眼見他起高樓, 眼見他宴賓客, 眼見他樓塌了!

今天，我在社群中看到網友們對目前江核二手房的跌幅產生了熱議。

有網友表示：“從去年到現在正榮、雅居樂、華潤那幾個小區業主少說虧了100萬”。

有網友認爲：“並沒有那么誇張，核心區二手房的房價巔峰期在2021年，同比去年跌幅也就在50萬左右”。

還有網友覺得：“這兩年房價下跌是普遍現象，不是江核個例，只不過此前江核二手房被炒的厲害，所以泡沫更大一些，跌的更多一些”。

那么，江北核心區的業主們這兩年到底虧了多少錢？

最高下跌11417元/，有人資產縮水，有人血虧一輛保時捷

今天，我統計了一份獨家數據，來梳理江北核心區具有代表性的5個小區，這兩年的房價走勢到底如何，是否真的如網友所言下跌100萬之多。 在此份數據中，將房價變化周期調節爲半年，相較於一年期，半年的變化能更加細致的體現出樓市走向。

根據統計數據顯示，以半年期爲時間間隔，2021年上半年核心區二手房成交均價最高，達到了44462元/。 隨後成交均價逐漸下滑，其中2022年上半年到2022年下半年房價下浮最多，平均成交價格在這段周期內下降了約4000元/。 這也和樓市動向基本一致，從2021年上半年开始，無論是樓市宏觀狀態，還是江北核心區的樓市熱度都在一路下滑，尤其是在2022年周期之內，樓市進入寒冬，這一年核心區二手房房價跌幅也是最大的。

總的來看，2023年上半年的平均房價相較於2021年上半年的巔峰期，平均跌幅爲22%，均價下跌了9918元/。 如果按照一套100的房源來計算的話，業主兩年間資產縮水了99萬之多。

值得注意的是，從2022年下半年到2023年上半年成交均價依舊在走低，但是跌幅同比收窄，說明核心區二手房下跌幅度已經逐漸到底。

如果不出現大環境的劇烈變動的話，核心區的二手房成交均價未來下跌的空間較爲有限，3萬/的大關還是能守住的。 從數據中我們也可以看出，不同小區之間的跌幅也是完全不一樣的。
1、華潤國際社區下跌11417元/，跌幅位居榜首 根據數據統計，華潤國際社區2023年上半年成交均價爲34195元/，相較於2021年上半年的45612元/，下跌了11417元/，跌幅達到了25%。 無論是跌幅還是下跌均價都是五個小區中最高的一個。

從圖表中可以看出，小區跌幅最高的周期是在2021年到2022年上半年，下跌了約7000元/，可以說十分誇張，隨後逐步下跌。 2023年相較於2022年下半年僅下跌了1092元/，下跌幅度收窄，开始逐漸企穩。 項目的大幅度下跌一方面是2021至2022年的宏觀環境遇冷，還有一方面是此前作爲核中核唯一一個二手房小區，彼時的價格相對虛高。 2、正榮潤錦城下跌11172元/，跌幅位居第二 根據數據統計，正榮潤錦城2023年上半年成交均價爲35682元/，相較於2021年上半年的46852元/，下跌了11172元/，跌幅達到了24%。 正榮潤錦城的跌幅僅次於華潤國際社區，位居5個小區中的第二位。

其從2021年至2022年四個半年周期內，整體的跌幅走向都較爲穩定，平均每半年下跌約3000元/。 2023年上半年相較於2022年下半年僅下跌了429元/，跌幅大幅度收窄，房價趨於穩定。 除了整體大環境的逐漸平穩外，項目近來確定江北芳草園小學的教育資源，對其也是一大利好消息，在下半年的市場走向中將起到積極作用。 3、正榮潤江城下跌10032元/，跌幅爲21% 根據數據統計，正榮潤錦城2023年上半年成交均價爲38903元/，相較於2021年上半年的48935元/，下跌了10032元/，跌幅達到了21%。

2年期間，正榮潤江城房價均價下跌了10032元/，如果按照一套100的房源來計算的話，那么潤江城業主資產大約縮水了100萬。
這5個小區中，正榮潤江城、正榮潤錦城、華潤國際社區三個小區下跌超了1萬/，對於這三個業主來說，人均虧掉了一輛保時捷。 這其中還有一個原因就是，三個小區在2021年成交均價就是江北的天花板，均突破了4.5萬/大關。 舉的更高，跌的也相對更慘。
4、保利西江月下跌9001元/，跌幅爲23% 根據數據統計，保利西江月2023年上半年成交均價爲29969元/，相較於2021年上半年的38970元/，下跌了9001元/，跌幅達到了23%。

保利西江月房價在2021年猛漲，除了整體的樓市熱度外，也與教育資源的傳聞息息相關。隨着大環境的遇冷，房價开始一路下跌。 2023年上半年小區二手房成交均價爲29969元/，也是江北核心區目前成交均價唯一一個跌破3萬/的小區。
不過，小區的整體跌幅相較於前面幾個小區來說要稍少一點，從近期的成交數據可以看出來，小區價格趨於穩定，基本不會再有下滑空間了。 5、雅居樂濱江國際下跌7968元/，跌幅爲19% 根據數據統計，雅居樂濱江國際2023年上半年成交均價爲33974元/，相較於2021年上半年的41942元/，下跌了7968元/，跌幅達到了19%。

雅居樂可以說是江北核心區最爲堅挺的小區，房價僅下跌了7000元/，在如此的樓市大環境下，可以說是難能可貴。 雅居樂房價較爲堅挺的主要原因是，其產品品質相對較好，地理位置更佔優，同時小區的改善屬性更純粹，自住需求量高。 總的來看，江北核心區第一代住宅在2021年後的主旋律就是下跌，只是跌幅高低各不同。但是，有一點需要注意的是，這些第一代業主的購入價基本都在2萬/以下，還有部分業主买入價僅有1.5萬/，對於這批人來說，只是資產縮水。
不過，對於在2021年到2022年上半年購入這5大小區的新業主來說，的確是血虧的，尤其是2021年上半年入手核心區的买房人，人均虧了100萬左右。

5大原因致使房價下跌，核心區二手房基本見底

那么江北核心區二手房下跌如此之大的背後原因又有哪些？主要集中在5個方面：
1、首先就是宏觀環境遇冷，大勢不可逆，二手房市場疲軟不僅僅是江北核心區的現象，放眼整個南京包括全國樓市，大部分的二手房都在陰跌不止，只不過，核心區的跌幅相對更大一些，反差更大，所以備受關注。 2、此前江北核心區新房以及二手房市場過熱，房價漲幅過猛，存在一定的被市場高估的情況，導致在樓市遇冷的情況下會出現回調，在一定程度上算是價值回歸。 3、新房市場對二手房市場的擠壓，核心區新房市場打折促銷成主旋律，甚至有樓盤85折，新房價格下探到2.8萬/，在很大程度上帶崩了區域二手房市場。 4、供需關系的變化，這也是核心區二手房市場走弱的根本原因，板塊投資預期下降，自住屬性尚未完善，導致市場需求下降，在二手房與新房供給接連攀升的背景下，房價便开始下滑。 5、未來預期下降，隨着樓市遇冷，买房人對江北核心區的未來投資預期下降。同時，在經濟下行的大環境下，購房者對自己的收入預期也在下降，這也只是購房者更加謹慎，鮮有出手。
寫在最後： 那么，接下來江北核心區的二手房市場又將走向何處？ 物極必反，在經過2年的狂跌之後，當下的價格基本到底，在多重救市政策的推動下，接下來部分二手房可能會逐漸回暖，但是想要回到2021年的巔峰狀態大概率是不可能的了，而且未來兩極分化會逐漸加重，讓我們拭目以待。 

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