在2022年頂着壓力曾還債超百億的合景泰富（01813）$合景泰富集團(HK|01813)$，還是頂不住了。

5月14日晚，合景泰富發布公告稱，在一筆2024年到期的優先票據的強制贖回日，該公司未能按期予以兌付，由此構成了違約事件。

合景泰富官宣暴雷。

該筆2024年到期的6釐優先票據發行於2022年9月，發行規模約7.95億美元，是由2022年9月到期的兩筆票據和2023年9月到期的一筆票據交換要約而來。

根據該筆2024年到期票據的發行條款，2023年5月14日是其票據本金額15%連同其相應未付利息的強制贖回日，合計應付金額約1.19億美元。截至本公告日期，合景泰富尚未支付前述款項，由此構成違約事件。

此外，合景泰富亦未能按照付息銀行及其他借貸的預定還款日期支付其本金2.12億元，觸發了其他8筆優先票據的交叉違約；前述優先票據的到期日期從2023年9月-2027年1月。

5月15日晚間，合景泰富再發公告，7只優先票據暫停交易。

違約原因暗暗甩鍋預售資金監管

對於違約原因，穿透君發現，合景泰富在公告中，暗暗甩鍋給預售資金監管政策。

合景泰富在公告中稱，其一直依賴於內部現金資源及從境內匯出現金，以支付境外負債。而根據地方政策規定，合景泰富絕大部分現金均存入指定銀行账戶進行嚴格預收現金托管。合景泰富稱，其作出最大努力，惟其可用於支付境外債務資金仍持續受壓。

從2022年尤其是7月之後开始，中央經濟會議上“保交樓”首入重要會議內容，成爲了樓市政策調整的熱點。此後，多地出台新規強化預售資金監管，而預售資金的主要來源是銷售回款。

不過，在這個時候提及預售資金監管導致違約略顯牽強。2023年5月的違約，甩鍋到2022年7月的政策影響。

並且，在此之前，2022年合景泰富依然保持着債務兌付。

2022年，合景泰富償還境內公司債、商業抵押擔保證券及資產支持證券合計約75.44億元，境外債券3.63億美元，以及境外銀團貸款12.84億港元，還款總額達到113億元。

銷售持續下滑 加速出售資產

甩鍋預售資金監管政策的背後，是合景泰富銷售的持續下滑。在多數百強房企前4個月累計銷售額同比轉正之下，合景泰富的銷售卻相反。

最新公告顯示，2023年4月，合景泰富取得全口徑銷售額32.32億元，同比下滑25.8%，同環比跌幅均加重，今年一季度總銷售額同比下滑10.27%至117.31億元。

而回顧2022年，合景泰富銷售額則爲508.6億元，其2021年銷售額則爲1038億元，同比下降超50%。

2022年財報也各項指標也全面下滑。

2022年合景泰富實現營業收入134.53億元，較上年同期的238.45億元下降43.6%；毛利潤暴虧20.96億元，同比大降141.54%；淨利潤虧損98.42億元，較上年盈利25.63億元，下滑484%。截止2022年末，合景泰富的員工人數爲3600人，而2021年底的員工總人數爲6500人，減少了2900人。

截至2022年末，2022年合景泰富的銀行及其他借款、優先票據及境內公司債券分別爲460.57億元、272.12億元、21.21億元，負債比率比2021年末79.2%猛增至161.8%。

而截止2022年底，合景泰富的現金及銀行結余卻直接腰斬，報告期內爲103.4億元，相較2021年同期的294.5億元下滑65%，短期償債壓力極大。

從去年开始，合景泰富就开始不斷出售資產回籠現金流。

2022年4月，合景泰富以13億元的價格出售上海的一棟寫字樓；2022年6月，合景泰富曾尋求整體出售寫字樓資產；2022年7月，向龍湖轉讓了香港“尚珒溋”項目50％的股權及股東貸款，作價13億港元，錄得稅後利潤4.895億港元。

2022年9月，博楓資產管理向合景泰富、富力地產收購位於楊浦區新江灣城板塊的嘉譽雲景租賃住宅項目，交易最終代價約爲13億元；2022年11月，合景泰富以3.71億元向香港置地出售置泰有限公司28.57%已發行股本及成都市宏譽房地產30%股本。

最新的是，2023年5月，將位於上海嘉定區的6個項目出售給了中國平安，其中涉及酒店、商鋪及停車位，總代價合計約7.5億元。

不過好在，合景泰富土地儲備多數位於一二线城市，仍然具有價值。

截至2022年年底，合景泰富的土地儲備約2330萬平方米，其中一二线城市佔比達95%，大灣區核心城市佔比達72%。合景泰富目前在售的128個項目，其中54%來自粵港澳，90%來自一二线城市。

合景泰富還表示，未來將通過“強銷售、降負債”的措施，改善資產負債狀況，增強現金流動性，提高經營效率、控制風險及降低成本。

2023年房地產還債壓力仍大

而壞消息是，2023年很多房地產商的還債壓力不比合景泰富小。

東吳證券最新研究報告顯示，2023年房企債務到期壓力不減，民企的償債壓力持續緊繃，房企將選擇優先償債，之後考慮恢復投資。

從總量看，2023年房企債務到期壓力不減。

2023 年境內地產債到期規模 3767.8 億元，中資美元地產債到期金額爲593.7 億美元。

分月度來看，2023年7、9月爲房企債務集中到期的高峰期。

2023 年7 月房地產行業國內債券、海外債券、 到期規模爲 763.8 億元，9 月爲 781.7 億元。

其中，民營房企在 2023 年 9 月、10 月將 到期約 201.7 億元的境內債務，約佔當期房地產行業境內債總額的 35.4%，而 2023 年 1 季度民營房企境內債務到期償還金額佔比僅爲 23.2%，3 季度民企償債壓力較高。

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