NO. 1｜壹

今年以來，隨着行業利好政策的不斷發布，房地產市場也逐步开始回暖。隨着銷售、投融資逐漸步入正常發展軌道，房地產行業曙光已現。暖風吹拂下，融資端持續釋放積極信號。

在目前依舊安全的民營房企中，碧桂園無疑是一個具有典型代表性的樣本企業。      

5月8日，碧桂園地產2023年度第一期、第二期中期票據完成發行。其中第一期（23碧桂園MTN001）規模爲8億元，期限2年，最終票面利率3.80%；第二期（23碧桂園MTN002）規模爲9億元，期限2年，最終票面利率3.95%。

據悉，碧桂園是迄今爲止行業內爲數不多的仍然能夠進行全品種融資的民營房企，各類融資渠道暢通。在政府監管部門和金融機構的支持下，2022年以來先後成功發行公司債、中票、ABS、可轉債等直接融資產品，完成多次股權融資。此外，還獲得多家銀行超3000億元意向性綜合授信支持。

公开資料顯示，碧桂園地產此前已於2023年1月31日獲批200億元中票儲架式注冊發行額度。2023年3月14日，碧桂園地產2023年面向專業投資者公开發行公司債券獲上交所受理，債券類別爲小公募，擬發行金額爲186億元。同月31日，碧桂園控股公告獲大豐銀行提供9.5億港元3年期貸款融資。在此輪市場調整期中，優質民營房企的融資通道正在加速修復。

如今，碧桂園再獲支持發行兩期合計17億中票，中債信用增進爲碧桂園提供“全額擔保”，展現出監管層對優質民營企房企堅定的支持，同時也認可了碧桂園作爲行業標杆的企業基本面。

NO. 2｜貳 
主動優化債務結構 守住“三保”底线

碧桂園獲得全額擔保“綠卡”，一方面來源於公司穩健的財務結構，另一方面則來自於行業基本面穩中向好。

（2022年碧桂園業績發布會現場）

2022年，在銷售市場疲弱、資本市場信心不足的情況下，碧桂園整體經營保持穩健，同比表現好於行業整體水平，守住了產品交付、債務償付、經營安全的底线，展現出優質房企的韌性與實力。2022年實現總收入約4303.7億元，毛利約328.8億元，股東應佔核心淨利潤達到26.1億元。

究其原因，我們發現，碧桂園把保安全、保交付、保信用放在首要位置，將全面預算納入战略高度，將經營目標、利潤、現金流、資源、費用等全部納入其中，圍繞“現金流是前提，利潤是核心”的重心，形成系統的經營策略和計劃，並定期跟蹤經營數據，制定改善計劃和措施。期內，碧桂園保持着良好的信用記錄，到期債券全部如期償付完畢，現金流平穩、融資渠道暢通，財務結構持續優化。

在此基礎上，碧桂園也在思考未來如何走得更遠、走得更好。碧桂園董事會主席楊惠妍在業績發布會上表示，房地產行業仍是支柱性行業，碧桂園接下來三至五年的主要战略是行穩致遠，圍繞三張表做好管理，同時圍繞着市場、競爭對手和客戶做好战略優化。

截至2022年底，碧桂園手持1475.5億元的現金，現金短債比1.6倍，現金回款率保持在93%的高位，經營性淨現金流爲356.2億元。

良好的流動性和穩健的財務管理策略爲碧桂園維持正常的銷售節奏以及保質保量交付打下了穩固根基。在行業內，碧桂園的交付套數始終遙遙領先，2022年全年累計交付1384個批次近70萬套房屋，覆蓋全國30個省255個城市，交付量高居行業榜首，體現了頭部企業的擔當。在“保量”的前提下，碧桂園在“提質”上也下足了功夫，完成了“量”與“質”的雙重考核。

例如在安徽，作爲碧桂園已深耕近16年的市場，2022年碧桂園完成了45116套房屋的高質量交付，其中，在安徽池州、銅陵、蚌埠等多個城市，有16個項目、27個批次、8759套房源實現交付即交證，達成了產品品質與業主滿意度的雙雙提升，這與其在產品鍛造上的嚴要求與交付管理上的強把控息息相關。

安徽庐江碧桂園時代之光交付當天業主辦理房產證

以安徽庐江碧桂園時代之光爲例，交付前，項目已實現工程驗收全面達標，同時積極配合相關部門完善信息共享、優化流程結構、壓縮辦結時限，讓業主在交付現場就取得房產證。

“交房即交證”，看似一個小進步，背後卻是开發商協同多方努力的成果。

安徽安慶碧桂園長江萬裏交付即辦證現場

在力保交付的背景下，碧桂園在安徽倡導從买房到收房的全程“伴隨式服務”以及自上而下共同參與的“全周期管控”，在住宅品控方面，大大提升了產出結果。同時，在交付前嚴格落實交付評估制度，嚴格項目自查、區域各專業條线聯合查驗、物業查驗、區域總裁查驗等標准環節，還引入了獨立的第三方評估，提出“交付評估不通過堅決不交付”的理念，在這樣的高標准要求下，碧桂園在安徽的交付實現了業主口碑的大大提升。

碧桂園旗下不少項目已經實現交付即交證

而這種交付力與產品力的高質量兌現也充分反映到了碧桂園在安徽的經營業績上。根據克而瑞的統計數據顯示，2022年，碧桂園在安徽實現了超150億的銷售目標，持續領跑安徽市場。這種用高質量交付反哺銷售業績的可持續發展思路，也爲碧桂園的持續深耕和可期發展奠定了基礎。

因此，進入2023年第二季度，碧桂園抓住市場復蘇行情，業績轉漲。

5月5日，碧桂園公布其4月份的業績快報。數據顯示，碧桂園及其附屬公司4月單月共實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約人民幣226.9億元，對應合同銷售建築面積約278萬平方米，兩項數據分別按年微增0.22%及1.46%。

NO. 3｜叄
加速回歸 調倉做確定性市場

多名業內人士認爲，下半年將迎來多個銷售旺季，頭部企業將在復蘇行情中獲得搶跑，從而搶佔更多市場先機。但近乎偏執的碧桂園要爲自己再加壓，2023年穩經營要再加兩個砝碼：一是調倉做確定性市場，二是產品力再提升。

在原有的基礎上，碧桂園要以此來進一步加固目前的穩健經營狀態，此前4月25日於杭州28億元拿地，便是落地動作之一，這是碧桂園時隔9個月首次在集中供地拿地。作爲2023年重點關注的核心省會城市之一，合肥土拍市場上碧桂園也動作連連，據鳳凰網房產獲悉，碧桂園還於近期參與了合肥2次土地拍賣，濱湖、瑤海地塊都有參與搖號競拍，雖然最終與地塊擦肩而過，但也傳遞了積極的信號。

早在3月底的業績會上，總裁莫斌便曾透露，今年碧桂園已經重啓投資拿地，接下來將更多聚焦一二线核心城市、核心區域，逐步提升一二线城市的投資額和土地儲備佔比，並計劃用3-5年時間，將一二线和三四线的貨值比例提升至50：50。

實際上，從去年下半年以來，碧桂園已參與北京、南京、成都、杭州、合肥、上海等地公开市場拿地，雖然未能成功中籤，但拿地意圖已十分明朗。

當下，碧桂園拿地更主要重投資的“質”，無論是此前北京朱辛莊熱門地塊搖號，還是在成都首場土拍中現身，以及後來28億落子杭州，均是在確定性的市場上尋找確定性項目，走的更爲穩健。

NO. 4｜肆
苦練內功 因地制宜強化和創新產品力

此次調倉背後，也是碧桂園產品力的一次再升級。

2023年，依舊是保交付、保民生的一年，碧桂園的目標很明確，要在上一年高質量交付70萬套房屋的基礎上，繼續將保交付作爲經營重點，向完美交樓更進一步。所以，其在下足功夫打造新產品系的同時，也在打磨提升基礎產品力。

這一點已經在2022年再次得到印證，碧桂園很清楚其重要性，所以對產品力的全面提升，更加偏執，甚至近乎執拗。

據碧桂園相關人士透漏：“大家一直覺得我們三四线城市的產品做得比較強，最近我們把產品力提升到另一個高度，首先要打造的是一二线的產品”。爲此，碧桂園特別成立了一支團隊，而新產品也已進入研發的尾聲。

從產品創新的角度出發，碧桂園也一直堅持將產品與當地風土特色結合。

庐江碧桂園星悅台效果圖

在山水與人文並重的安徽，碧桂園打造出符合庐江人臨湖而居歷史文化底蕴的庐江碧桂園星悅台，以雄偉壯麗的黃山爲文脈基底的黃山碧桂園鳳凰城等項目。

合肥碧桂園星辰雅苑效果圖

碧桂園在安徽合肥打造的標杆項目星辰雅苑通過裝配式的建築工藝，在縮短了建設工期的基礎上，同時減少了現場材料加工和清理、後期內牆砌築的施工、溼作業抹灰等工作量，大大減少了現場的揚塵污染。而在安徽六安的鳳凰城項目上，碧桂園推行和實踐了機器人造房、數字化管理、智慧建造工藝等多項舉措，提升了工地的智能化管理水平，減少了能耗，提升了管理規格，因爲，也成爲了當地綠色建築工地的標杆。

當下，行業的變革仍在深化進行。交付力、產品力以及創新力，正逐漸成爲檢驗企業的標准。

這一點，碧桂園如今已經走在了行業前面。

NO. 5｜伍
結 語

有悲觀者說：2022年是中國房地產的至暗時刻，但真實走完這一整年，你或許也會輕聲嘀咕：“至暗時刻”不過如此。

村上春樹曾說：我們無法確定暴風雨什么時候結束，但有一件事是確定的——當你穿過了暴風雨，你就不再是原來的那個人。

回望過去的付出，我們始終相信過去幾年的市場重整，讓堅持城市深耕、持續優化城市布局的優質房企被市場重新認知，在此過程中，碧桂園主動優化債務結構、全力“保交付”，進而塑造穩健增長根基的動作，更加使人印象深刻。“雄關漫道真如鐵，而今邁步從頭越”，穿越周期後，這位行業“優等生”將在樓市重啓中收獲怎樣的成績，讓人期待。

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