剛剛被惠譽下調評級的力高集團，3月28日披露了2021年度業績報告。

報告期內，該公司實現收入203.96億元、毛利47.62億元、淨利潤25.14億元，分別同比增長了63.8%、69.33%及74.3%。

業績穩步增長的背後，掩藏着利潤被少數股東吞噬的窘境。年報數據顯示，力高集團2021年的淨利潤被少數股東分走了16.30億元，25.14億元的淨利潤中，歸屬股東淨利潤僅爲8.84億元，同比減少了31.8%。

而2021年中期業績顯示，歸屬股東淨利潤僅有5.33億元，整個下半年，力高地產歸屬股東淨利潤僅增長了3.5億元。

有業內人士認爲或是因爲該房企採用了合作开發模式，更多的利潤均被合作方分走。

但也有業內人士對《鳳凰WEEKLY地產》表示，力高集團的少數股東分走巨額利潤，或許是因爲採用了信托融資，“按照它的體量，這些信托融資極有可能是走明股實債的路子。”

媒體報道顯示，力高集團此前曾經進行過多筆信托融資。據用益信托網數據顯示，力高集團信托融資規模約20.45億元，且都集中在2022年、2023年到期。

該報道指，力高集團在2023年3月份前，公开層面或有累計近63億元的到期債務。

2月的銷售，降了三成

官網資料顯示，力高集團1992年創立，總部位於深圳，2014年1月正式在港交所主板上市。

截至2021年末，力高集團已在全國布局133個开發項目。2021年，力高集團實現合約銷售金額470.11億元，合同銷售面積536萬平方米，分別增長了14.7%、12.6%。

惠譽此前曾在報告中指出，2021年力高集團非控股權益佔其權益總額的比例爲54%，預計，2022年該比例將爲50%-55%。這表明力高集團依靠非控股股東（多爲房企）出資來獲得業務擴張所需資金。

“此舉降低了該公司的債務融資需求，但可能導致現金漏損並削弱財務靈活性。”惠譽稱。

從區域貢獻來看，泛海峽西岸經濟區貢獻了112.66億元的收入，該收入較去年同期增加了350%，主要由於江西若幹項目的交付所致。

此外，中西部地區收入同比增長25.6%，貢獻了63.44億元，環渤海經濟區的房地產銷售業務收入則從去年的43.91億元，下降至年內的19.37億元。

隨着交付面積的增加、已交付物業的每平米均價增加等因素，年內該公司業務毛利率增至23.4%。

與此同時，銷售及營銷开支也大增43.9%，達到了10.69億元，力高在年報中表示，主要用於物業推銷費用及向銷售代理支付傭金所產生的开支。

進入2022年，行業基本面仍未獲得緩解。本月初，力高集團發布的前2月的銷售簡報顯示，合約銷售金額45.2億元，同比下降了18.3%，而2月單月的銷售額更是環比減少了27.3%，同比減少了35.1%。

一年內短債增壓

按目前披露的財務數據來看，力高在資金方面壓力也不小。

財報披露顯示，雖然2021年的平均借款利率較上一年減少，但集團的平均借款成本利率高達9.71%。

截至報告期末，力高集團的現金及現金等價物約爲75.34億元，此外還有受限制現金約33.22億元。

有媒體援引克而瑞數據顯示，2021年100家典型房企的新增債券類融資成本爲5.32%，較2020年全年下降0.99個百分點。

“這一融資成本大大高於力高集團所處位置的行業平均值。”有業內人士表示。

截至報告期末，該公司借款總額194.43億元，其中包括96.21億元的非即期借款，和98.22億元的即期借款。

各項借款總額中，一年內到期借款金額98.13億元，1-2年內借款金額65.18億元，2-5年以上借款金額31.12億元。

按照財報數據，力高目前在手非受限現金或難以覆蓋一年內到期借款。

此外，惠譽的報告指出，力高集團2022年年底之前有5.41億美元的債券到期，包括2022年4月到期的2.36億美元高級票據和2022年8月到期的3.05億美元高級票據。

此外，力高集團的8億人民幣銀團貸款將於2022年3月到期。由於銷售額下滑，到2021年底力高集團的現金狀況惡化，惠譽認爲控股公司層面的現金爲21.5億元人民幣，將不足以償還即將到期的債務。

就在年報披露後的次日，力高公告稱與若幹金融機構及融資代理人籤訂了附帶特定契諾的融資協議，總額爲9.55億港元，期限爲36個月。

拆分物業

有數據顯示，自2021年7月，三巽集團登陸港交所後，已有超252天沒有房企登陸港股資本市場，與此同時，物企港股融資腳步也已放緩。

2021年上半年近50家物企IPO，僅7月就有中駿商管、德信服務集團、融信服務等6家物企集中上市，單月刷新港交所上市紀錄。而8月之後，物業市場遇冷，物企上市緩慢，僅京城佳業、德商產投服務兩家物企上市。

截止到去年年底，物業企業扎堆上市熱潮已近尾聲，除個別頭部企業以外，其他小盤股上市公司在上市後的表現並不盡如人意。

“從大環境來看，受新冠肺炎疫情、通貨膨脹等多重因素影響，港股大盤震蕩走弱，港交所整體新股上市數量也有所回落。”有業內人士分析認爲。

在這樣的大環境下，今年的3月18日，力高新生活艱難通過港交所聆訊。聆訊後招股書顯示，預計全球發售5000萬股，至多募資2.55億港元。

截至2021年9月末，力高健康生活在管項目總計達91個，在管總建築面積達1510萬平方米，並且已訂約管理位於中國11個省、市及自治區的28座城市的133個項目，合約總建築面積爲2350萬平方米。

募資用途方面，約55%用於战略性收並購，15%用於提升社區管理，10%用於提升社區及客戶滿意度等。

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標題：力高集團的2021：少數股東分走大半利潤，一年期短債承壓

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