剛剛過去的5月份，雖然各地氣溫一路上升，但展現在世人面前的國內房地產市場交易數據，仍然是涼意重重。

據有關數據顯示，進入5月份以來，國內二手房交易持續走低，掛牌房源數量直线攀升，僅北京目前的二手房掛牌數量就達到了12萬套。國內所有城市的二手房掛牌數量總額，不小於500萬套，位於榜首的成都市，二手房掛牌數量接近20萬套。

高傭金已成爲房地產市場復蘇攔路虎

什么原因導致國內二手房交易市場交易如此清淡到如此境地？有市場人士分析認爲，固然是因爲經濟下行，需求不旺，供給方貨源充足，持幣者駐足觀望等，但市場交易成本一直居高不下，也是其中的原因之一。

作爲國內最大的房地產經紀商，貝殼自然成爲衆矢之的。有資料統計，2021年國內通過房地產經紀服務商進行的房屋交易和租賃交易額達到了12.7萬億元，貝殼的市場份額達20%以上。

財務報告顯示，也是在2021年，貝殼的營業收入達到了800億元以上，爲808億元。

筆者了解到，作爲國內最大的房地產經紀商，從以前的鏈家，到目前的大平台貝殼，其房屋中介費用大體一直維持在2.7%，由买家承擔。

照此計算，中等城市一套總值100萬元的房子，貝殼收取中介費2.7萬元，一二线城市一套總值數百萬元亦或千萬元以上的房子，貝殼收取的中介費大都在十幾萬至幾十萬之間。而在房地產火熱時期，北上廣等一线城市數千萬元的房產成交案例，也屢見不鮮。

顯而易見的是，在房地產業上升期間，整個市場紅紅火火，外圍資金蜂擁而進，誰买誰掙的年代，交易成本往往會被忽略不計，貝殼可以悶聲發財，笑着數錢。

所以，我們看到，在貝殼上市前後的幾年間，確實收獲了一波中國房地產市場發展的紅利，其年報顯示，貝殼在2018年營業收入是286億元，2019年就飆升至460億元，2020年更是站上了700億元的大關，達到了703億元。在2021年，貝殼終於站上了制高點，當年營收達到了破天荒的806億元。

年收入從286億元，到800億元，貝殼只用了3年時間，這是中國房地產交易市場的神話，放眼世界恐怕也無人能出其右。

大幅降傭勢在必行

誠然，正如上文所言，在房地產交易活躍期，處於對未來的預期，誰买誰掙錢，或者誰买就認爲未來會掙錢，這個時候貝殼每百萬2.7萬、每千萬27萬的中介費用，就往往會被忽略不計，影響購房者決策的是時間成本和機會成本，這點“小錢”真心算不了什么。

但現在不同了，房地產調控政策未見放松，整個行業處於下行期，一衆牛逼的房地產上市公司如陽光城、宋都、泰和等等，要么退市要么就在退市的路上，所以买房子能不能掙錢，未來在哪裏，誰也不知道。

也正是在房地產市場愁雲慘淡之時，投資者和購房者才發現，貝殼此前收取的2.7%傭金是如此之高，貝殼才是房地產交易市場最大的紅利收割者，從2018年到2021年，短短4年時間貝殼總收入達到了2250億元，這是何其驚人的一個數字！不管那些买房子的虧了還是賺了，但貝殼卻是穩收2000多億，這是何等劃算的生意！

至此，貝殼的高傭金开始廣受詬病，降低傭金標准，活躍國內房地產交易市場，成爲業內共識。

監管層也开始動手了。5月初，住房和城鄉建設部、市場監管總局聯合印發《關於規範房地產經紀服務的意見》，就二手房中介費過高、明碼標價、操縱經紀服務收費等問題提出具體要求。

意見指出，房地產經紀機構要合理降低住房买賣和租賃經紀服務費用。鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價。引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用。

意見要求具有市場支配地位的房地產經紀機構，不得濫用市場支配地位以不公平高價收取經紀服務費用。房地產互聯網平台不得強制要求加入平台的房地產經紀機構實行統一的經紀服務收費標准，不得幹預房地產經紀機構自主決定收費標准。房地產經紀機構、房地產互聯網平台、相關行業組織涉嫌實施壟斷行爲的，市場監管部門依法开展反壟斷調查。

筆者認爲，當下房地產進入下行期，有關方面是希望房地產市場交投活躍，促進民生和經濟發展。而在买房者不再考慮未來能掙多少錢的時候，交易成本就成爲其交易行爲考慮的主要因素之一。如何活躍？降低傭金勢在必行。

貝殼還能挺多久？

可以說，正如上述兩部委的意見所指出，當下房地產存量房市場交投清淡，與部分強勢經紀商渠道控制和高傭金不無關系。貝殼作爲最大的經紀商之一，也難辭其咎。

有媒體報道指出，貝殼已經在在重慶調整了二手房屋买賣中介費收取方式，其中對業主傭金提出不高於總房款1%的指導標准，對客戶傭金提出不高於2%的指導標准，貸款服務費則從按比例收取變爲固定每筆2000元。

貝殼方面給出的解釋是讓中介費更加透明與合理，是樹立行業標准的一種形式。但明眼人一看便知，這種所謂的改革乃是，整體的中介費用有所提高，一套1000萬的房子，貝殼還多收了3萬塊錢。

有市場人士指出，貝殼這種所謂的改革收費方式，與兩部委的《意見》精神，背道而馳。意見的精神是爲了促進房地產交易市場交投活躍良性發展，要求經紀商要適當降低中介服務費用。而貝殼經過變更收費方式後，雖然滿足了意見中“引導交易雙方共同承擔交易費用”的意思，但總體收費金額卻又略有提高，與意見精神嚴重對立。

所以，筆者認爲，歷史潮流浩浩蕩蕩，順我者昌逆我者亡，當下房地產市場降低傭金乃是大勢所趨，人所共識，貝殼的高傭金持續的時間不會太長。

但是，成也蕭何敗蕭何，貝殼靠着高傭金幾年間錄得了2000多億元，走進高光時刻，但是如果降低傭金，貝殼這座大廈還能不能挺住？

貝殼在美國上市時，依靠着每年數百億元的收入，最高股價曾達到79美元，市值過6000億元人民幣以上。

但鮮花着錦的歡愉時刻並沒有持續太長時間。在2021年房地產市場政策調控以後，貝殼猶如一只泄氣的氣球，從高空直线跌落，不僅股價跌到了17美元左右、市值損失5000億元人民幣左右，其經營業績更是一落千丈，從天堂跌到了地底下。

數據顯示，2022年貝殼的營業收入從800億元回落到556億元，淨利潤虧損了13.97億元。高額的傭金收了這么多年，貝殼居然還虧損成這個樣子。日後一旦傭金大幅度降低，貝殼還怎么活？

年報顯示，目前中介服務的收入仍在貝殼的收入結構中佔據着主要的位置。可以說，一旦中介服務傭金的收取比例下降，將對貝殼的收入造成衝擊，對當下已經虧損的局面帶來嚴重的衝擊。超高的傭金收入，已成爲貝殼的最大救命稻草，也難怪貝殼死活不肯降低傭金了。

但是， 一旦時移世易，因果互轉，高傭金會否成爲擊垮貝殼的最後一根稻草？

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