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年報觀察 | 雅居樂淨利潤與到期債務壓力
觀點新媒體 觀點 2022-04-02 01:50

這種趨勢繼續延續至2022年，現金流警報仍未解除。
觀點網 在3月“艱難”的港股財報季中，由於疫情等原因，雅居樂也宣布延期至5月15日公布經審計的財務報表。這導致穆迪對該公司家族評級進行下調，並引發了對公司透明度和信息披露的擔憂。
3月31日晚間，雅居樂先行發布了未經審計的2021年年度初步財務報告，不同於2020年，過去一年該公司多項盈利指標均出現下滑。
數據顯示，2021年雅居樂累計實現營業額730.28億元，同比下跌9.0%；銷售成本540.07億元，同比下跌3.8%；銷售成本佔比有所增加，導致期內毛利約190.21億元，同比下跌21.1%，對應毛利率也從30.0%降至26.0%。
同時在促銷策略下，雅居樂銷售費用出現較大幅度上漲。各種因素影響下，其去年淨利潤爲90.98億元，股東應佔利潤67.12億元，同比分別下降25.7%、29.2%，歸母淨利潤跌至2018年前水平。
截至去年末，雅居樂持有現金384.2億元（不受限部分佔228.03億元），一年內到期負債約295.8億元，除此以外還存在數種類型的對外擔保。這意味着，2022年雅居樂償債仍面臨不小的再融資需求，目前評級機構已預計該公司籌集新資金的能力或將惡化。
爲了回籠資金，去年該公司密集尋求資產處置及融資渠道，下半年累計出售了14項非核心物業，共套現28億元。這種趨勢繼續延續至2022年，現金流警報仍未解除。
地產業務拖累
物業發展業務依然是雅居樂最核心的板塊，2021年730.28億元營業額中，物業發展確認銷售收入爲584.02億元，同比下跌16.0%。其中確認銷售均價微跌3.0%至1.37萬元/平方米，確認銷售總面積則跌13.5%至427萬平方米。
這也是雅居樂去年營收下跌的板塊之一，期內物業發展貢獻經營利潤149.04億元，同比下跌22.51%，直接拉低了公司盈利水平。下跌的還有商業業務，錄得收入5.29億元，同比下跌4.9%，雅居樂並未披露該業務具體經營利潤。
其它業務中，物業管理實現收入113.30億元，同比上升44.3%，主要由於收購的新中民物業以及2020年收購的中民物業陸續錄得營收；期內該業務經營利潤19.64億元，同比上升6.6%，在管建築面積也從3.75億平方米升至4.89億平方米。
環保業務則錄得收入27.67億元，同比上升20.9%，對應經營利潤2.77億元，上年同期爲虧損3.94億元，主要由於商譽計提減值減少6.94億元所致。
從公司整體盈利情況看，雅居樂全年錄得毛利190.21億元，同比下跌21.1%，對應毛利率下降4個點至26.0%。該公司將原因歸結爲开發業務層面，稱毛利率下降主要由於房地產市場下行，確認銷售均價下降3.0%，而土地及建築等相關平均成本上升3.1%。
費用數據則顯示，雅居樂行政开支、銷售及營銷成本、財務費用淨額分別爲40.04億元、31.02億元、14.14億元，同比增幅分別爲-23.51%%、30.06%、36%，對應費用率分別爲5.48%、4.25%、1.94%，其中前兩項費率仍處於較高水平。
觀點新媒體了解，去年雅居樂預售金額1390.1億元，未完成1500億元目標，包括廣州、珠海等多個城市均傳出降價促銷的消息，相應也使營銷費用提高。
其他收益淨額出現大幅上升，由2020年37.4億元增至48.4億元，這得益於期內出售附屬公司實現了42.61億元。根據1月10日公告披露，僅去年下半年雅居樂就出售了14項非核心物業，涉及酒店、商場、售樓部、小區商業配套等，共計套現28億元。
累計增加或扣減後，雅居樂去年最終錄得歸母淨利潤76.96億元，同比下跌29.2%，盈利跌至2018年前水平；永久資本證券持有人、非控股權益分別應佔9.84億元、14.02億元，跌幅分別爲9.22%、17.09%。
據觀點新媒體測算，2021年雅居樂非控股權益應佔淨利潤比例爲15.41%，同比提高逾1.6個點；而在淨資產之中，過去兩年非控股權益佔比約爲16.26%、24.8%，意味着未來該公司少數股東將佔據更大的淨利潤比例。
新增拿地數據顯示，雅居樂去年僅新增29個項目，對應總建築面積424萬平方米，同比分別減少27.5%、49.29%；其中公司應佔建面281.1億元，對應權益比例下降近10個點至66.29%，權益金額124.5億元，合作槓杆進一步放大。
現金流及負債壓力
面對去年下半年以來房地產調控收緊及部分房企爆雷的嚴峻形勢，雅居樂現金流壓力也逐漸加大。財報顯示，雅居樂截止2021年底淨負債比率50.8%，較2020年底下降10.2個點，較去年中期則上升5.5個點。
期末雅居樂總現金及銀行存款384.2億元，同比減少24.47%。其中現金及現金等值項目228.03億元，同比減少45.61%，有限制現金156.17億元，同比則增加74.71%，現金回籠受阻及預售資金監管收緊的負面影響已开始反映在財報上。
除了上述現金，雅居樂還有未動用的借貸額度38.48億元，較上年減少2.93億元。
借款方面存續額度較大，該公司總借款約838.74億元，較上年已減少14.25%；而從債務結構看，包括銀行借款、優先票據、境內債券及商業物業資產支持證券等在內，一年內到期佔295.8億元。以可動用現金計算，現金短債比僅0.77倍，存在不小的資金缺口。
因此並不難理解，雅居樂去年下半年起採取了包括資產處置、融資等舉措籌集資金。其中在去年11月18日，雅居樂旗下遠航金門與高盛籤訂認購協議，發行本金總額24.18億港元的可交換債券。
同時除上文提及的出售14項非核心物業套現28億元，進入2022年1月雅居樂還繼續出售廣州亞運城等四個地產項目，以及5家環保公司，新增套現近40億元。
從償還債務的角度看，雅居樂今年陸續贖回3月到期的4.365億美元優先票據，同時宣布對本金總額14.5億元的“21番雅01”進行付息。但穆迪認爲，雅居樂不太可能用所有現金償還債務，因其必須在項目和公司的運營層面上保持相當數量的資金。
DM數據顯示，雅居樂及相關公司未來兩個多月將有6筆私募ABN到期或面臨行權，余額約4.92億元。穆迪也提及，雅居樂將擁有約6億美元的離岸債券，將於8月到期。
其它類型負債中，雅居樂存在較大規模的擔保款項，包括與聯營公司就34.61億元貸款按比例提供擔保，集團應佔擔保額21.9億元，同比增幅97%；與合營公司就129.04億元貸款按比例擔保，應佔擔保額82.71億元，同比增幅62%。
截至去年底，雅居樂還爲41.79億元的貸款融資向若幹第三方提供若幹擔保，該數額上年僅爲16.77億元，財報並未解釋這一指標的內容。
對於永續債，雅居樂去年也償付了大約6.22億元，期末“永久資本證券”約爲130.15億元，仍佔淨資產（894.31億元）比例近15%。
穆迪表示，鑑於目前市場情緒疲軟和融資條件緊張，雅居樂進一步處置資產以償還債務和改善流動性的時機尚不確定。潛在买家也可能推遲購买，直到該公司發布經審計財務報表，以避免出現與交易相關的或有負債。

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