第二季中央銀行理監事會在6月15日召開，雖然會後一如各界預料並未升息，可卻出乎預料之外的對房市施以新一波的選擇性信用管制，針對六都與新竹縣市自然人購買第二戶住宅除了沒有寬限期之外，貸款上限僅七成。

我是廣告 請繼續往下閱讀 政策一出，許多剛簽約的房仲瞬間炸鍋，由於新管制政策在第二天就要上路，確實有揹著貸款準備換屋的買方「一簽約就知道違約」。央行會在不升息的情境下，對房地產採取調控措施，被人譏為「不講武德」，可是央行在會後解釋出手原因在於看到近期不動產貸款佔總放款比率達37.02%，高於去年與前年；以及第一季自然人申辦第二筆購屋貸款人數增加，比重更從12.6%攀升至15.2%，同時，數據顯示自然人在特定地區貸款成數從75.5%升至77.1%等等，種種具體數據都可以看得出，資金轉往不動產態勢明顯。 

顯見央行出手並非無本，數據給了調控理所當然的重要支撐，影響所及的海嘯第一排，莫過於換屋族和預售屋多戶買家。

最現實的是，前者若第一棟還有貸款，加上自有資金就比較緊俏者，只能被迫先賣後買。對於今年七月一日之前購買多戶預售屋的買方來說，雖然過了平均地權條例這一關，可是等到交屋時，馬上就會出現貸款問題，解決之道就是把身上的案子汰弱留強，如果沒有那麼多錢的買方，理想狀況下市場會有比較多的房屋釋出，選擇多的時候，價格自然比較有空間，可是不容易出現大家心中想像破壞行情的甜甜價，這是在本波盤整與政策調控時，準購屋人們要有的認知。

面對這種突如其來的政策，民眾要如何因應?

因為政策剛剛上路，如果手上資金還有餘裕，先把名下還有貸款的不動產壓到只剩一間，是最佳解決方案。資金有限的換屋者可能沒有想到會有貸款下不來的問題，這段時間如果對貸款沒把握，同時很難向親朋好友周轉的換屋族，最好預先告知房仲與賣方，並在買賣契約上加註特殊條款，避免違約產生賠償。

至於已經不得不換屋，名下卻只有一間的購屋人，在只能先賣後買的前提下，如何解決自己與家人的居住問題，此種狀況除了找租屋之外，或可和未來買方商量延後交屋，抑或是售後回租幾個月，可以給自己多一點時間找房，可是壓力增加就在所難免，必須要有好一陣子七上八下的心理準備。

另一方面，即便這次沒有升息，並不意味著以後不會升息，當央行因國際經濟局勢下在本次理監事會後依舊維持利率水準，要是七月份之後Fed持續有動作，讓台美利差持續擴大，不排除央行會持續升息，縱使台灣央行每次出手幅度均「手下留情」，卻也足以讓購屋人感受無比壓力，屆時可就不是鬧著玩了。
 
這段時間以來，央行政策總是出人意表，對業者與民眾來說，「球來就打」已成常態，與其每每悲嘆結果「跌破眼鏡」，不如降低槓桿，保守以對，做該做的事，持盈保泰才能永保安康。


●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理

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標題：名家論壇》徐佳馨／央行打房第五波，如何趨吉避兇？

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