又是一年財報季，多家地產公司公布了年度業績公告。在後疫情時代下，馬太效應愈發明顯。2022年3月23日，遠洋集團發布2021年全年業績公告。在融資環境大幅收緊、信用事件頻繁、行業承壓的環境下，2021年遠洋集團雖保持穩健的發展態勢，其銷售業績、營業收入、淨利潤等核心指標穩步增長，但從可持續發展來看其增長勢頭已大不如前。

公告顯示，截至2021年12月31日,遠洋集團實現營業額約爲人民幣642億元，同比提升14%；毛利約爲人民幣113億元，同比提升8%；年度淨利潤約爲人民幣51億元，同比提升9%；核心淨利潤約爲人民幣28億元，同比提升26%。

業績規模未完成 毛利率逐年降低

據國家統計局1月17日數據顯示，2021年全國商品房銷售額18.19萬億元，增長4.8%，相比去年增長比例大大回落。其中，住宅銷售額比上年增長5.3%，辦公樓銷售額下降6.9%，商業營業用房銷售額下降2.0%。並且根據已披露年報的地產企業，大多面臨業績增速下滑、毛利率下降的壓力。

自2020年“三道紅线”政策實施以來，在此經濟下行壓力、行業不景氣的大環境下，遠洋集團雖持續保持綠檔，但從披露的信息來看，2021年度，遠洋協議銷售額爲約人民幣44.9億元，同比下降18.36%。

從業績狀態來看，2021年全年，遠洋集團累計協議銷售額約人民幣1362.6億元，同比增長約4%，但僅完成年度銷售目標1500億元的90.84%。且毛利率連續兩年走低，2019年、2020年、2021年分別爲20%、19%、18%。其中2021年的18%創下毛利率近五年歷年新低。遠洋集團表示，是受國內房地產市場整體下行影響。

在行業融資環境大幅收緊的環境下，雖背靠險資，但也存在着隱憂。2021年度，遠洋集團的淨借貸比率持續上升，從2020年末的55%，已經上升到2021年末的85%。同時公司擁有人應佔溢利及每股基本及攤薄溢利下降至27.29億元及人民幣0.358元，較2020年均下降5%。2021遠洋集團歸母淨利潤27.29億元，同比下降4.8%。

土儲規模擴張 盈利質量承壓

2021年7月，遠洋集團發布公告，遠洋集團、遠洋資本與紅星美凱龍控股籤署協議，以40億元收購紅星地產70%股權 ，三方將有效持有紅星地產母公司重慶紅星美凱龍企業發展有限公司35% 、35% 、30%的股權 。據了解，此次收購後，紅星地產在未來2年每年將會爲集團貢獻300-400億元的銷售規模，其中絕大多數的銷售額則是來源於華東、華中以及華西區域。

這正與遠洋集團“南移西擴”战略不謀而合，此次合作完成之後，遠洋集團在華東、華西、華中的土地儲備將會明顯增加。與此同時，遠洋集團銷售布局聚焦六大核心區域，銷售額佔比提升10個百分點，區域布局更加均衡。

該策略讓遠洋獲得土儲上的規模優勢，土儲資源結構穩定充沛，但盈利空間進一步壓縮，運營能力有待提升。且近年來總土儲樓板價走高，雖然2021年總土儲樓板價較2020年年末略降有下降，但仍達到6600元/平方米。目前遠洋集團土儲城市能級仍然以二线爲主，加上銷售均價從2018年以來持續下滑，銷管費用率上升，持續壓縮企業的利潤空間，盈利水平和運營能力面臨不小的挑战，並未獲得整體盈利質量的提升及明顯的業績改善。（來源|大華觀察）

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