來源 | 地產密探（ID：real-estate-spy）

有靠山，好辦事。房地產江湖，如今演變成央國企爭霸時代，表現更爲鮮明。

越秀地產作爲粵系新銳地產國企之一，在今年3月份業績會上，高管層已明確要砸400億元拿地，爲此資本擴張異常兇猛。

5月8日早間，越秀地產公告公司擬發行13.96億元、年息率3.8%的有擔保票據，2026年到期，募資淨額將約13.89億元，用於置換中長期境外債。

越秀發行“有擔保”的票據，意味着境外投資人對內地房企發債並非盡僅看“高評級”，說明地產海外債市場“堅冰待融”。

從越秀地產今日股價走勢看，投資人無疑用腳投票了，早盤开始持續下挫震蕩。

克而瑞監測統計，今年3月，80家典型房企總融資608.9億元，雖環比增加43.4%，但同比減少31.3%；4月總融資497億元，同比下降29%，依然不容樂觀。

同樣是上述機構，近日縱覽研究2022年房企財報發現一個仍很憂心的事實，即“87%房企資金鏈繼續惡化”。其中，該研報着重解析說，“融資受限疊加償債潮到來，過半房企流動性承壓”。

以越秀地產爲例，4月20日曾公告“按100股可獲配30股”以9港元/股發行9.29億股供股籌集約83億港元，補血大灣區、華東核心城市及其他重點省會投資等。

越秀地產前後腳的工夫，左手供股，右手發債，可見其對資金鏈“補血”尤爲迫切。

從財務視角看，截至去年底，越秀地產總借債約883億元，比上年底增加127.7億元，淨負債率較2021年末明顯上升15.6個百分點，達到62.7%。2022年，越秀地產新增融資599億元，其中境內融資524億元，境外融資75億元。

這意味着，越秀地產在當前樓市不僅未去槓杆，反而逆市“加槓杆”。

過去一年多，樓市持續下行，地產民企大面積債務爆雷被甩出去，大型央國企雖銷售也受影響，但遭遇的負面衝擊要明顯弱於民企，也就有了逆流而上機會，越秀、建發、華發等地方國企實力派排名突飛猛進。

同期末，越秀地產現金及現金等價物約218.5億元，一年內到期借債157.4億元，應付款及票據16.4億元，其他應付款及費用763.2億元，其現金流並不算寬裕。

若聚焦越秀地產近883億元現有付息總債務，從期限結構看，雖一年期大降近五成，但第二年及第三年至第五年債務壓力最重。

若明後年樓市未能預期回暖或持續低迷，按越秀地產目前迅猛拿地節奏，明後年銷售及償債壓力均不容小覷，也可窺見其當前爲何着急發債，哪怕做擔保，也要融資。

值得一提的是，越秀地產規模急劇膨脹，銷售規模突飛猛進，但作爲粵系實力國企，今年以來，包括廣州、武漢等城市項目頻現維權風波，讓人頗爲驚訝，也難以理解。

今年3月下旬，有注冊名爲“越秀星匯文璽血淚業主”的廣州博主發了一段視頻，爆料“越X地產虛假宣傳學校！星X文璽業主上門討說法，文明合法！卻遭受越X地產員工推打辱罵，嘲諷‘自己傻怪別人’”。

“這個房子從始至終，核心賣點都是華工，銷售也是在不斷暗示華工是文璽後花園的點。”彼時，有業主曾吐槽說。

事發後不久，地產密探曾注意到，頭條號上有博主發了一條求助信息並曝出內情，業主曾申請與教育局、开發商三方會談，最終教育局明確可通過會議紀要和紅頭文件落實，但开發商出具的會議紀要公然推翻會談結論，業主討要說法，反遭暴力對待。

權威投訴平台也顯示，番禺區教育局曾統一回復星匯文璽業主，意思就是他們买了房的業主，子女入讀華工的附屬小學和幼兒園，“有學位”。

令人震驚的是，後續關於越秀星匯文璽業主維權的內容全網幾乎都被和諧了。近來，越秀武漢再度曝出“漢陽昔日第一高價濱江豪宅”——漢陽越秀星匯雲錦等項目“貨不對板”等問題。

實際上，漢陽越秀星匯雲錦自去年底就被曝了，有業主曾詳細列舉了“入戶門、公區裝修、樓棟外立面、樓梯間、風雨連廊等”不符合交房標准等。

地產密探梳理發現，越秀地產各地陷入維權風潮，2021年起突然就多了，比如越秀江南悅府，曾被業主曝出“新房還未入住水管就爆了！更出現電梯驚魂！陽台甚至連防水都沒做！”，按網上爆料的業主說辭，越秀江南悅府各類問題數不勝數。

今年初，有一篇《業主維權高達802000條的越秀地產，購房者還能放心买嗎》的網帖文章，看了讓人觸目驚心，這說明其事關購房者的問題早已有之。

雖各地維權鬧騰，但這似乎並不影響越秀地產的銷售額排名。按克而瑞監測統計，去年越秀地產全口徑排名第16位，銷售額1260億元，權益排名第10位，權益金額1251.6億元，較前一年排名第三十四多名，可以說“大跳躍”。

今年前4個月，越秀地產全口徑銷售額563.1億元，排名第14位，權益金額337.8億元，排名第13位，較去年排位繼續提升。

如今，樓市改善需求大行其道，購房者對品質的要求越來越挑剔，各類房企追求規模無可厚非，也一直宣揚品質，重視客戶研究等，即便求快也要保障品質，更不能以次充好，否則時間久了，豈不自毀品牌？

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