從集團化到拆分地產航道，從“沒有計劃“到推進智創生活遞表，從十余年老經理人與青年仕官生交替……龍湖的2021年，離不开一個”變“字。

這種變化也延續到了年報中。

“今年全口徑的銷售目標是3000億元，權益比在65%到70%，權益銷售額大概2000億元左右。”

龍湖集團執行董事兼首席執行官陳序平透露，“今年回歸到權益後的銷售披露口徑，也是想更加真實、更加有效地去披露我們實時的銷售業績。”

地產壹线注意到，龍湖在2022年1、2月份的銷售簡報中，已經开始“去水”使用權益銷售額來取代全口徑銷售額。

其實，從全口徑的數據來看，龍湖今年的銷售額並沒有如數履約，實則完成了目標的93.6%，但是從權益數據來看，這個數字跑贏了大多數的房企。

業內人士指出：“權益銷售額是房企按項目持股比例應佔的銷售金額，能夠更客觀地體現房企的資金運用和战略把控水平，同時看清楚企業的實際經營情況。”

多航道實現正向營收

敢於將銷售額“去水”，也從側面反映出了龍湖管理層對業績的肯定。

年報顯示，2021年，龍湖的整體營業收入爲2234億元，歸屬於股東的核心淨利潤224.4億元，二者均保持了超20% 的增長率。

從業務分布來看，龍湖的物業投資業務收入同比增長37.5%至104.1億元；商業運營實現租金收入81.5億元，同比增長40%；龍湖冠寓开始盈利，實現租金收入22.3億元，同比增長23%；物業管理實現全口徑營業收入104億元。

航道們在完成盈利KPI的同時，也將成爲毛利率的“擔當”。

陳序平坦言，“各業務航道都要回歸到生意邏輯，回歸到現金流、利潤的邏輯。爭取做一個成一個，也能讓未來的創新業務爲利潤增長提供新的貢獻。”

雖然數據向陽，但處於地產修復高槓杆的陣痛期，龍湖也不能免俗地出現了毛利率下滑的現象。年報顯示，2021年，龍湖整體毛利率約25.3%，而上一年，該數字爲29.3%。

陳序平坦言，龍湖地產的毛利率在過去幾年確實有一些下降的，主要原因是，2017-2018年上半年土地市場較熱，這批項目現在陸續進入結算通道，對毛利率產生影響。他預計，接下來1-2年，這些歷史項目都會陸續進入結算通道，所以，地產开發毛利率還會保持在20%左右。

龍湖執行董事兼首席財務官趙軼則預計，龍湖集團的整體毛利率水平會維持在25%左右。

行業認爲，18、19年出現的高價地、地王等畸形項目清退出市場仍需時間，項目在市場中留存時間越長，越會擾亂整體行業的毛利率和營收，2021年，兩集中後地價平穩，行業將會逐步回歸理性，因此，接下來的兩年房企之間拼的便是土地儲備和現金流。

高儲備量與低融資率

截至2021年末，龍湖集團在手資金885.3億元，達到歷史高點，借貸總額爲1920.7億元，平均借貸成本4.14%，又創新低。

高低差下，龍湖开始優化資產盤面。

“龍湖集團計劃今年將主動提前歸還300多億元的債務或其他負債，整體將還400億元左右，讓整個盤面更加健康。”

龍湖集團首席財務官趙軼語透露，今年龍湖集團的剛性還款約140億元，其中有99億爲公司債，目前已償還74億，剛性還款僅剩余70多億元。

目前，龍湖集團的債券多爲中長期債券，一年到期債務不足8%。

在龍湖目前存續的7支美元債中，僅有一筆利率爲3.875%的債券在2022年到期，平均還款年限爲4.3年。境內債部分，龍湖在2021年共發行90億元公司債，票面利率爲3.35%-4.40%之間，期限爲5-7年不等；發行10億元中期票據，票息爲3.70%，期限爲15年。

平均账期長，爲公司合理規劃運營爭取了時間。在其他房企花時間和資金用於應對債償高峰的時候，龍湖集團則可以選擇逆向增厚。

2021年全年，龍湖共獲取122幅新地，權益地價868億元， 新增收購土地儲備總建築面積爲2355萬平方米，權益面積爲1338萬平方米，平均權益收購成本爲每平方米6485元。

按地區來看，西部地區、長三角地區、華中地區、環渤海地區及華南地區的新增面積分別佔新增收購土地儲備總建築面積的28.8%、26.6%、20.3%、14.4%及9.9%。

截至2021年末，龍湖集團的土地儲備合計7354萬平方米，權益面積爲5047萬平方米。土地儲備的平均成本爲每平方米人民幣5251元，爲當期籤約單價的30.9%。

陳序平坦言，龍湖圍繞着毛利率、淨利率等底线指標，量入爲出，理性獲取土地，始終堅持投資原則。他認爲，“隨着土地市場熱度回落，以及高槓杆、不理性的項目出清，將有利於獲取價格更低的土地，有利於地產毛利的逐步修復。”

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