作者 | 王澤紅

出品 | 焦點財經

顏建國信心滿滿。

在3月31日的業績會上，“信心”這個關鍵詞頻繁出現，不僅是對中海地產自身，也是對香港樓市乃至整個房地產市場。

顏建國認爲，行業正在縮表出清，處於劇烈調整中，但房地產作爲國民經濟支柱產業，市場空間巨大，階段性下行不改房地產行業大市場的本質，自去年第四季度以來，爲應對房地產市場快速下行，一系列穩地價、穩房價、穩預期的政策出台，政策層面暖風不斷。

對整個房地產市場，他充滿信心，但同時也指出，行業下半場將迎來巨大變化，有着與上半場大爲不同的市場邏輯、市場形態與行業格局，不再是到處都是機會，是分化的市場、是結構性機會，將從躁動回歸理性，從盲目擴張走向高質量發展。

在2021年報裏的主席報告書中，這一點有詳細闡述，主要是呈現出 “三大分化”特徵：

一是市場分化，一二线和強三线城市將是主战場；

二是行業分化，國內房地產行業正在經歷一次大變革與調整，行業集中度將繼續提升；

三是企業分化，行業利潤率下行，容錯率下降，精准管理能力強、產品與服務口碑好的企業才能在競爭中勝出。

“利潤王”的盤面

面對分化，中海地產的應對策略是因勢而變，積極應對：市場方面，繼續堅持“主流城市、主流地段、主流產品”的策略，深耕經濟增長好、人口淨流入的重點城市；行業方面，發揮財務和資金優勢，抓住危機中的機遇，穿越周期；企業方面，推進“藍海战略”，抓住行業並購機會，提升市場份額。

“我們經歷過1997的亞洲金融風暴的洗禮，深刻理解敬畏市場的極端重要性。”顏建國表示，過去一段時間，我們因爲沒有加槓杆高歌猛進，被認爲過於保守。而如今潮水退去，中海成爲不確定市場中確定的力量，是表現最穩健的企業之一。

翻看其2021年財報，幾個關鍵性指標確實亮眼，合約銷售額3695億元，同比增長2.4%；總收入2422.4億元，同比30.4%；歸母淨利潤401.6億元，延續了往年的利潤規模領先優勢；加權平均融資成本 3.55%，繼續保持行業最低區間；期末持有現金1309.6億，充裕度處在行業最高區間。

當中，聯營和合營項目貢獻淨利潤36.9 億元；主要聯營公司中海宏洋錄得合約銷售額712億元，收入爲538.3 億，股東應佔溢利爲 50.5 億元。

“三道紅线”指標依舊穩處“綠檔”，截至2021年底，剔除預收账款後的資產負債率 58.9%，淨負債率31.07%，現金短暫比2.41倍。

但在這組漂亮的數據中，核心指標歸母淨利潤出現了下滑，同比下降8.5%。顯然，這位“利潤王”也沒能逃出行業利潤下滑的大勢。

堅守投資刻度

回顧其2021年的諸多動作中，對拿地時間節點的判斷，可以用精准出擊來形容。

“兩集中供地”新政策下，去年上半年土拍競爭激烈，下半年則急劇下行而轉冷，土地流拍頻現，全年土拍可謂是冰火兩重天。但是中海卻極大地避开了前半年的高溢價率競爭，在冷淡的下半年拿下多塊優質土地。

同時，通過加大力度推進“藍海战略”，在多個渠道包括產業資源整合、棚改、城市更新等，也獲取了不少優質項目，如蘇州中泰項目、蘇州CBD超塔項目、長春潤德項目和深圳龍崗南約等。

這種判斷力，中海將其總結爲精准把控投資節奏，堅守投資刻度，高質量吸納土地，整個集團系列公司新增土地儲備 98 宗，權益購地金額1610.2 億元，新增貨值達3822.1 億元。其中，中海地產新增土地儲備 57 宗，權益購地金額爲1297.5億元，新增貨值爲2882.2 億元。

截至2021年底，全集團總土地儲備達到8077萬平。當中，中海宏洋土儲爲2977萬平，其余集團系列公司土地儲備爲5100萬平。對於去年的投資，顏建國很滿意：“我們的投資額名列前茅，投資項目的回報水平行業領先。”

在業績會上，他特別提到了香港，去年中海在香港开發的維港1號，是啓德機場跑道地段首個推售的住宅項目，實現銷售合約額62.7億港幣。今年將有四個項目推售，總貨值1000億，是中海在啓德機場跑道與本地發展商合作开發的項目。

“香港近期雖受疫情衝擊，但中海對香港樓市充滿信心並將繼續加大投資。”

“今年，我們確立了穩中有進的經營目標，對目標的實現充滿信心。 ” 在房地產下半場，對於中海地產繼續保持行業領先地位，顏建國信心十足，並在年報中寫下“時間是優秀企業的朋友，卻是平庸企業的敵人”。

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標題：中海地產:做時間的朋友 | 財報深響

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