雖說深圳是一座“沒有農村”的城市，但這座城市卻擁有許多城中村。而在最近，“統租”讓深圳城中村再次成爲市場焦點。

來源|證券時報

記者|吳家明

煙火氣十足，居住空間彈性大、低成本……這些都是深圳城中村的“靈魂”。“統租”引發了一些關於利與弊的討論，也是一種對城中村未來的探索與討論。

01

居民希望保留更多選擇性

資料顯示，爲加快解決新市民、青年人等群體住房問題，深圳提高了“十四五”規劃的任務目標，將建設籌集保障性住房原54萬套（間）提高到不少於74萬套（間）。任務數量更新之後，深圳建設籌集保障性住房立即有了大動作，統租目標指向了深圳城中村。今年，深圳市啓動了城中村保障性住房規模化品質化改造提升行動，計劃在2023年推進4.9萬套（間）城中村規模化品質化改造提升項目。

吳家明/攝

簡單來說，“統租改造”就是由政府或相關部門統一收儲城中村房源進行改造，並對周邊配套升級再進行出租。實際上，這是一項重大民生工程。其實，以品質提升爲目標的綜合整治早已在多個深圳城中村進行，只是效果和進度不一。

近日，記者走訪了南山白芒村、平山村，龍華的元芬村以及羅湖的筍崗村。對於統租，居民普遍擔心的是房租的變化，有家庭的居民更擔心讀書等配套問題。針對近日的白芒村統租事件，南山區西麗街道也在3日發布致居民的一封信。全文稱，對於不具備搬離條件的居民不強制搬離並維持房屋原租金標准。同時，還將對愿意搬離的居民給予搬遷補助。在保障學位方面，西麗街道辦事處表示，符合入學條件在南山區內就讀的學生，無論搬離與否都將爲其提供保障。

記者走進龍華的元芬村看到，不少農民房已經被改造成各式各樣的長租公寓，但更多的是遍地招租信息廣告。“其實，前幾年已經有房企或者二房東來村裏包下許多房源改造成青年公寓，一般年輕人會比較喜歡這些長租公寓，但現在租賃市場也有點不溫不火。”元芬村一位居民對記者表示，“城中村改造整治是好事，但我們也不希望全部改造成青年公寓，畢竟每個人的承受範圍和實際居住情況不同，希望可以保留多種選擇性。”

02

避免打破生態平衡

筍崗村一家青年長租公寓機構負責人告訴記者，目前還是很難看到能在租金差以外掙到更多的錢。此外，記者在南山白芒村和平山村實探發現，一些未被收納或改造成長租公寓的房源以及周邊城中村的房源租金卻“水漲船高”，這也是居民擔心的地方。“平山村裏一些沒有參加統租的房東，現在租金都上漲了不少。”一位平山村的居民告訴記者，“之前這裏的一房一廳月租金在2500元左右，現在房東剛剛說要3200元才租。”

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，“統租”城中村是深圳多渠道供應公共住房的重大創新。不過，新增建設籌集保障性住房過程中，應控制好節奏、規模，因區、因村施策，保留城中村原有的特色，打造多元的租賃生態系統，構建多層次多主體的租賃住房供應體系。

有業內人士表示，城中村改造後租金上漲或產生聯動效應，需要預防租金規模化壟斷性上漲，避免打破城中村租賃市場的生態平衡。業內也寄希望深圳能跑通一個規模化租賃社區的新模式，即除了涉及租金差之外，還能獲得一部分非租金增值收益，從而降低租金壓力。

深圳市住建局相關負責人也表示，接下來將會同各區政府快速建立反饋平台或信息發布機制。各區政府將开通專欄，通過线上线下相結合的方式，定期主動發布信息、聽取市民意見建議並及時反饋處理。

03

城市更新的紓困路徑

對於土地資源匱乏的深圳而言，城中村所代表的內涵和地位似乎越來越高，也成爲房企眼中的“香餑餑”——城市更新也成爲多數房企進軍和立足深圳的重要法寶。記者梳理發現，包括南山白石洲、羅湖湖貝、蔡屋圍等深圳城中村更新的“巨無霸”項目都已經動工，部分項目已經對外發售。

吳家明/攝

不過，經歷了房地產市場的深度調控和洗牌，深圳城市更新市場也發生着變化。與大型房企主導的大型城中村更新項目不同，一些中小企業和民企負責的更新項目進展曾引起市場擔憂。一家以城市更新爲主業的民營房企投資部人士告訴記者，現在深圳新房銷售速度放緩，公司回款受到影響，目前公司的策略是將一些銷售情況較好的項目回款拿去“填補”其他更新項目，所以建設進度會相對放慢。

這時，深圳多個出險房企公告合作的名單中，卻時常能看到深圳市安居建業投資運營有限公司（安居建業）的身影。安居建業去年1月成立，深圳市人才安居集團、深圳市特區建工集團、深業集團和萬科分別持股40%、20%、20%和20%。據記者不完全統計，安居建業自成立以來，已先後與益田御龍華府、龍崗恆大城市之光、歲寶壹品等超過10個項目達成战略合作。李宇嘉認爲，安居建業的背景相對特殊，因有政府背書，對於部分民營房企的出險項目，無論是提供品牌支持，亦或直接主導，都有顯著優勢，包括融資、資源調動、信用支持等，可以讓保交樓更加順暢。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，深圳當前房地產市場正進入到存量土地市場开發的階段，尤其是很多深圳城中村項目，未來會有用作租賃住房改革的導向。當然對於部分城中村物業來說，可能還需要謹慎一點，或者說政策方面需要靈活應對。

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