「核心提示」
互聯網裁員的消息一波又一波,北京房屋租賃市場的關鍵詞不再是單一的“上漲”,雖然裁員並不能簡單的與此劃等號,但它是觀察這些變化背後的關鍵一環。
作者 | 詹方歌
編輯 | 邢昀
比起买賣市場的長周期,租房市場對人口遷移的反饋就敏感多了。
一线城市熱鬧的辦公聚集區周圍,每一間、每一套待租的房源,似乎都對應着離鄉的年輕人。而在互聯網公司聚集的地方,從後廠村、中關村,到望京,員工們的租房需求是區域租賃市場的重要支撐。
2022年,互聯網公司裁員的消息從年中綿延至年尾,離开的年輕人把空房子留在原地,整個區域的租房市場也冷清下來。
房屋租賃市場裏的一些風向標地帶,不再呈現單一的“上漲”趨勢,雖然互聯網裁員並不能簡單的與此劃等號,但它是觀察這些變化背後的關鍵一環。
1、未來科技城,支撐力在哪?
高薪的互聯網員工從來都是房東眼中的“香餑餑”。房補、股票期權、上市造富這些話題不止流傳在大廠人之中,也流傳在各個互聯網公司周邊的房東耳朵裏。
過去二十年裏互聯網公司的高速發展,讓房東們形成漲租的慣性思維。
2013年,杭州CPI同比上漲2.5%,而據錢江晚報援引的我愛我家數據,2013年杭州市平均租金同比上漲近5%,房租的漲勢超過了CPI,租金上漲最快的兩個區域之一,是未來科技城。
那一年的8月,阿裏巴巴總部搬遷到未來科技城,不僅帶去了數萬名員工,還有與之相關的上下遊產業。新房價格被拉動,房租也明顯上漲。
DAU、GMV在增長,互聯網公司的人員規模也越來越龐大。2013年還只是2萬名阿裏人,到2020年末達到了25萬人,雖然控股並表了高鑫零售(大潤發)增加了12萬人,但是去掉這部分也意味着阿裏體系員工數量有13萬人之多。
辦公地點也不斷外溢。
2022年9月,阿裏雲總部啓動大搬遷,從未來科技城到雲谷,這場大遷徙涉及人數過萬。年末,圍繞阿裏巴巴西溪園區,未來科技城明顯空了不少。退租潮波及2.6公裏外的北大資源未明府,左同的房東主動找上門來:如果明年能夠續租,房子又保持得好,每月房租降到2800塊。
不過,以往這種因爲工區搬遷帶來的租金變動,經歷一段時間的供需博弈後會再度達到一個平衡點。如今形勢似乎有所不同,未來科技城板塊的租金下探沒有見底,另一股力量在拉扯往下。
2021年5月小漁入職阿裏時,租了附近最火的小區之一——合景映月台。合景的出租情況一直比較緊俏。小漁記得,找房路過附近回遷房小區時,會有騎着電動車的房東阿姨來問:租房嗎?但合景沒有。
小漁和男友最終花了6000元租了一套接近90平米的三室一廳,房子裝修一般,頂層,房東還放了一批家具不肯搬走。但當時空房不多,公司安排的酒店又馬上要到期,她沒有什么選擇。
到2022年5月,小漁遭遇裁員,變成了前阿裏員工,同組中還有10%的成員被優化。5月初房子剛剛續租,5月末被裁員,降本增效從公司政策變成個人生活方針。2023年5月,中介掛出的房租在5500元/每月的水平,但房東還是不肯降價,要維持每月6000塊,無奈之下,小漁只好大包小包從住了兩年的房子裏搬走。
一個多月後,房東降了200塊,還是沒有找到下一個租客。
房東的執拗,其實只是過去多年間心態的延續,市場變化之快,房東們還沒能迅速理解。畢竟類似的戶型和面積,阿裏周邊一公裏的房子比六公裏之外貴了將近一倍,現在也依然如此。
小漁原本有在合景买房的想法,加入了小區車位群。群裏,房東們熱火朝天地討論阿裏1+6+N拆分之後的上市計劃,還有前僕後繼來到的年輕人,最終回到他們的房價和房租能否跟着再上漲一波,至少不要再跌了。
對於此刻租房市場的冷清,小漁也有另一種理解。阿裏在西溪建了C區,2023年年底之前可能會全面建成投入使用,其他區域的阿裏人也將陸續搬過來,或許能夠逐漸填補上此前搬出去的人員空缺。
不過,未來科技城板塊的人員流動還沒結束,房租的支撐力量足夠穩固嗎?
2、“節區房”神話在改寫?
除了依靠傳統中介以外,互聯網大廠人有自己的找房祕籍:阿裏用釘釘,字節用飛書。
小漁說,今年這波裁員過後,釘釘的內網轉租群裏,和她同小區同戶型的房子每月租金跌到了5200到5300元。左同離开杭州,來到北京字節後,开始查閱飛書群裏中介整理好的房源表格。
《豹變》獲得了兩份房源表格,4月和6月,6月是畢業季,來自全國各地的字節實習生也都將趕赴北京,房價一般會普漲一波,但就6月初的情況來看,房租和4月相比差別不大,同一套房源甚至還有下調。今年的漲價季似乎還沒正式拉开帷幕。
如果以字節人的身份,去到字節辦公地點附近尋求租房,會發現這附近的距離多半以腳步丈量,距離工區步行15分鐘以內是一個價格,30分鐘以內是另一個價格。因爲字節的租房補貼對應着地鐵公交導航20分鐘,或騎自行車20分鐘,或步行30分鐘,補貼每月1500。
房租補貼原本是互聯網公司給與員工的一項福利,但也成爲高房租的推手。
2021年,一名自稱深圳南山區房東的用戶在脈脈平台上問“大廠房補漲了沒”,正是想借機漲一波租金。前幾年迅猛發展的字節跳動,因爲房補政策拉高了本就處於高位的海澱知春裏附近的租金,那些圍繞着字節工區的小區也被戲稱爲“節區房”。
楊楠的公司與字節靠近,但她卻住在地鐵通勤時長近一小時的位置,只因爲公司附近的房租實在太貴。類似面積的兩居室,楊楠和朋友的整租租金是7400元/每月,但在字節附近要貴上2000多塊。“好點的裝修,帶電梯的房子(整租兩居)就要過萬了。”左同說。
2022年降本增效、去肥增瘦也成爲字節的重要目標,“可能取消房補”的消息在社交平台傳开。有網友稱,字節要把房補改成交通補貼。更多人开始討論,取消房補,“節區房”房租能降下來嗎?
事實上,不少字節工區附近區域,房租比去年降了些。背後的助推力,也離不开“降本增效”這四個字。
抖音位於大屯路附近的一處辦公區域,整租房源每月的價格比2022年同期普降了兩三百塊。有字節前員工告訴《豹變》,“去肥增瘦”的理念指導下,抖音在今年年初把大部分審核業務轉給了外包公司,自有員工則轉崗的轉崗,離开的離开,25到30個人的組,裁到只剩5人左右,這些員工都是在2021年末隨抖音搬到大屯路附近的。
望仲就是其中之一,不同的是,他是4月中旬主動離職的。雖然不算租房旺季,但望仲怎么也沒想到,這間每月3000塊的主臥竟然遲遲轉租不出去,差點拖到房子到期。押金還是比房租低,權衡之下,他決定放棄押金,直接搬走。望仲走後,這個房間的價格降了一兩百塊,繼續招租。
這不是附近租金降幅最大的小區,望仲說,政策上不允許對外出租的一個小區降幅更大,與二房東隱祕的私下交易中,這裏的房源每月房租降幅達到500元。
海澱方恆時尚中心和紫金數碼工區附近房租也在下滑,尤其是方恆附近,有整租房源每月比去年便宜1000塊。
與之對應的是,在2021年達到11萬員工之後,字節各個業務條线的優化調整一直沒有斷過。
此前有媒體報道稱,2022年末,字節跳動整體的裁員規模約在10%左右,涉及商業化、教育、遊戲等多條業務线。而字節CEO梁汝波在去年7月更新自己的個人OKR,“根據業務形勢更新人力計劃,讓組織不膨脹和效率提升”“盤點務虛和冗余組織,保持團隊精幹”等。
不過,和杭州的未來科技城不同,字節的工區更爲分散,知春裏、大屯路、大鐘寺附近也有不少中小型互聯網公司駐扎,房租的下滑,並不能完全和字節的裁員相關聯。
大廠裁員,小公司更是撐不過風暴。離开的員工也是離开的租客。
而以雙榆樹爲代表的“節區房”背後,還疊加了一股海澱媽力量,學區屬性一直也是這一片租金的重要推手。每年6、7、8月份,除了來找房的實習生和應屆生,還有千軍萬馬剛過完獨木橋的學生和家長。
但今年的情況有所不同。大鐘寺附近的中介告訴《豹變》,這片區域100平米以上的大戶型整租跌幅不小,形勢不好,大家都不想租更貴的房子,包括拖家帶口爲孩子上學的海澱媽媽。
3、空出的幾百間房源
相比杭州,北京的租房價格實在很高,這是左同來到北京最大的感受。獨居太貴,所以不少大廠員工會選擇和同事合租,尤其是沒有房補的大廠。
意檸在新浪上班,那是赫赫有名的後廠村,號稱中國互聯網的十字路口,除了新浪,騰訊、百度、快手、小米、網易都匯集在此。
意檸和同事合租在附近的融澤嘉園,這裏同樣是快手的房補區。
快手的租房補貼曾經是每月2000元。2021年最後一天,公司發布內部信,次年2月將大幅縮小房補的適用範圍:僅面向社會工齡3年以內的普通員工。不過,這並不足以拉低附近的平均房租。
真正的風暴發生在2022年尾聲。
2022年10月,意檸的房子快要到期,她和同事看了一圈,發現附近的空房明顯變多了,價格也降了下來。去和二房東談,對方對降租表現得很爽快。“我們這片基本都是二房東,對市場清楚得很。”意檸說。最終,每月7600塊的三居室降到7300塊。
但這還不是融澤嘉園房租的最低點。附近的中介告訴《豹變》,年末快手和小米的大量裁員,讓片區內一下子空出了幾百間房源,加之年末剛好是租房淡季,單間每月價格普降了200塊。
2022年末,有媒體曝出小米的裁員規模達到6000人,中國區個別部門的裁員比例高達75%。隨後小米對外承認了裁員消息,但澄清規模並沒有外界宣稱的那么大。財報顯示,2022年末,小米的員工數量比三季度末減少了近2800人。
快手這邊,2022年底到2023年春節前,多個業務线同樣經歷了大幅裁員,涉及電商、商業化、遊戲、算法等多個業務线。有媒體報道稱,個別團隊的裁員比例達到30%以上。
是大廠的裁員,讓租房市場遭遇重創嗎?
或許不能這樣簡單理解。更准確地說:即便是如此大體量的互聯網公司,似乎也撐不起租金持續下跌的市場了。
沒有產業集聚的地方,房租下降的幅度更大。意檸的男友在雍和宮附近工作,北二環,無可爭議的北京核心區位,但沒有明確的產業支撐。2022年11月,這附近一個單間的價格從每月4000元降到了3400元。有中介告訴《豹變》,不止海澱、朝陽,甚至西城的房租也在小幅下跌。相反的,國貿附近相似裝修條件下的一居室,已經由疫情期間的5700元/每月漲到了6600元/每月。
貝殼研究院發布的住房租賃市場報告顯示,2023年一季度,包括北京、上海、杭州等在內的重點40城,租金水平相比去年同期下跌了4.7%。四個一线城市中,除北京之外的租金水平都低於去年同期,而北京的租賃成交量也相對去年有所下滑。
房租和房價漲跌的邏輯是類似的:房子多,人少的情況如果持續一段時間,就會引起價格的下跌。在過去的很多年中,以北京爲代表的一线城市不是沒經歷過這種情況,但過量的庫存總能被迅速增加的人口消化掉,所以房租一直呈現上漲趨勢。現在,這些租房的年輕人都去哪兒了呢?
值得注意的是,來自鏈家和我愛我家的數據均顯示,2023年5月北京住房租賃市場的成交規模相較4月份有所回升。我愛我家研究院公布的整租交易數據還顯示,北京市場每平方米的租金比四月份微漲0.6%,同比微漲0.8%。
這對於留在北京的年輕人來說或許不是好消息,但某種意義上來說,可能也意味着新的希望。
(應受訪者要求,文中人物爲化名)
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標題:漲不動的「房補區」,悄悄離开的互聯網大廠人
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