房地產經過兩年時間的供給側改革 ， 從行業規模到开發模式 ， 都已經發生了很大的變化 。 盛行了10年的高周轉 、 高槓杆的模式已經告一段落 ， 未來的行業發展 ， 越來越向長效機制靠攏 。

近年來 ， 各家房企都紛紛加大了开發業務之外的資金投入 ， 在商場 、 寫字樓 、 產業園 、 長租公寓等領域不斷拓展 。 這一方面是房企們开始考慮長期穩定的現金流 ， 另一方面也是隨着REITs的快速推進 ， 讓業界重新开始審視持有型物業的價值和意義 。

持有型物業的开發和運營 ， 不僅僅需要充裕的資金和豐富的管理經驗 ， 更需要資源和天賦 。 5月中旬 ， 我在深圳參加了雪球調研團 ， 對深圳控股進行了拜訪 ， 由此充分領略了什么叫做“ 資源” ， 什么叫做“ 天賦” ？

深圳控股 ， 於1997年在香港聯交所上市 ， 其控股股東深業集團是深圳市國資委直管的大型綜合企業集團 。 公司按照“ 產城創新建設者 、 幸福民生運營商” 的定位 ， 以物業开發 、 物業投資及城市綜合運營服務爲核心業務 ， 同時涉足高科農業 、 高端制造等創新業務 ， 致力於轉型升級成以城市綜合开發運營 、 科技產業的投資服務爲主業的科技型產業集團 。

2022年 ， 深圳控股合同銷售額爲192億 ， 开發毛利率37% ， 在現在的行業裏屬於很高的水准了 。 目前 ， 深圳控股擁有土地儲備660萬平方米 ， 其中大灣區部分佔比65% ， 借貸成本僅有3.3% ， 派息比過往一直維持在40%左右 ， 2022年更是達到了43% 。

深圳控股持有型物業較多 ， 以在深圳核心位置的商業 、 寫字樓 、 酒店等爲主 。 這些物業充分享受到深圳經濟發展的紅利 ， 其內在價值每年都在不斷增長 ， 豐厚 、 穩定而具有長期持續性的現金流 ， 是讓衆多房企所羨慕不已的 。

以本次調研重點參觀的深業上城爲例 ， 該項目佔地約12萬m ， 總建面約120萬m ， 是集產業研發 、 公寓 、 酒店 、 商業於一體的大型城市綜合體 。 項目位於深圳市福田中心區 ， 北眺塘朗山景 ， 南臨筍崗西路和中心公園 ， 東臨皇崗路 ， 西臨彩田路 ， 通過兩座橋梁連接了蓮花山和筆架山兩座深圳市中心的山體公園 ， 可謂得天獨厚 。

這種優秀的城市級資源是非常稀缺的 ， 但我們也在很多城市裏看到核心寶地上的物業並不能真正配得上其內在價值 ， 究其原因 ， 开發和經營需要的專業並不完全一致 。 开發是一次性的成功 ， 但經營需要的是年復一年日復一日地管理和維護 ， 需要不斷根據市場來調整自身的運營模式 ， 這更見內功 。

深圳控股的運營管理 ， 是由旗下的子公司深業運營來負責的 。 深業運營主要的業務包括物業管理 、 商業運營和管理 、 城市及產業園服務等 。 目前已經遞交了上市申請 。

深業運營的產品類別 ， 主要分爲三大部分 ：

一 、 住宅物業管理服務 。 作爲成立時間超過30年的企業 ， 深業運營的住宅物業服務體系比較成熟 ， 截至2022年9月30日 ， 在管面積約2700萬平米 ， 收入佔比約34%；

二 、 城市及產業園服務 ， 這裏面包含了三部分職能 ：

1 、 市政基礎設施服務 ， 俗稱城市管家或物業城市； 2 、 公建類的物業項目服務 ， 包括政府大樓 、 醫院 、 學校 、 圖書館； 3 、 產業園區服務 截至2022年9月30日 ， 該業務板塊面積佔比約48% ， 收入佔比約42% 。

三 、 商業物業運營和管理 。 商業運營管理目前管理了多個商業物業項目 ， 包括商業綜合體 、 社區商業 、 寫字樓 、 酒店等 。 截至2022年9月30日 ， 該業務板塊收入佔比約24% 。

通過研讀招股說明書 ， 深業物業的運營可以總結爲六個亮點 ：

第一亮點 ： 深業運營是深耕大灣區全業態的物業管理 、 商業運營及城市服務提供商 ， 截至2022年9月30日 ， 在大灣區的在管面積總量達到63% ， 超過3700萬平米 ， 是大灣區城市服務物業服務力TOP5 。 所謂全業態 ， 指的是其服務的項目類別非常廣泛和豐富 ， 基本上物業管理所能服務的物業類型 ， 深業運營的都有涉及 。

基於服務產品類型的豐富性 ， 深業運營的客戶類型也很廣泛 ， 既有對政府的 ， 也有對居民和企業的 。 譬如深業上城就吸引了多家知名品牌的首店和多家全球500強入駐 。

第二亮點 ： 非住宅服務組合 。 截至2022年9月30日 ， 深業運營的非住宅管理體量 ， 面積佔比約55% ， 營收佔比約66% ， 均優於百強企業的整體水平 。 目前在內容上 ， 主要分爲四塊業務：

1 、 市政基礎設施服務 。 近幾年來 ， 以深圳爲代表的一线城市 ， 爲了做城市管理的改革 ， 以街道 、 街區爲單位 ， 把城市管理若幹項職能集合打包交給物業企業統籌運營 ， 這些業務 ， 包括道路的清掃和清運 、 市容巡察 、 垃圾分類 、 街道設施管養等等 。

憑借多年來服務各地政府的豐富經驗 ， 深業運營提供市政基礎設施服務 ， 2019年參與深圳首個試點項目 ， 並在深圳承接多個街道業務 。 同時 ， 深業運營也是深圳物業團體標准的主要起草者之一 ， 爲政府和同業提供專業的市政基礎設施服務指導 ， 在這個領域裏有自己的獨有經驗和積累 。  

2 、 公共設施管理服務 。 非住業態裏 ， 公共設施的管理服務是重要的組成部分 ， 基於長期以來良好的客戶服務能力 ， 以及深業運營的國資背景 ， 在獲取公共資源方面有自己的獨到優勢 。 深業運營服務了衆多的醫院 、 學校和政府辦公樓 ， 服務湖南省長沙市委市政府機關大院超過20年 ， 並獲得前建設部認可並頒發的物業管理服務行業的最高國家榮譽“ 全國物業管理示範大廈” 。  

3 、 產業園區服務 。 此方面主要得益於第三方拓展和股東方交付 ， 管理超過30個產業園區 ， 截至2022年9月30日 ， 在管建築面積近700萬平方米 。 。 。 深業運營在產業園區服務方面 ， 注重全面服務 、 增值服務和數字化平台的搭建 。  

4 、 商業物業運營及管理 。 商業運營板塊有別於常規物業管理服務 ， 毛利率相對較高 。 深業運營經過幾年的培育 ， 無論是像深業上城這樣的大型綜合體 ， 還是塘朗城 、 深業中城 、 深業東嶺項目等社區商業方面 ， 均積累了豐富經驗 。

第三亮點 ： 一體化產品线及品牌集群 。 深業運營的服務類型很廣泛 ， 但它並不是無序的 ， 經過多年的沉澱和積累 ， 公司提煉形成了“ 5+1+1” 的一體化產品线 。 “ 5” 就是深享城 、 深享業 、 深享商 、 深享園和深享居 。 “ 1” 是商管 ， “ 1” 是深業技術支持 ， 就是指深業運營的專業公司 ， 包括專業電梯安裝 、 維保公司 ， 也包括園林綠化公司 ， 還包括餐飲公司等 。

正因爲產品標准化建設好 ， 市場外拓能力也得到了充分了體現 。 深業運營的項目保留率 ， 近三年來穩定在92%到96%的水平 。 截至2022年9月30日 ， 第三方在管的面積佔比約70%左右 ， 第三方的收入佔比也接近60% 。

第四亮點 ： 強大的股東支持和國企背景 。 股東深圳控股是深業集團的上市平台 ， 正在向科技型的產業集團轉型升級 。 截至2022年6月30日 ， 深業集團資產總額約1750億 ， 淨資產近500億 。 深業運營和股東方的業務相輔相成 、 相得益彰 ， 深業運營在大灣區的業務總量則是63% ， 在業務布局上 ， 股東方深圳控股土地儲備約660萬平方米 ， 在大灣區土地儲備約65% 。 未來公司將繼續受益於股東方的項目儲備 。

第五亮點 ： 深業運營廣泛運用數字化建設 ， 通過多年的摸索和業務實踐相融合 ， 形成三個主要平台： 1 、 常規移動應用程序業委匯和深到家 ， 匯聚客戶需求 、 員工服務 、 物業設施設備 ， 提升整體服務績效； 2 、 城市管家服務平台 ， 叫做深業城市管家 ， 爲城市服務進行系統管理及分析 ， 響應市民關心問題及環境需求； 3 、 園區運營平台 ， 專門做了一個應用程序“ 深智慧” ， 實現對各類服務資源集中調配 ， 及時響應企業客戶需求 。

深業運營有龐大的園區企業服務數量 ， 在做好日常常規的物業管理服務同時注重增值服務 ， 爲企業經營活動的开展提供更好的生活 、 出行和營商的支撐 ， 爲企業與企業之間的交流 、 信息的達成 、 商機的發現提供平台 ， 深智慧APP的作用至關重要 。

第六亮點:管理團隊經驗豐富 。 深業運營的高管團隊從業時間都較長 ， 業務經驗豐富 ， 擁有多位物業管理 、 財務 、 酒店 、 商業運營方面的專業人士 ， 平均擁有超過20年的行業相關經驗 。 作爲國內率先和政府合作 ， 發展城市服務的運營服務企業 ， 管理團隊的經驗無疑是非常重要的優勢所在 。

我們經常能在同一個地塊上 ， 看到經營相差懸殊的商場 ， 看到人氣大不相同的寫字樓 ， 看到租金明顯區別的產業園 ， 這後面體現的軟性價值 ， 都是用數十年時間來積累的 。

通過對深圳控股和旗下深業運營的分析 ， 可以看出 ， 房地產的長效機制 ， 絕不僅僅是开發業態上的改變 。 目前很多企業 ， 都在大力發展持有型物業 ， 但這種從一次性銷售 ， 到長期收取租金 ， 賺取物業升值的變化 ， 除了體現在建築類型和現金流流入方式上之外 ， 一定要有深刻的經營和服務意識 ， 更要有足夠的專業運營管理能力 。

運營服務 ， 會是未來房企長效機制中的核心能力 ， 而且會越來越重要 。

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