本文系基於公开資料撰寫，僅作爲信息交流之用，不構成任何投資建議。

出品｜公司研究室IPO組

文｜曲奇

近日，萬達集團一員工午餐邊喫飯邊玩手機被內部通報的消息，引發網友關注。

網傳通報截圖顯示，通報左邊寫有“錦華一員工午餐期間，一邊遊戲，一邊用餐”的字樣。據媒體報道，這是商管那邊通報的消息。

珠海萬達招股書第三次失效，公司上下頂着無法上市、巨額對賭的壓力。如今萬達內部又傳出員工喫飯玩手機被通報的消息，更透露出萬達商管上下緊張且高壓的氛圍。

6月2日，證監會公示的境外發行上市備案補充材料要求顯示，要求珠海萬達就公司內控、關聯交易、募集資金使用等問題進行說明。

萬達的上市流程還在正常推進，但能否得到證監會的放行，何時能得到放行，這都是王健林無法掌控的。

01、出租率問題再被問詢

2月底，一個自稱在萬達商管工作2年多的員工在知乎上發布題爲《說說2023年的萬達商業》的爆料文章。

爆料提到，珠海萬達商管無論在銷售業績、直播、客流量、短租、空置率、租金收繳率、招商率等多方面，都存在數據造假。

那篇文章稱，萬達商管出租率98%、租金收繳100%，都是通過項目公司人爲注水實現——只要系統顯示沒有空鋪，租金全部繳齊就可以。由此產生的大量費用，則多由各地項目向商戶進行提前預支，或通過其他方式找補。

根據萬達公告，2022年，珠海萬達商管收入553億，目標完成率99.6%，租金收入508億，同比增長8%，商鋪出租率98%，租金收繳率100%。

此前，5月26日，萬達商管在上交所發布《關於市場傳聞的說明》專門就出租率進行了回應。

萬達商管稱，出租率由已出租面積除以總可出租面積計算。總可出租面積爲總在管面積減去公共區域及設施區域，已出租面積是根據租戶籤訂的租約進行計算，業績不存在造假情況。

在這一次要求補充的資料中，證監會對珠海萬達出租率進行了問詢。

根據證監會的要求，珠海萬達需結合報告期內珠海萬達商業管理服務費及租金實際收繳情況、同期同行業公司可比情況（如有）說明上述出租率的計算口徑及其准確性；請說明珠海萬達在考核和內控制度方面，有無防止內部人員虛報出租率和收繳率的相關有效措施以及實際執行情況。

評級機構標普曾表示，萬達廣場的高出租率主要得益於其出租模式，因爲其超90%的租戶採用固定租金制租賃合同，這得以將租金提前鎖定。

但萬達和外部機構的說法能否令證監會信服，恐怕還是要拿出過硬的數據。

02、短期債務風險及高額分紅被關注

除商場出租率外，珠海萬達的高額分紅以及短期償債風險等問題還受到監管部門的關注。

5月16日，有媒體報道稱，大連萬達集團正在和境內的銀行進行談判，試圖延長萬達地產集團的一些項目貸款到期時間。其目前想要延期償還今年到期的貸款本金，但利息的支付並不延期，仍愿意支付利息。萬達方面希望其旗下的子公司還能從銀行獲得新增貸款授信，保留盡可能多的信貸額度。

DM查債通數據顯示，僅境內債券一項，萬達集團及其相同實控人年內待償還的本金爲41.63億，待償還的利息約爲7.14億。

若珠海萬達未能在對賭期內完成上市，萬達需要對上市前投資人支付約300億元的股權回購款，以及13億美元貸款。

由於招股書失效，此前，萬達集團已與銀團參貸行已將合同約定的上市日期調整爲2023年11月30日，暫時緩解了高額貸款的壓力。

不過，證監會要求珠海萬達結合公司及控股股東對外作出上市時間和實現業績有關的股權回購、提前還債等安排，說明公司控股股東短期償債風險情況。

此外，近年來珠海萬達進行過多次分紅，在如今有債務壓力的情況下，還在繼續向股東分紅。

2019年至2021年及2022年上半年，珠海萬達累計現金分紅132.73億元，超過同期經營活動現金流量淨額合計數115.48億元。除上述分紅外，2022年9月23日股東大會審議通過分紅34.78億元的議案；上市後，董事會也擬在股東大會上建議至少將年度可分配利潤的65%用於分紅。

對此，證監會要求珠海萬達說明報告期內現金分紅金額以及未來現金分紅政策的合理性，對公司償債能力和持續經營能力是否存在重大影響，以及大額現金分紅的情況下實施本次融資的必要性和合理性。

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