內房股業績發布接近尾聲，經歷2021年下半年行業的深度調整，房企的業績讓市場多了一份期待與擔憂。穩住就是勝利，跟隨行情變化，市場對房企業績預期逐漸與現實接軌。 業績一向穩健的時代中國最終穩住了局面，交出了一份符合市場預期的2021年成績單。合約銷售金額與去年持平，合約銷售均價增長，收入增長13.1%，毛利率和淨利潤與去年基本持平，給了市場驚喜。 同時，時代中國的財務指標和負債方面均有了良性改善，三道紅线指標持續改善，負債結構優化，沒有集中兌付的債務壓力，並通過回購等方式緩解了償債壓力以及流動性壓力。在目前行業流動性壓力以及多家房企延遲發布業績的情況下，時代中國業績雖算不上出彩，卻給行業增添了多一份信心。 經歷行業調整，時代中國對未來的發展有了更多思考和調整，聚焦房地產开發和城市更新業務，同時對規模渴求降低，調整公司經營模式，走有質量、穩健的新發展模式。
時代中國董事會主席岑釗雄（左二）、執行董事牛霽旻（左一）、聯席總裁周四陽（右二）、投資者關系高級經理周瑩（右一）出席業績發布會
01
城市深耕 助力業績企穩
業績公告顯示，2021年，時代中國的實現合約銷售金額955.9億元，規模方面與去年基本持平，同時合約銷售均價達到18590元/平方米，同比增長24.7%。
2021年下半年，房地產市場整體承壓，很多城市出現房價下滑，時代中國能夠在市場下行之際實現合約銷售均價較大幅度的上漲，與其銷售結構變化存在一定關系，高等級城市的項目銷售增多。 這與時代中國的城市布局策略有關，深耕大灣區核心城市，優選灣區之外的杭州、南京、成都等高能級城市布局，同時，在大灣區的布局方面，2021年廣州的銷售佔比達到33.6%，較2020年29.9%的業績佔比提升了3.7百分點。 高等級城市經濟韌性較好，抗風險能力強，時代中國重點深耕上述城市，給業績增長提供了保障。 收入方面，時代中國2021年實現收入436.4億元，同比增長13.1%。收入的增長主要是時代中國過去幾年銷售規模增長帶來的。利潤方面，時代中國2021年毛利率和淨利率分別爲27.6%、10.9%，同比微降。在房地產行業盈利空間整體壓縮的情況下，時代中國的利潤水平仍高於同規模粵派房企。 深入分析發現，時代中國2021年整體的業績表現與城市深耕策略密不可分，城市深耕能夠提升單城產能，同時能打出品牌效應，在市場下行之際具有更強的韌性。
02
財務穩健 保障現金流安全
在市場調整中，時代中國仍能保持安全，與其堅守穩健財務策略密切相關。首先，在房地產上行周期，很多房企通過放大槓杆實現規模擴張，當面臨縮表去槓杆，應對局促。在行業烈火烹油時，時代中國保持清醒頭腦，沒有快速放大槓杆，而是通自我造血帶來權益和資產增厚，實現良性擴張。
數據顯示，截至2021年底，時代中國總權益約爲426.55億元，同比增長18.87%。同時，時代中國嚴控負債，總借款規模同比下降13.2%，短期債務同比下降39%，延長債務久期，優化債務結構，緩解了短期的償債壓力。 三道紅线方面，時代中國淨負債率與現金短債比達標，分別爲76.7%、1.87倍，剔除預收款後的資產負債率爲74.6%，同比下降4個百分點。按照時代中國規劃，將全力推進2022年底三道紅线轉綠。 除了財務方面築牢護城河，時代中國在轉型高質量發展的過程中不斷提升管理能力，降低費用，向管理要紅利。 數據顯示，2021年，時代中國管理費、銷售費、財務費用實現了有效的節約。管理費用同比下降20%，銷售費用降低了16%，在堅定去槓杆下，財務費用下降了30%。管理費用的下降，也爲時代中國現金流更充裕提供了多一重保障。
時代中國董事會主席岑釗雄在线上發布會答記者問
岑釗雄表示，公司將積極推進銷售安排，盤活存量資產，以創造更大的流動性支持公司發展。 從時代中國管理層的描述看，雖然目前公司的財務和現金流處於安全狀態，但公司仍具有較強的危機意識，將保障現金流和財務安全放在重要位置。在行業下行博弈期，活下去才能圖謀未來更好的發展。
03
壓降規模訴求 調整經營模式
談及2022年的拿地計劃，時代中國管理層表示將減少拿地，尤其是減少通過競爭激烈的渠道獲取土儲，並聚焦城市更新項目轉化，補充優質土儲。數據顯示，截至2021年底，時代中國在16個城市擁有總土儲1994萬平方米。
談及2022年的發展規模，董事會主席、行政總裁兼執行董事岑釗雄表示，2022年銷售目標定在650億元，較2021年有較大幅的下降。 2021年初，時代中國在2020年超額28%完成銷售目標、業績達到1003億元的情況下，全年卻定下了1100元的年度目標。彼時，市場有聲音認爲，時代中國的銷售目標有些保守。當時，岑釗雄就曾表態，“希望保證公司更有質量的增長，而不僅僅是反映到合同銷售額的增長”。緊接着，2021年下半年，房地產多重承壓，市場陷入至暗時刻，時代中國“保守”的目標反而贏得市場尊重，更符合行業的走向。 此次650億元的銷售目標，更是回撤了一大步，業績直面投資者，這一目標的提出更需勇氣。對此，岑釗雄表示，“我們不傾向於用極端的方法，比如以價換量以及非常短期的行爲實現銷售目標的達成，所以主動做了銷售規模的管控，讓我們銷售的安排更加從容一點。”在銷售規模面前，時代中國更更加注重企業經營和盈利能力，希望通過產品和服務的提升帶來更多的溢價能力和競爭力。 結合管理層的表述和战略調整，時代中國的目標並不是單純的銷售增長，而是要求銷售數據背後更高的增長質量，更強大的企業綜合實力。 業內人士認爲，時代中國是粵派房企中較爲穩健的代表，其對規模的預判，是經過對市場理性分析，同時也說明時代中國對規模的訴求降低了。 從行業經驗看，一味的追求數字的增長，並非是最合理的發展策略。例如，在行業規模狂奔時，房企增加項目股權合作，尋求合約銷售金額的增長，當合作企業陷入困境，也將風險蔓延至自身。 時代中國一直保持穩定的權益銷售佔比，避免了在市場下行，因合作方暴雷而對項目的拖累，能夠保持項目的正常運營，堅持適度規模擴張，穩扎穩打，在面對市場調整時有足夠的能力應對。 對於中國經濟的前景與房地產的發展，時代中國充滿信心，在行業下行階段調整公司經營模式，同時聚焦住宅开發業務和城市更新業務在粵港澳大灣區的發展機會，實現有質量、穩健的新發展。
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標題：時代中國：規模控制與發展轉型丨資色曝財報
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