近日，遠洋集團（03377.HK）發布2021年度業績報：營業收入突破600億元、核心淨利潤同比提升26%、三道紅线連續3年維持“綠檔”……在行業暴雷與年報“難產”頻發的時期，遠洋集團的這份答卷似乎可圈可點。
值得關注的是，遠洋集團在年報之外還披露了持有物業的運營情況。截至2021年底，遠洋共持有超過23個經營中投資物業，在營面積近400萬平方米，已投入營運的項目可租賃面積爲392萬平方米，全口徑租金收入爲47億元，同比提升13%，全口徑EBITDA利潤爲27億元，同比提升11%。
伴隨着行業加速探索房地產新發展模式，遠洋集團在持有物業領域的經驗積澱和專業運營能力，或將助力其取得先發優勢。
家底殷實 現金流穩定
截至2021年末，遠洋還有約170萬平方米的持有物業項目處於在建狀態，業態以寫字樓和零售物業爲主，均位於一二线城市的核心地段。2022年下半年，位於通州的北京遠洋樂堤港項目也將正式投入運營。
穩步增長的租金和利潤收入，既爲企業提供了源源不斷的現金流入，也凸顯出其較強的運營能力。
從位置上看，遠洋的持有物業多集中於一线及新一线城市的核心商圈，區位優勢顯著、人流聚集，變現能力強，出租率和租金收入穩定。數據顯示，2021年位於長安街沿线的遠洋大廈項目，出租率達到99%，租金收入保持增長；由遠洋集團獨自打造的、位於杭州大運河商圈的遠洋樂堤港項目，出租率進一步提升至97%，銷售額增幅超三成。
在分析人士看來，優質物業變現能力強，可有效鞏固遠洋的現金流安全，而較強的運營能力，則讓遠洋避免了回報周期長等不利因素，爲其开啓新發展模式創造條件。
2022年以來，多部委在表態中提到房地產新發展模式的問題。在經過一輪市場深度調整後，房地產行業以往“高負債、高槓杆、高周轉”的开發經營模式不可持續，地產行業邁向紅海時代，低負債、低槓杆的經營模式將會受到鼓勵，成爲新發展模式的重要方向。
中輕資產化 探索發展新模式
在鞏固持有物業既有優勢的基礎上，遠洋集團也在不斷通過專業化力量，推動持有物業中輕資產化。
2021年10月，遠洋集團聯合數家國際知名投資人共同出資設立總規模14億美元的核心寫字樓基金，專注投資一线城市核心商圈的成熟甲級寫字樓項目。該基金爲半盲池型基金，一部分資金投資於北京CBD Z6地塊及遠洋光華國際項目，另一部分資金投資於其他符合投資標准的新項目。
過往，房企的輕資產嘗試多以輸出管理和服務爲主，而遠洋上述成立寫字樓基金之舉，是一種介於輕重模式之間的“創新型資產”模式。在這種模式裏，遠洋可在保持項目操盤及管理權的前提下實現部分退出，同時依托自身的不動產運營與基金管理能力，回籠資金，增加收益，提高周轉，控制負債。
比如，在將Z6地塊等項目授予核心寫字樓基金後，這些項目將不再於遠洋集團並表，但作爲基金的發起方之一，遠洋卻可保留對這些項目的操盤及管理權。
上述基金成立後，遠洋旗下各業務更是迎來“用武之地”。如遠洋集團旗下遠洋不動產及遠洋服務分別擔任項目开發管理人及項目資產管理人，確保基金旗下物業的开發與運營質量；遠洋資本擔任基金的普通合夥人（GP）和基金管理人，負責基金日常運營和管理。
有業內人士測算，除去4億美元參投基金，遠洋作價64.15億元出售Z6地塊之舉可至少現金回流38億元。若將光華國際項目包含在內，則現金回流將超過50億元。未來9年內，遠洋有望因出售事項獲得約13.15億元收益。
如今再度回顧，在地產艱難前行的2021年，出售物業、商業、文旅資產，成爲了房企自救的標准動作。遠洋卻借成立基金增厚自身資金安全墊的中輕資產模式，爲行業提供了一個代價小，資產盤活能力強的造血樣本。
“有資產管理思維的房企，意味着對不動產增值運營有更深的理解，這是不同於开發銷售擴規模的一錘子买賣思維，這類企業業務板塊設計較爲靈活，肯花時間打造多維度彎道超車能力，錢賺得可能不快不大，但穿越周期能力更強。未來懂得做資產管理的房企，會活得更好”，有業內人士稱。
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標題：遠洋集團：推進持有物業中輕資產化，加快存量資產盤活
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