保生產、保交付、穩定經營是目前重中之重。
21世紀經濟報道記者 唐韶葵 實習生 王佳琦 上海報道
3月31日，正榮地產集團有限公司（06158.HK，簡稱“正榮地產”）舉辦了2021年度業績會。管理層誠懇表態，正榮地產面對困難，不畏懼、不躺平。
從業績數據來看，正榮地產銷售、收入均實現增長。報告期內，正榮地產收益爲369.92億元人民幣（下同），同比增長2.4%；合約銷售金額爲1456億元，同比增長2.6%，完成全年銷售目標97.1%。
2021年下半年，房地產外部環境發生變化，自四季度开始，房企銷售受到不同程度的影響，很多公司包括正榮地產，均無法在公开資本市場上再融資，種種壓力接踵而至。
2月11日，正榮地產經歷股債雙殺，隨後正榮地產對旗下多筆離岸優先票據尋求交換要約和同意徵求。
在3月31日的業績會上，正榮管理層依舊向投資者誠懇表態，希望以一年時間換空間，努力籌資償債。具體而言，正榮地產已與合作方協商提前退出部分合作項目；出售自持物業；盤活項目的受限資金，爭取盡快解決債務問題，維護投資者的長期利益。同時正榮地產會暫緩拿地、控制規模，以最大程度保存現金。
“相信給予公司一年的時間，公司可以逐步穩定經營，改善現金流，再加上外部環境正在有序地放松，預計公司的流動性先得以修復，使債務問題得以妥善解決。”正榮地產執行董事、董事會主席兼行政總裁黃仙枝表示。
此前的2月23日，在與投資者线上溝通時，正榮地產管理層懇求投資者諒解，並表態，爭取在2023年債務到期之前改善流動性緊張局面，目前已安排部分資產出售，所得資金將用於償債。預計上半年可以完成30到40億左右規模的資產盤活處置。
而在業績會上，正榮地產執行董事兼常務副總裁李洋透露，正榮地產已啓動兩類資產盤活工作。首先，針對合作項目，目前正榮地產已經梳理和鋪排出20-30個項目，積極與合作方，包括一些地方的國企、央企進行洽談和股權轉讓工作。
3月27日，正榮地產公告以1.56億元向新希望地產出售子公司51%股權。這是發生流動性危機之後，正榮首次對外披露項目出售進展。提前退出部分合作項目，盤活受限資金，有助於正榮地產加快整體資金回籠速度。
其次，李洋所說的第二類資產，是正榮地產自持的部分商用物業，目前正榮地產有12個自持的投資型物業，以商業綜合體、購物中心、辦公樓等業態爲主，這些項目分布於南京、福州、上海、西安等城市，總建面接近80萬平方米。
在2月23日的投資者會上，正榮地產管理層也介紹過這些投資型物業的概況：公允價值100億人民幣（下同），淨值大約40多億。
通過出售這些項目資產，有助於正榮地產資金回籠，同時降低整體負債規模。業績數據顯示，正榮2021年合約負債（即預收銷售款）爲909.87億元，同比增加49.5%；現金及銀行結余爲391.2億元，同比減少9.0%。
可以說，正榮此次流動性危機的發生，與公司盈利能力在行業調整中的下降是正相關的。正榮地產2021年毛利約爲53.82億元，同比減少約22.0%；毛利率爲14.6%，同比減少4.5個百分點；溢利爲11.95億元，同比減少66.4%；核心純利22.84億元，同比減少30.9%；歸母淨利潤爲8.09億元，同比下降69.5%。
房地產的黃金時代已經過去，在限地價限房價的行業背景下，土地增值的空間逐漸減少。對此，正榮地產執行董事、副總裁兼財務總監陳偉健表示，正榮地產毛利率與淨利潤下跌也是基於上述邏輯。但他認爲，目前毛利率的下跌差不多也到谷底了，如果整體環境有所改善，房企在成本管控上有所改善，對毛利率和淨利潤水平均有改善空間。這一觀點與新城控股董事長王曉松不謀而合，王曉松認爲，行業的毛利率水平會在目前的低谷經歷一個逐步修復過程。
陳偉健透露，目前正榮地產通過控制費用，提升運營的效率，加強現金管理，從而改善總體毛利率與淨利潤水平。與此同時，正榮地產今年也做了一個比較大的撥備，這爲2022年留出改善空間。
業績公告顯示，正榮地產“其他开支”一項，從2020年度的1.615億元增加 846.9%至2021年度的15.288億元，主要是开發中物業計提減值虧損、以溢價贖回優先票據的开支、處置金融資產淨虧損及捐贈支出等所致。
業績會上，正榮地產管理層再度表態絕不躺平，並再一次釋放了籌措資金的籌碼信息。但要做的工作還有很多。比如如何提升經營管理效益，保生產、保交付、穩定經營是目前正榮地產的重中之重。
據黃仙枝披露，在確定了战略上以保交付、保供貨、保品質、促銷售、促回款爲五大核心目標之後，正榮地產努力保持經營穩定有序，目前聚焦有序生產經營和回款兩大工作。另外，在內部管理上，正榮地產目前核心管理團隊穩定，在人員上堅持精簡架構、降本增效。目前正榮地產正在加速前回款，年底權益銷售在途資金也有120億。
據透露，考慮到大環境的變化及正榮地產自身情況，在不影響整體供貨和交付的前提下，正榮地產採取項目最小單元的管理模式，甚至細化到樓棟，對個別特殊項目採取分期施工、分期竣工，包括緩建的靈活措施。
過去一個多月，正榮地產也有好消息。業績公告披露，正榮地產正與多家銀行及金融機構就延期償還若幹借款展开積極磋商，有待銀行最終批准；正與多家金融機構就以合理成本獲得新貸款展开積極磋商。若幹金融機構已表示有意向提供新貸款。
正榮地產2021年在14個城市新增土地29幅，預計總建築面積約430萬平方米，90%新增土儲位於基本面良好的一、二线城市。目前，擁有總建面2595萬平方米的土地儲備，分布於全國34個城市，足夠支持2022年銷售；當中82%的土地儲備位於一、二线城市，有利於銷售去化。
正榮地產執行董事兼董事會副主席劉偉亮指出，政策已經觸底，但市場需要一個反彈的時間。目前部分城市，比如哈爾濱、福州已經开始有銷售放松的動作，以及近期貸款審批發放速度也在加快。他認爲，融資放松，對於改善正榮地產現金流，以及經營基本面都會有幫助。
(作者：唐韶葵,實習生王佳琦 編輯：張偉賢）
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標題：房企年報深讀丨“一年時間換空間”：正榮地產積極籌資償債
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