自2021年下半年起，因內外環境同時惡化，中國房地產行業急速收縮，30多家开發商接連發生美元債爆雷。
這其中，總部在深圳的花樣年在爆雷伊始，就因超預期違約引發了中資債一連串的集體下跌。在隨後一年多的時間裏，花樣年走上漫長而艱難的自救之路。
2023年5月5日，花樣年撥雲見日，其公布佔公司現有債務工具76.44%的持有人已加入重組支持協議，同意率在爆雷房企中處於前列。此時的花樣年距離退市的最後期限還有5個月，但事情的進展遇到了阻力，第二大股東TCL實業遲遲未同意債轉股條件。
從爆雷到重組，這家老牌房企經歷了什么？面對過去的失誤，花樣年做出了哪些反思？下一步，它將如何說服重要股東完成重組，又將如何重新取得各方的信任，回到正常經營的軌道？
《鳳凰周刊》對話花樣年香港公司副總葉倩瑩、花樣年集團助理總裁陶豐恬，看花樣年如何走出漩渦。
葉倩瑩，2019年3月入職花樣年，現任香港公司副總經理。
陶豐恬，2013年8月入職花樣年，現任花樣年集團助理總裁。
鳳凰WEEKLY地產：能介紹一下過去幾個月花樣年是怎么跟境外債的債權人談判的嗎？
葉倩瑩：公司是在2023年1月9號正式公布第一版的重組方案，3月9號是生效日，在兩個月時間之內，我們爭取了大概76%以上的支持率，確實是很不容易。
這個結果，是公司團隊、財務顧問和債權人小組，經過了超過一年的不停的溝通、談判得到的。同時，我們也想借這次機會謝謝各位債權人。
公司擬重組方案的時候，有一個核心就是“可持續性”。所以整個重組方案都是圍繞着一個長期的、可持續的資本結構來做設置的，加上現在的市場環境，我們認爲要用時間換空間，給公司一個恢復的時間，重新走上正軌。
重組方案有幾個亮點，最大的亮點是去槓杆。我們總共有13億美元的債轉股的部分，是一個比較創新的安排；其次是控股股東和战略投資也會注入一筆新的資金，來實現公司持續經營、減債；另外關於公司治理、審計，還有一些對外的安排上面，方案裏也有覆蓋到。
鳳凰WEEKLY地產：我們看到消息，花樣年的第二大股東TCL實業明確反對目前的債轉股的方案，花樣年准備如何來應對？
葉倩瑩：公司在談判整個重組方案的時候，一直都有跟不同的利益相關方溝通，包括我們第二大股東TCL實業。時至今日，盡管公司及債權人小組多次嘗試接觸第一大小股東TCL及TCL控股子公司鐘港，但TCL均未同意上述方案，其顧慮或要求並不明確。
較高的重組支持協議加入率表明，絕大多數離岸債權人認爲重組計劃是公司恢復正常運營過程，並爲所有利益相關者實現價值最大化的可行途徑。
在整個重組方案裏，第一大股東曾小姐把自己的股東貸款作爲債轉股部分，另外她也會引入外部新的資金投入到重組計劃裏，這些都是不可忽略的。
所以，我們希望持續跟TCL有建設性的溝通，希望可以得到各利益相關者利益最大化的優化方案。
鳳凰WEEKLY地產：除了境外債，目前花樣年的境內債和其他的債務情況是怎么樣的？
陶豐恬：對於境內債，我們成立了專項小組在和境內債權人進行積極有效的溝通。今年5月4日我們進行了兩只境內公募債的展期，獲得了有效的通過。此次議案我們將還款期限最長延長到了2028年的6月30日，也可以說在債權人的支持下，極大地給境內運營爭取了更長的時間。
剩余的三只公募債，我們也在積極地和債權人溝通，爭取長時間有效的展期，也給境內運營爭取更久的時間。
金融機構的貸款方面，在央行16條的支持背景下，境內的金融機構也給予了我們很大的支持。在存量的經營性物業貸款以及开發項目开發貸上，都進行了有效的展期，甚至還有金融機構提出“後進先出”的增量資金的支持。
具體的方案我們也在不斷地洽談和磋商中，整體是一個非常利好的發展方向。
鳳凰WEEKLY地產：之前花樣年的執行總裁在接受媒體專訪的時候，提到了有一些項目遇到債權方查封，花樣年需要去解凍，然後把它變成可變現的資產，能不能具體介紹一下解凍的過程。
陶豐恬：2021年10月4日我們美元債違約，當時因爲是首只境外美元債債務違約，其中還涉及交叉違約的條款，境內的金融機構產生了一些恐慌，宣布了很多未到期的金融機構借款提前到期，公司面臨很多資產包括在开發項目的查封（因爲大家都是首次遇到這樣的問題）。
首先感謝政府的支持，在第一時間成立了花樣年專班，組織債權人會議，協助就花樣年的境內債務重組，同金融機構債權人進行一一的談判。
我們被查封的資產分爲三類：第一類是开發在售的樓盤項目，一方面加強預售資金的監管，另一方面促進銷售的回款，並在有限的條件內提供增信支持，使金融機構對還款來源有更加堅定的信心，從而盤活再开發項目。
第二類是存量資產項目，包括城市更新項目，我們在和金融機構進一步地探討“後進先出”的資金模式，將存量項目轉化成有效的土地和有效的資產來進行盤活。
對於第三類的資產經營性物業，我們精簡團隊，通過經營的提升提高出租率，從而促進經營物業的價值提升，穩定金融機構的信心，同時在金融16條的支持政策下，我們也得到了有效的續期和展期。
鳳凰WEEKLY地產：這一次花樣年的战投給了花樣年1億美元的資金支持，想請問一下未來有沒有相應的股權安排？
葉倩瑩：目前在我們海外重組計劃裏面一個新增的資金，已確定了明確的意向，但是暫時還沒有包含任何股權的安排。
當然未來在公司發展穩定以後，我們也會考慮和歡迎不同的財務上的安排。
鳳凰WEEKLY地產：花樣年在重組支持協議裏面有說，如果未來要形成現金流，有兩個必要的條件，一個就是國內的房地產市場恢復正常，一個就是公司還能新增融資。我們看到今年國內的房地產市場正在緩慢恢復，但是花樣年在債務已經違約的情況下，准備怎么去做新增融資？
陶豐恬：美元債違約後，我們意識到了要解決信用問題。所以一直在積極努力地完成境內外的重組，恢復主體信用。其中首要的任務是恢復花樣年境外上市主體的信用，以及境內的公开市場發行債務主體的信用。
在國內外信用主體恢復的情況下，涉及項目端債務的盤活和新增融資。在主體信用恢復完成之後，我們也會進一步考慮在公开市場上來進行增量融資。
葉倩瑩：從2021年底至今，房地產境外融資的確遇到非常大的挑战，大家可能在公开市場也看到，能有新增資金或者新增發債的企業幾乎沒有，可能只剩下一些國企或者投資級的（企業）。整個這么兩三年下來，在企業層面或者是債權層面，我們也一直在思考，在討論一個不同的未來的融資方向。
我之前也提過了，我們整個重組方案的核心是爲公司爭取一個長期的可持續的資本結構，對於境外債權人來說，恢復主體信用是非常重要的。我們未來也會繼續和一直支持公司的一個債權人努力合作、商量。我們對未來的融資環境還是非常有信心的。
鳳凰WEEKLY地產：花樣年當初突然爆雷引發中資債整體下跌，花樣年的管理層後期是否有復盤過這個事情，當初花樣年的預案是不是做得不夠？
陶豐恬：發生流動性危機以來，每時每刻團隊都在不停地復盤，我們當時確實是風險意識不足。其實在2021年上半年，國家已經在宏觀方面對地產進行調控，但是我們還是在高歌猛進，對於城市的管理邊界都進行了一定程度上擴展，包括管理團隊也有少量的臃腫，管理效率也有一定的下降，所以我們也在不斷地進行反思和調整。
目前可以看到新一輪的宏觀政策，國家不管是在金融端還是政策端，都是在鼓勵消費和房地產的投資發展，但是同時面臨地產庫存高企的現狀，我們認爲地產行業目前發展應該更加聚焦在產品和服務上。
接下來花樣年會更專注於產品和服務，以及深耕我們所擅長的區域和領域，聚焦在長三角、粵港澳大灣區重點城市。同時在團隊端，自爆雷以來，我們精減了70%的人員，管理費用下降了80%以上，管理更加扁平化，效率急速提升。
接下來花樣年首要任務是全力以赴保交付，我們今年有2萬套的交付壓力。當然政策端也不斷地支持，截至目前，政府給我們6個項目提供了保交付的資金支持，我們要完成2萬套的交付。
鳳凰WEEKLY地產：如果這一次花樣年的境外債能夠全部順利重組的話，那么在2024年底之前花樣年都沒有境外債需要償還了。花樣年有沒有考慮過會重啓拿地？未來的中長期的計劃是什么？
陶豐恬：我們短期的計劃是恢復主體的信用，同時盤活我們的存量資產。因爲我們在粵港澳大灣區有大量的城市更新的土儲，如何把城市更新的土儲變成靈活有效的一個資產，是我們現在的一個工作重點。
同時在這個背景下，我們也會積極有效地尋找市場機會，在主體信用恢復、獲取增量資金前提下，再進行新增項目的投資。
自2022年以來，國家從政策方面不斷出台利好政策支持房地產，從去年的貨幣投放量來看， M2去年增加了23萬億，今年一季度更是增加了15萬億。政策在不斷地給消費端進行加碼，但是在需求端，消費者變得更加的理性，所以對於具有投資和居住屬性的地產行業來說，挑战更大。
花樣年作爲一家注重產品力的公司，會把優勢更加集中地發揮。曾小姐說過，我們的每個項目都有它的故事线和靈魂，要給客戶的不僅僅是一個居住產品，而是要有靈魂和有附加值提升的產品。
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標題：對話花樣年：588天，穿越生死线
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