國信證券發布研究報告稱，首予中國海外發展(00688)“买入”評級，預計2023-25歸母淨利潤分別爲233/254/295億元，EPS則爲2.13/2.32/2.7元，結合絕對估值與相對估值，認爲合理股價區間爲18.6至20.1港元。公司深耕一二线核心地區，在多個熱點城市擁有顯著區域優勢，在市場下行的背景下市佔率上升，優秀的盈利能力和優質的土儲保證了公司未來的業績，“中建系”央企背景將助力公司更穩健的發展。

報告主要觀點如下：

“中建系”开發龍頭，行業“利潤王”。

中海發展隸屬於中國建築集團，歷經四十余年發展，當前已成爲聚焦高能級城市的全國性地產开發商。中建集團涉及房地產开發、建築工程、物業管理等多個業務板塊，公司作爲“中建系”开發龍頭，股權結構穩定，第一大股東中國海外集團股權佔比爲56%。公司开發主業收入佔比約爲97%，在業內以“利潤王”著稱，2022年公司毛利率21.3%、淨利率13.6%，盈利能力長期優於同類型可比公司。

拿地銷售規模穩定，態度積極。

22年公司銷售額2948億元，同降20%，在房地產行業整體受到巨大衝擊的年份跌幅處於合理水平，公司市佔率穩中有增，同比增長0.18pct至2.21%。公司23年擬實現銷售額20%的增長，是少有的幾家提出較高銷售目標增速的頭部房企之一，態度積極，23年前五月公司銷售同增53.9%，將大概率完成年度目標。公司聚焦主流城市，截至22年末公司總土地儲備約4389萬平方米(剔除中海宏洋)，在一线和強二线的總土地儲備約2847萬平方米，對應貨值佔總土儲約76%，在全行業供需雙降的背景下，公司當前的土儲仍能保障未來三至五年的發展需要。公司近年拿地較爲積極，每年在保證財務安全的前提下補充土地儲備，22年公司拿地銷售比爲0.73，在全市場拿地意愿不強的背景下，仍然保持了較高的投資強度。

各項財務指標均保持優秀。

如前文所述，公司盈利能力長期強於頭部可比公司的平均值，首先得益於公司背靠“中建系”，在建築施工的精細化運作上擁有先天優勢(包括建築工藝、工程成本、上下遊議價能力等)，其次得益於公司對運營成本的精細化管控。公司的三費費率均保持行業低位，較其他頭部房企有較大成本優勢。公司融資成本處於行業最低區間，優勢明顯，同時也保持着行業最高信用評級，近年來，公司財務水平持續保持“綠檔”，已售未結貨值能有力支撐公司未來一至兩年的營業總收入。

風險提示：市場下行超預期導致未來銷售不及預期;交付不及預期;存貨貶值過多;政策力度不足導致市場持續下行;估值及盈利預測過高。

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標題：國信證券：首予中國海外發展(00688)“买入”評級 合理股價區間18.6至20.1港元

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