龍企業管理思想的體現，其中不少也和佛學思想有共通之處。

　　在經營哲學上，黃楚龍也與衆不同。

　　很多集團的多元化發展，一般是哪裏賺錢去哪裏，各項業務之間可能毫無關聯。但星河卻極度重視業務之間的契合度，這也是黃楚龍一貫“保守”風格的體現。

　　2002年，深圳東山珍珠島改組項目剛拿下，有人建議黃楚龍在那邊搞一個藥廠，大約投資兩三個億，黃拒絕了，“行業跨度比較大的，我不會幹。”“那行業我不懂啊，自己不懂的東西怎么能夠做好？”

　　業務選擇上，黃楚龍的“三不做”在公司內部廣爲流傳：控制不了不做、支付不了不做、變現不了不做。《企業管理手冊》上，還有這樣一句話——星河要做五百年，不做五百強。“持續發展才是我們真正的目的，規模只是支持持續發展的手段，而不是目的。”

　　如今，人們強調企業要控制“系統性風險”，從星河的發展歷程看，這點是貫穿始終的。

　　而在用人上，黃楚龍自身學歷不高，所以非常依賴專業人才。但在專業之外，對人品的選擇又十分嚴格，堅持“公、忠、能、勤、和”的用人標准，還有不孝之人不用、賭博之人不用、吸毒之人不用的“三不用”之說。

　　多年來，星河一直緊跟時代而進步，這與黃楚龍強調持續學習密不可分，在給員工培訓時他經常提到，“人要活到老，學到老；一日不學不進則退，十日不學全功盡廢。”黃楚龍不僅在公司內部致力於打造學習型組織，幾個兒子也全部送出國深造，希望他們能夠跟上時代，進而傳承企業。

　　緊跟時代的黃楚龍，最近這些年的一個大改變，是打破了沿襲多年的不上市原則——2021年1月，星河旗下的商業管理服務公司星盛商業（6668.HK），於香港聯交所主板正式上市了。

　　與星河穩健扎實的作風一脈相承，星盛商業上市後雖然受大環境影響股價慘淡，但業績卻是相當亮眼。2022年，該公司在疫情嚴峻挑战下依然實現了約35.4%的核心歸母淨利率。

　　得益於穩健扎實，黃楚龍在衆多地產富豪普遍面臨白幹幾十年的時代大浪裏，不但讓自己的事業繼續破浪前行，也讓自己的財富繼續滾着雪球，也更用40多年的實踐，再次驗證了華商韜略觀察企業10多年得出的一個結論：

　　走得穩比走得快重要，做得好比做得大重要，最厲害的從來不是你有多快多狠，而是你能夠一直穩穩地前進，一直穩穩地前進。

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