中海地產:做時間的朋友 | 財報深響
2年前

作者 | 王澤紅

出品 | 焦點財經

顏建國信心滿滿。

在3月31日的業績會上,“信心”這個關鍵詞頻繁出現,不僅是對中海地產自身,也是對香港樓市乃至整個房地產市場。

顏建國認爲,行業正在縮表出清,處於劇烈調整中,但房地產作爲國民經濟支柱產業,市場空間巨大,階段性下行不改房地產行業大市場的本質,自去年第四季度以來,爲應對房地產市場快速下行,一系列穩地價、穩房價、穩預期的政策出台,政策層面暖風不斷。

對整個房地產市場,他充滿信心,但同時也指出,行業下半場將迎來巨大變化,有着與上半場大爲不同的市場邏輯、市場形態與行業格局,不再是到處都是機會,是分化的市場、是結構性機會,將從躁動回歸理性,從盲目擴張走向高質量發展。

在2021年報裏的主席報告書中,這一點有詳細闡述,主要是呈現出 “三大分化”特徵:

一是市場分化,一二线和強三线城市將是主战場;

二是行業分化,國內房地產行業正在經歷一次大變革與調整,行業集中度將繼續提升;

三是企業分化,行業利潤率下行,容錯率下降,精准管理能力強、產品與服務口碑好的企業才能在競爭中勝出。

“利潤王”的盤面

面對分化,中海地產的應對策略是因勢而變,積極應對:市場方面,繼續堅持“主流城市、主流地段、主流產品”的策略,深耕經濟增長好、人口淨流入的重點城市;行業方面,發揮財務和資金優勢,抓住危機中的機遇,穿越周期;企業方面,推進“藍海战略”,抓住行業並購機會,提升市場份額。

“我們經歷過1997的亞洲金融風暴的洗禮,深刻理解敬畏市場的極端重要性。”顏建國表示,過去一段時間,我們因爲沒有加槓杆高歌猛進,被認爲過於保守。而如今潮水退去,中海成爲不確定市場中確定的力量,是表現最穩健的企業之一。

翻看其2021年財報,幾個關鍵性指標確實亮眼,合約銷售額3695億元,同比增長2.4%;總收入2422.4億元,同比30.4%;歸母淨利潤401.6億元,延續了往年的利潤規模領先優勢;加權平均融資成本 3.55%,繼續保持行業最低區間;期末持有現金1309.6億,充裕度處在行業最高區間。

當中,聯營和合營項目貢獻淨利潤36.9 億元;主要聯營公司中海宏洋錄得合約銷售額712億元,收入爲538.3 億,股東應佔溢利爲 50.5 億元。

“三道紅线”指標依舊穩處“綠檔”,截至2021年底,剔除預收账款後的資產負債率 58.9%,淨負債率31.07%,現金短暫比2.41倍。

但在這組漂亮的數據中,核心指標歸母淨利潤出現了下滑,同比下降8.5%。顯然,這位“利潤王”也沒能逃出行業利潤下滑的大勢。

堅守投資刻度

回顧其2021年的諸多動作中,對拿地時間節點的判斷,可以用精准出擊來形容。

“兩集中供地”新政策下,去年上半年土拍競爭激烈,下半年則急劇下行而轉冷,土地流拍頻現,全年土拍可謂是冰火兩重天。但是中海卻極大地避开了前半年的高溢價率競爭,在冷淡的下半年拿下多塊優質土地。

同時,通過加大力度推進“藍海战略”,在多個渠道包括產業資源整合、棚改、城市更新等,也獲取了不少優質項目,如蘇州中泰項目、蘇州CBD超塔項目、長春潤德項目和深圳龍崗南約等。

這種判斷力,中海將其總結爲精准把控投資節奏,堅守投資刻度,高質量吸納土地,整個集團系列公司新增土地儲備 98 宗,權益購地金額1610.2 億元,新增貨值達3822.1 億元。其中,中海地產新增土地儲備 57 宗,權益購地金額爲1297.5億元,新增貨值爲2882.2 億元。

截至2021年底,全集團總土地儲備達到8077萬平。當中,中海宏洋土儲爲2977萬平,其余集團系列公司土地儲備爲5100萬平。對於去年的投資,顏建國很滿意:“我們的投資額名列前茅,投資項目的回報水平行業領先。”

在業績會上,他特別提到了香港,去年中海在香港开發的維港1號,是啓德機場跑道地段首個推售的住宅項目,實現銷售合約額62.7億港幣。今年將有四個項目推售,總貨值1000億,是中海在啓德機場跑道與本地發展商合作开發的項目。

“香港近期雖受疫情衝擊,但中海對香港樓市充滿信心並將繼續加大投資。”

“今年,我們確立了穩中有進的經營目標,對目標的實現充滿信心。 ” 在房地產下半場,對於中海地產繼續保持行業領先地位,顏建國信心十足,並在年報中寫下“時間是優秀企業的朋友,卻是平庸企業的敵人”。

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