編輯導語：前4個月已完成全年銷售目標43.3%的越秀地產，再獲2億港元循環貸款融資。不過，頻繁發債融資帶來的高負債也爲其埋下財務隱患。

圖/網絡

加速融資“補血”

5月30日越秀地產公告稱，公司(作爲借款人)與一家銀行(貸款人)訂立一份融資協議。據此，貸款人在融資協議的條款及條件的規限下提供2億港元的循環貸款融資，貸款期由融資協議日期起計364日。

實際上，今年以來越秀地產已進行多次“補血”，目的爲補充流動資金，以支撐其全國擴張野心。

今年1月越秀地產在澳交所發行了一筆將於2026年到期的20億元票據，表示所得款項淨額將用作置換當月到期的中長期境外票據。

4月越秀地產發布供股融資公告，以籌集約83.6億港元（約73.79億元人民幣）。

值得注意的是，供股融資區別於其他借貸或發行債務證券，不會產生利息負擔或額外債務。換句話說，此次供股融資一舉兩得，在實現資金補血的同時還可以降低債務槓杆。

越秀地產方面稱，“基於經濟平穩增長和房地產市場回暖的機會，希望利用供股進一步加強公司在核心城市獲取優質投資項目的機會，將資源投放至大灣區、華東地區核心城市及重點省會城市的優質項目。”

5月越秀地產在港交所公告，建議發行2026年到期、票息3.80%的有擔保人民幣票據，擬通過發行債券籌集13.9億元人民幣。

截止目前，今年越秀地產融資額度已超百億。要知道，這還是不包括廣州城建申請公开發行本金總額最高爲94億元的公司債的情況下。

隨着“三支箭”、“金融16條”、“內保外貸”等利好政策落地，今年房企融資出現回暖。

中指研究院企業研究總監劉水表示，前4個月，房企信用債融資1705.8億元，同比增長11.3%。“第二支箭”增信發債支持房企融資，取得了積極成效。不過，民營中小房企融資相對困難。

“激進”擴張下暗藏負債隱患

在地產行業下行周期，不同於其他房企暫緩拿地或“壯士斷腕”進行自救，越秀地產逆勢拿地，全國補倉擴張，意圖彎道超車。

圖片2022年財報顯示，越秀地產營收724.2億元、歸母淨利潤39.5億元，分別增長26.2%和10.2%，實現營收、淨利潤雙增。且數據顯示，越秀地產2022年合同銷售1250.3億元，同比增長8.6%。在2022銷售業績排名由2021年的第34位提升至第16位。

值得一提的是，2022年房企行業整體銷售不樂觀，大部分房企出現銷售增速負增長情況。但在TOP50榜單中，越秀地產是唯一實現銷售增速正增長的房企。

而在土地儲備方面，2022年越秀地產在廣州、深圳、佛山、中山、上海、杭州、南京、合肥、鄭州、長沙、重慶以及成都新增37幅土地，總建築面積約爲695萬平方米。截止2022年期末，越秀地產總土儲達約2845萬平米。越秀地產方面稱，會堅持全國化區域布局战略，聚焦經濟、產業、人口優勢區域和城市持續深耕。

不過，迅速擴張背後往往是對資金需求劇增。因此，在2021-2022年間，越秀地產合計融資1037億元，達2017年-2020年四年之和。

融資力度的加大也導致負債不斷攀升。財報顯示，2022年越秀地產總負債高達2616億元，資產負債率超75%。其中，流動負債總額爲1785.1億元，同比微降2.25%，非流動負債大增46.04%達到830.5億元。長期借款從去年同期的453.3億元增至830.5億元，同比增長58.65%。

截至12月31日，越秀剔除預收款後的資產負債率、淨負債率和現金短債比分別爲68.8%、62.7%和2.23倍。盡管“三道紅线”保持綠檔，但其淨負債率較2021年上升15.6個百分點，而剔除預收款後的資產負債率也接近70%的紅线。這就意味着，“綠檔”的越秀地產，在“激進”的規模擴張下暗藏負債隱患

此外，越秀地產毛利率已連續4年下滑。數據顯示，在2019-2022年，越秀地產毛利率分別在34.21%、25.15%、21.75%、20.45%。

合同銷售目標完成43.3%

盡管毛利率逐年下滑、負債率高企，越秀地產也並未放慢擴張腳步。越秀地產高層透露，2023年拿地預算400億元,與過去三年規模相似。

據統計，今年前4個月，越秀地產在杭州、北京、上海、青島等地合計拿地金額約90億元，位居TOP100企業第8名。

尤爲值得注意的是，今年2月越秀地產以59.1億元拿下北京石景山蘋果園、昌平信息園二期兩宗地。這是繼2021年首次進軍北京市場後，越秀地產再度在北京拿地。業內人士認爲，此次重押北京兩宗熱門地塊，一方面是彌補2021年拿下的懷柔地塊銷售不理想的遺憾，另一方面是意圖壯大北方市場。

此外，土地儲存擴張也爲銷量帶來基礎保障。今年前4個月，越秀地產累計合同銷售金額（連同合營及聯營公司項目的合同銷售）約爲571.64億元，同比上升約116.9%，累計合同銷售面積約爲166.88萬平方米，同比上升約90%。累計合同銷售金額約佔2023年合同銷售目標1320億元的43.3%。

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